самовольное остекление балкона судебная практика
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.
Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.
Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.
Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.
Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.
Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.
Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.
УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.
Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.
Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.
Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.
Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.
Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.
На заметку
Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.
Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.
Верховный Суд РФ о перепланировке балконов
Перепланировка – частый предмет разногласий между собственниками помещений в многоквартирных домах. Бывает так, что при переустройстве квартиры жильцы задействуют и общее имущество. Недовольные соседи обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Но УК не всегда может помочь, и разбирательство доходит до суда.
Сегодня расскажем о решении Верховного Суда РФ по делу о переустройстве балкона. Вы узнаете, как суд определяет правовой статус балкона и на что имеет право собственник квартиры, решившийся на перепланировку.
С чего всё началось
Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней. В дополнение к этому после ремонта над балконом появился длинный козырёк. Он перекрыл обзор квартире сверху, что и послужило причиной недовольства – соседи попытались решить вопрос мирно, а когда не вышло, обратились в администрацию города с жалобой.
Администрация поддержала обиженных жильцов и отправила собственнице несколько предписаний о приведении балкона в первоначальное состояние. Но реакции ни на одно из них не последовало.
Тогда администрация обратилась в суд с иском о продаже квартиры с перепланировкой с публичных торгов. Собственники соседних квартир присоединились к иску администрации.
Хозяйка злополучной квартиры подала встречный иск, в котором просила сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Главным аргументом женщины стало наличие разрешений на переустройство балкона от различных инстанций. Отказала в переустройстве только Межведомственная комиссия администрации города.
К каким выводам пришли районный и краевой суды
Судебное разбирательство началось с Октябрьского районного суда города Краснодара, который встал на защиту женщины. Суд оперировал заключениями экспертов и тем, что истец не предоставил доказательств нарушения его прав.
Истец не сдался и обратился в Краснодарский краевой Суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных характеристик здания и соответствует действующим нормам и правилам – не может нанести вреда жизни и здоровью людей. К тому же, 49 из 106 собственников соседних квартир и владелец нежилого помещения в этом же доме одобрили ремонт соседки. На основании выявленных фактов краевой суд оставил решение районного в силе.
Власти города и несогласные с переустройством соседи решили бороться за справедливость до конца в высшей инстанции.
Что решил Верховный Суд РФ
Верховный Суд РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что судебные постановления городского и краевого судов приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник обращается в орган, осуществляющий согласование, или в многофункциональный центр с документами, указанными в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
В данной ситуации собственница не получила разрешения от муниципального образования, но переустройство провела. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такая планировка является незаконной.
Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Также Верховный Суд РФ обратился к положениям ЖК РФ, касающимся вопросов общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество собственников помещений в МКД входят крыши, ограждающие конструкции, ненесущие конструкции, механическое и электрическое оборудование дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2 разд. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие конструкции МКД: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Верховный Суд РФ сделал вывод, что балконы входят в состав общего имущества МКД и являются ограждающими несущими конструкциями.
Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ.
Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Предыдущие суды, которые рассматривали это дело, не приняли во внимание, что согласия всех собственников получено не было. Более того, в материалах дела есть коллективное обращение 57 собственников помещений, которые выступили против расширения балкона.
На основании всех аргументов Верховный Суд РФ решил отменить решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 7.06.2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016. Дело будет повторно рассмотрено в суде первой инстанции.
Решение № 2-3356/2017 2-3356/2017
М-2358/2017 М-2358/2017 от 5 июля 2017 г. по делу № 2-3356/2017
Именем Российской Федерации
05 июля 2017 года г.Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Гонтаря О.Э.,
при секретаре Терещенко Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к Калиненковой Е.Е. о признании незаконными работ по остеклению балкона в принадлежащей ей квартире, обязании демонтировать такое остекление, третьи лица – СНО Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», ООО «ЖЭУ №7»,
В судебном заседании представитель истца Администрации ГО «Город Калининград» по доверенности Кришталь И.С. заявленные требования поддержала в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно указала, что остекление балкона квартиры истицы не предусмотрено паспортом фасада дома, необходимые изменения в него не вносились. Общее собрание собственников помещений дома по вопросу капитального ремонта специального решения по остеклению балконов не принимало. Помимо норм Жилищного Кодекса РФ, на которые ссылается ответчица, имеются ещё нормы Градостроительного кодекса и нормативные акты органов местного самоуправления, которым указанное остекление балкона противоречит. Полагала, что произведённые ответчицей работы относятся к перепланировке и переустройству жилого помещения, которые подлежат отражению в техпаспорте квартиры и дома. Иск просила удовлетворить.
Ответчица Калиненкова Е.Е. в судебное заседание не прибыла, ходатайств не заявляла, о месте и времени слушания дела извещалась надлежащим образом, получение судебной корреспонденции по месту жительства и регистрации не обеспечила, в связи с чем дело рассмотрено в её отсутствие.
Представители специализированной некоммерческой организации Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», ООО «ЖЭУ №7», привлечённых к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не прибыли, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, ходатайств не заявляли.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 67. Оценка доказательств» target=»_blank»>67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 13. Общие положения > Статья 209. Содержание права собственности» target=»_blank»>209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Частью 4 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд > Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» target=»_blank»>17 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, которые, в свою очередь, предусматривают обязанность собственников жилых помещений обеспечивать его сохранность.
Как следует из акта обследования жилого помещения от 04.05.2017г., составленного комиссией Администрации ГО «Город Калининград», на балконе квартиры выполнено остекление стелкопакетами из белого металлопластика.
На данном акте имеется отметка об отказе представителя Калиненковой Е.Е. от подписи акта.
Разрешительных документов на остекление балкона стороной ответчицы не представлено.
Иных перепланировок, переустройства квартиры не обнаружено. С заявлением о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учётом остекления балкона ответчица в суд не обращалась.
Давая оценку установленным обстоятельствам дела и доводам сторон, суд учитывает, что согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Из ч. 1 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» target=»_blank»>290 ГК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения закреплены в п.3 ч.1 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» target=»_blank»>36 ЖК РФ, предусматривающей, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
20 мая 2015 года решением городского Совета депутатов Калининграда № 161 утверждены Правила благоустройства территории городского округа «Город Калининград».
Паспортом фасада указанного многоквартирного дома, утверждённым главным архитектором ГО «Город Калининград» 05.06.2017 г., остекление балконов также не предусмотрено.
На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), в том числе, были приняты решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в 2017 году, определён перечень работ по капитальному ремонту – ремонт кровли и фасада, определён объём расходов на капитальный ремонт в сумме 30 001 268,81 руб., рассчитанных на основании установленной предельной стоимости проведения капитального ремонта. Источниками финансирования работ определены взносы собственников на капитальный ремонт общего имущества, собранные на момент проведения ремонта, и средства муниципальной (областной) поддержки.
Таким образом, вопреки доводам стороны ответчицы, на данном собрании вопрос о характере выполняемых по фасаду работ с учётом остекления балконов, не решался.
Из письма заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области на имя собственников большинства квартир дома, направивших в министерство коллективное обращение с пожеланием выполнения работ по застеклению балконов со стороны главного фасада дома по экологическим соображениям, следует, что при разработке облика фасада дома учитывался исторический облик центра города, а также принятые архитектурные решения, общая стилистика Ленинского проспекта города. В связи с этим в первичной технической документации остекление балконных конструкций отсутствует, в связи с чем работы по остеклению балконов при проведении капитального ремонта проводиться не будут.
Также суд учитывает, что обращений по вопросу изменения фасадов здания в части реконструкции ограждения балкона квартиры ответчицы в Администрацию ГО «Город Калининград» не поступало. Суду не представлены сведения о согласовании ответчицей в установленном порядке проекта перепланировки (переоборудования) жилого помещения по указанному выше адресу.
Кроме того, суду не представлено технического заключения о возможности переоборудования балкона путём его остекления, соответствии выполненных на балконе строительно-монтажных работ требованиям действующих СНиП, безопасности увеличившейся нагрузки на плиты перекрытия и несущие конструкции здания, отсутствия угрозы в связи с этим жизни и здоровью проживающих в доме граждан и третьих лиц.
Доводы третьего лица о том, что помещение балкона принадлежит ответчице на праве собственности и ограждение балкона не относится к общему имуществу дома, являются несостоятельными в силу следующего.
В дополнение к вышеуказанным нормам ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме» target=»_blank»>36 ЖК РФ, согласно пункту «в» ч.2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу, что балконные ограждения и балконные плиты являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем произведенное ответчицей их переоборудование в виде остекления затрагивает права и интересы других собственников многоквартирного дома.
Однако доказательств согласования с собственниками многоквартирного дома по работ по замене ограждения балкона и его остекления стороной ответчицы в материалы дела, в нарушение требований ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 56. Обязанность доказывания» target=»_blank»>56 ГПК РФ, не представлено.
В соответствии с планом дома, архитектурно-строительной частью проекта капитального ремонта дома, утверждённым паспортом фасада дома, остекление балконов дома, действительно, не предусмотрено.
При этом суд учитывает, что согласно нормам пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, работы по остеклению балконов являются переоборудованием (переустройством, перепланировкой) жилых помещений.
В соответствии с п.1.7.2 названных Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Наниматель (собственник), допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п.1.7.4 Правил).
При этом суд считает необходимым отметить, что лица, являющиеся собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в историческом центре города, несут бремя соответствия внешнего вида фасада их домов утверждённому архитектурном облику данной части города.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование истца о возложении на ответчицу обязанности по демонтажу установленного ею остекления балкона заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
С учетом положений ч.2 ст. Раздел II. Производство в суде первой инстанции > Подраздел II. Исковое производство > Глава 16. Решение суда > Статья 206. Решение суда, обязывающее ответчика совершить определенные действия» target=»_blank»>206 ГПК РФ суд полагает необходимым указать срок, в течение которого ответчиком должны быть проведены указанные мероприятия. С учетом требований разумности и всех обстоятельств дела, суд устанавливает данный срок в течение семи дней с даты вступления в силу настоящего судебного решения.
Однако учитывая, что в настоящее время в соответствии с решением собственников помещений дома проводится капитальный ремонт его фасада и кровли, суд считает возможным, в случае неисполнения ответчицей судебного решения самостоятельно, разрешить проведение работ по демонтажу остекления балкона квартиры ответчицы силами или по поручению Администрации ГО «Город Калининград».
Иск Администрации городского округа «Город Калининград» удовлетворить.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 10.07.2017 г.