реконструкция стен частного дома
Как перестроить частный дом без штрафов и сносов?
Квадратных метров много не бывает. Дети растут, маме нужен гардероб, а папе – уголок женатого холостяка. Но если для жильцов квартир все это так и останется в грёзах, то для частного сектор – вопрос решаемый. В частном доме можно расшириться: и вверх, и в стороны.
С точки зрения закона такая перестройка является реконструкцией. Как и любое другое строительство, у нее две стороны: сами работы и их документальное оформление. Да, перестройку придется еще и согласовать. Разбираемся, нужно ли разрешение на реконструкцию частного дома и как ее провести без штрафов и сносов.
Что значит «реконструкция»?
Под реконструкцией закон понимает любое изменение параметров частного дома и его частей – высоты, количества этажей, площади. Это может быть надстройка, перестройка, расширение строения, замена несущих конструкций. Пристроили дополнительную комнату или дом стал на этаж выше – все это реконструкция.
Закон рассматривает ее как форму осуществления строительства. А оно, как мы все знаем, является объектом особого регулирования со стороны контролирующих органов. Государство не доверяет гражданам в вопросах строительства, даже если это касается их собственных частных домов. И правильно делает, на это есть минимум две причины:
Чтобы этого избежать, ранее собственников заставляли получать разрешение на реконструкцию частного дома. Но с 2018 года этот порядок изменился, и теперь оформить реконструкцию стало проще.
Теперь достаточно уведомить
С августа 2018 года введен новый, уведомительный порядок проведения строительных работ.
Для проведения реконструкции застройщик, еще до начала строительных работ, должен направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, проектную документацию с описанием параметров обновленного строения и его графического расположения на участке. Если это не будет противоречить правилам застройки, параметрам разрешенного строительства и другим обязательным требованиям, чиновники одобрят строительные работы (ст. 51.1 ГрК).
Другими словами, разрешение на реконструкцию частного дома заменили на уведомление. Если администрация посчитает, что планируемые вами работы нарушают требования разрешенного строительства, вам будет направлено уведомление о несоответствии параметрам. И тогда план реконструкции придется корректировать. Ну, или оспаривать уведомление администрации – несмотря на новизну, практика успешного оспаривания уже существует. Например, решение Каслинского городской суда Челябинской области № 2а-606/2018 от 04.12.2018.
Инструкция по реконструкции: 5 простых шагов
Не скажем, что новый порядок вот прям устранил всю бюрократическую рутину, но улучшения налицо. Да, стало проще и быстрее, и вы очевидно это заметите. Мы разобрали уведомительный порядок реконструкции ИЖС «на кирпичи» и знакомим с ним читателей.
Шаг 1. Подаем уведомление о планируемой реконструкции
Уполномоченным органом для согласования реконструкции является местная администрация. Обычно это местный департамент архитектуры и градостроительства, архитектурное управление или непосредственно исполнительный комитет. В их адрес направляется уведомление о планируемой реконструкции, в котором в том числе указываются параметры обновленного здания. С образцом его заполнения можно ознакомиться здесь.
К уведомлению прикладываются документы на реконструкцию частного дома:
Направить уведомление можно лично, через МФЦ, региональный портал Госуслуг или переслать по почте. Госпошлина за это не взимается.
Шаг 2. Получаем уведомление о согласовании
Хоть оформление разрешения на реконструкцию частного дома теперь и ненужно, проверку все равно пройти придется. Причем дважды.
Для первой у администрации есть 7 дней. Она должна выяснить, соответствует ли планируемое строительство требованиям градостроительного и земельного законодательства. В результате принимается решение о согласовании либо отказе в согласовании, уведомление о котором направляется застройщику. Оно действительно в течение 10 лет и сохраняется при переходе права собственности.
Важно: если по истечении 7 дней (+ срок на пересылку) владелец дома так и не получил уведомления об отказе в согласовании, строительство считается одобренным по умолчанию и будет действовать также на протяжении 10 лет (п. 13 ст. 51.1 ГрК).
Шаг 3. Проводим строительные работы
Все строительные работы должны быть проведены в строгом соответствии с описанием проекта в уведомлении. Не отступайте от него, иначе в завершенную реконструкцию вы не согласуете.
Шаг 4. Заказываем новый технический план
Внеся изменения в конструкцию дома, необходимо перенести их на бумагу. Обратитесь для этого к любому кадастровому инженеру и закажите у него новый технический план. Он обойдется вам в 5-20 тыс. рублей в зависимости от региона и тарифов инженера.
Шаг 5. Согласовываем реконструкцию
В течение месяца после окончания строительных работ владелец направляет в управление повторное уведомление, теперь уже о завершении реконструкции. К нему прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины за последующую постановку на кадастровый учет реконструируемого объекта. Да, госпошлина уплачивается заранее.
В 7-дневный срок после его получения, орган согласования проведет проверку реконструированного здания. Если все в порядке, он направит вам уведомление о соответствии и самостоятельно подаст заявление о постановке перестроенного объекта на кадастровый учет. Да, самостоятельно обращаться в Росреестр для этого не нужно.
На этом всё. Реконструкция завершена, и вы являетесь счастливым владельцем не только обновленного, но и надлежащим образом оформленного жилого дома. Тем более, что порядок согласования реконструкции теперь достаточно прост. Игнорируя его, будьте готовы к последствиям – вас могут заставить вернуть строению прежний вид либо привести его в соответствие требованиям законодательства. А это значит, что все придется перестраивать снова.
Реконструкция частного дома 2021
Содержание
Любые изменения основных технических параметров объекта, его этажности, размеров, планировки, инженерных сетей выходят за рамки понятия «капитальный ремонт». Реконструкция частного дома дает возможность продлить срок службы строения, изменить дизайн фасада, сделать планировку комфортной и функциональной. Компания «Артель и С» имеет большой опыт (более 15 лет) в качестве подрядчика при проведении реставрационных работ любой сложности.
1. Понятие «реконструкция частного дома»
Российское законодательство четко разграничивает понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция». В первом случае основные параметры строения: его высота, расположение и конфигурация несущих и ограждающих конструкций остаются в неизменном виде. Во втором случае при реконструкции жилого дома может быть выполнена перестройка с увеличением площади, появиться еще один этаж.
На этапе реконструкции может быть выполнена:
Поэтому прежде чем приступать к реконструкции жилого дома, необходимо подготовить проект, в котором будут отражены новые планировочные решения, а также все предстоящие изменения. Затем необходимо получить заключение межведомственной комиссии, результатом которой станет разрешение на реконструкцию.
2. Документация
Чтобы оформить разрешение на реконструкцию старого дома, необходимо выполнить определенный порядок действий. Для начала заказать проект. В нем будут отражены следующие работы:
Важно
Проектная документация обязательно содержит план до и после перепланировки. Он требуется не только для реализации задуманного, но и для переоформления технического паспорта объекта.
После того, как проект будет готов, для получения разрешения необходимо подготовить следующий перечень документов.
| № п/п | Основной перечень |
|---|---|
| 1 | Правоустанавливающие документы на дом (свидетельство о праве собственности). |
| 2 | Техническую документацию (техпаспорт, кадастровый план частного или дачного участка). |
| 3 | Готовый проект, на котором отображен демонтаж существующих и монтаж новых или дополнительных перегородок. |
| 4 | Копия паспорта заявителя, согласие третьих лиц, имеющих право собственности в отношении объекта, заявление. |
| 5 | Справки от коммунальщиков о том, что возможно подключение объекта к сетям, если на участке предстоит провести новые коммуникации. |
Этап согласования важно пройти, чтобы в будущем любая регистрация объекта происходила без проблем. По окончании работ необходимо обратиться с соответствующим заявлением в БТИ для получения нового технического паспорта.
Когда нужна реконструкция
Чтобы точно определить, нуждается ли ваш дом в реконструкции, следует пригласить специалиста, который оценит состояние основания постройки, определит, какие конструкции требуют ремонта, а каким необходима полная замена.
У вас может быть вполне добротный дом в плане технического состояния, но он будет все-равно не комфортным, если вас не устраивает его планировка, количество или площадь комнат. Вам может потребоваться помещение для бани или гараж, второй этаж, внутренняя или внешняя отделка.
Чтобы дача стала пригодной для круглогодичного проживания потребуется серьезная реконструкция сельского дома: надо подключить воду, свет, смонтировать отопление, выполнить замену окон, чтобы в доме стало тепло.
Для увеличения этажности можно обустроить мансарду – это обойдется дешевле, чем устройство полноценного этажа.
Реконструкция частного дома: стоимость
Если вы еще не решили, каким образом улучшить свои жилищные условия: снести дом или построить новый, то компания «Артель и С» давно знает ответ на этот вопрос. Строительство нового объекта обходится в несколько раз дороже.
Чтобы получить новый дома, надо разобрать старый, потратить средства на подготовку участка под строительство, возвести объект с нуля. А можно просто довести его до необходимых параметров за гораздо меньшие деньги, не растягивая строительство на срок в несколько лет.
Некоторые этапы и их стоимость приведены в таблице ниже. Узнать подробную информацию вы можете у наших менеджеров – заполните форму бесплатной консультации, и мы вам перезвоним.
| Вид работ | Ед. измерения | Цена, рублей |
|---|---|---|
| 1. Демонтаж | ||
| 1.1. По каркасной технологии | м³ | от 4500 |
| 1.2. Стеновой отделки | м² | от 250 |
| 1.3. Стяжки пола | от 450 | |
| 1.4. Досок | от 200 | |
| 1.5. Плиточного покрытия | от 400 | |
| 2. Реконструкция стен кирпичного дома | ||
| 2.1. Возведение перегородки | м² | от 1310 |
| 2.2. Реставрация кладки | от 5500 | |
| 2.3. Ремонт рельефной поверхности | от 4300 | |
| 2.4. Ремонт гладкой поверхности | от 3300 | |
| 2.5. Восстановление арочной перемычки | от 8100 | |
| 3. Реконструкция стен деревянного дома | ||
| 3.1. Монтаж ветрозащиты и пароизоляции | м² | от 50 |
| 3.2. Обработка бревен защитными составами | от 180 | |
| 3.3. Шлифовка бревна, бруса | от 300 | |
| 3.4. Обшивка сайдингом | от 300 | |
| 3.5. Обшивка блок-хаусом | от 460 | |
| 4. Покрытие кровли старого дома | ||
| 4.1. Битумной черепицой | м² | от 500 |
| 4.2. Металлочерепицей | от 400 | |
| 4.3. Профнастилом | от 110 | |
| 4.4. Еврошифером | от 300 | |
| 4.5. Керамической черепицей | от 800 | |
| 5. Внутренняя отделка дома | ||
| 5.1. Обои без рисунка | м² | от 455 |
| 5.2. Обои с рисунком | от 510 | |
| 5.3. Укладка ламината | от 440 | |
| 5.4. Укладка линолеума | от 390 | |
| 5.5. Укладка керамогранита | от 1600 | |
| 6. Строительство пристройки дома (под ключ) | ||
| 6.1. Каркасной | м² | от 24000 |
| 6.2. Бревенчатой | от 24000 | |
| 6.3. Из бруса | от 36000 | |
| 6.4. Из СИП панелей | от 18000 | |
Виды работ в процессе реконструкции дома
Реставрационные работы могут проводится в отношении части здания или всех конструкций строения. Необходимость тех или иных работ стоит определять на этапе составления проекта и сметы, после того как проведена тщательная диагностика и выявлены слабые стороны объекта. Среди работ, выполняемых чаще всего, можно отметить следующие.
Если владелец загородного дома решил сделать его просторнее, то один из простых вариантов – это надстройка мансарды. Этот способ позволяет увеличить жилую площадь и при этом не перегрузить фундамент. Порой достаточно просто изменить конфигурацию кровли и утеплить скаты. В некоторых строениях конструктивные особенности подкровельного пространства позволяют без серьезных вложений использовать чердак в качестве помещения для проживания.
Укладка бруса на пол мансарды – первый этап укрепления перекрытия. Затем выполняют утепление пола и стен (скатов). Чтобы помещение получилось комфортным и уютным необходимо обеспечить качественную шумоизоляцию. Для этого надо выполнить замену кровельных материалов (много шума создает лист профнастила) на мягкое покрытие. Гибкие и рулонные материалы лучше подходят для отделки кровли, так как их тепло- и звукоизоляционные свойства выше.
Если площадь не позволяет оборудовать комнату, то лучше ограничится утеплением скатов, перекрытия, а также выполнить реконструкцию кровли дома. Использование таких материалов как гибкая черепица, металлочерепица позволяют повысить теплоизоляционные характеристики строения и преобразить его внешний вид.
Процесс реконструкции частного дома, когда вносятся изменения с увеличением площади, неизбежно приводит к возрастанию нагрузки на фундамент. Поэтому необходимо произвести осмотр его внутренней и наружной стороны, при необходимости выполнить усиление. В зависимости от конструктивных особенностей, основание укрепляют по-разному. Если фундамент свайно-ростверковый, то в нескольких местах устанавливают дополнительные опоры. При ремонте монолитных лент выполняют наращивание.
Во время реконструкции старого деревянного дома выявляют поврежденные бревна сруба. Нижний венец более всего подвержен воздействию влаги, а потому начинает разрушаться раньше.
Сложности могут возникнуть во время выполнения работ по восстановлению стен. Лучше доверить этот процесс специалистам, так как может потребоваться замена некоторых элементов или качественная реконструкция, если дом кирпичный.
На поверхности кирпичных стен даже при визуальном осмотре фасада можно увидеть неровности и трещины – расхождение кладки. Обычно такие повреждения выявляют во время реконструкции жилых домов в городе. Для начала надо узнать, почему это произошло. Скорее всего причина опять-же кроется в проблемах с фундаментом. Только после устранения первопричины приступают к восстановлению кладки.
При серьезных повреждениях кладки, когда было нарушено качество раствора и кирпичи местами утратили сцепление, выполняют частичный разбор стены и ее последующее восстановление. Эту работу должна выполнять профессиональная бригада, мастера которой знают тонкости технологии.
Во время проведения реконструкции дома в сельской местности самым распространенным видом работ является замена или ремонт бревенчатых стен. Не всегда достаточно сделать только обработку защитными составами.
Если при обследовании выявлены повреждения внутри бревна, то выполняют его замену. Чаще всего начинают портиться именно нижние венцы, так как они расположены ближе к земле. Не всегда капитальный ремонт деревянного дома может решить все вопросы.
Важно
Если во время строительства дома из бруса швы утеплили некачественно, то в результате выпадения пакли или каната через несколько лет появляются сквозные щели. Поэтому стены сруба надо тщательно утеплить, а при желании их можно отделать деревянной обшивкой или сайдингом. Для этого применяют такие современные материалы как: вагонка, имитация бруса, блок-хаус, планкен. Крепление обшивки выполняют по принципу навесной вентилируемой системы.
Увеличение полезной площади дома: варианты
Часто целью реконструкции частного дома является его достройка с увеличением площади. Построить дополнительное помещение можно на свободном месте, присоединив его к дому.
Вот некоторые примеры.
| Вид пристройки | Описание |
|---|---|
| Крыльцо | Может быть изготовлено из дерева, бетона, блоков. Служит транзитной площадкой между улицей и домом, украшает фасад. Может оборудоваться тамбуром. |
| Навес | Простая конструкция без капитального фундамента. Защищает территорию около дома от осадков и солнца. |
| Веранда, терраса | Даже если пристроить небольшую террасу, комфортабельность дома станет выше. Открытая площадка станет любимым местом для семейных встреч на свежем воздухе. В случае, когда хочется больше защиты от погодных условий, возводят застекленную веранду. |
| Гараж | Каркасные пристройки на ленточном фундаменте обходятся гораздо дешевле, чем отдельно расположенный гараж. Да и пользоваться им гораздо удобнее, если есть прямой доступ из дома. Внутри должна быть установлена качественная система вентиляции |
| Баня | Те, кто хотел баню на участке, часто останавливают свой выбор именно на пристройке к дому. В любое время есть свободный доступ, нет проблем с подключением основных коммуникаций и водоотведением. |
| Котельная | При монтаже индивидуального отопления, для расположения котла и другого оборудования отводят отдельное помещение в целях безопасности. Находится такая пристройка обычно на заднем фасаде, имеет вход с улицы и помещений. Оборудуется противопожарными дверями. |
Почему реконструкцию стоит заказать у нас
Компания «Артель и С» с 2003 года выполняет строительство и реконструкцию частных и дачных домов из бруса, бревна, блоков, кирпича. Каждый заказчик получает сертификат на выполненные работы, который действует 2 года.
В компании «Артель и С» вы можете заказать реконструкцию фундамента, стен, кровли каркасного, кирпичного, деревянного дома в Московской области, а также восстановление объекта под ключ.
Реконструкция частного 🏡 дома без разрешения в 2021 году: какие могут быть последствия?
🏡 У собственников загородных домов часто возникает потребность в улучшении своего жилья. Например, владельцы таких объектов делают пристройку к дому или создают еще один этаж. Все это считается реконструкцией. Возникает вопрос, законно ли осуществлять реконструкцию частного дома без согласования с территориальными властями и к чему это может привести.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Почему так важно получать разрешение на реконструкцию?
Не каждое частное строение можно реконструировать. Расширение площади путем достройки блоков или увеличения этажности может стать причиной снижения прочности сооружения. В таком доме находиться опасно. Также можно нанести вред окружающей среде, рядом стоящим постройкам. Важно соблюдать нормы Градостроительного кодекса. Иначе последствия могут быть плохими. Во избежание их и нужно согласовывать вопрос реконструкции сооружения. Дом будет осмотрен, обследован, изучен проект внесения изменений в его конструкцию. Это даст специалистам понять, возможны ли запланированные работы.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
Как узаконить реконструкцию частного дома в 2021 году?
После уплаты штрафа требуется узаконить реконструкцию. Делается это в таком порядке:
Процедура не является бесплатной. За регистрацию изменений придется заплатить 350 рублей. Также платным является технический план. Его составление у инженера может стоить до 20000 рублей.
Таким образом, реконструкция предполагает расширение дома, создание надстроек, новых этажей. Она требует согласования с местными властями. Делать это нужно до начала работ. Иначе придется платить штраф или возвращать все обратно. Самовольная реконструкция не даст возможности выполнять сделки с частным домом.