расширение дверного проема в ненесущей стене
Расширяем и переносим дверной проём
Перепланировку в квартире нужно согласовывать — это очевидно. Но не все знают, что даже перенос или расширение дверного проёма на пару сантиметров уже считается перепланировкой. В статье разберём, как сделать это легально, не нарушая закон.
Определяем тип стены
Первым делом необходимо определить, какие стены затрагивает перепланировка — несущие или нет. Несущие, как правило, отмечены на плане в техпаспорте квартиры более толстыми линиями.
Другой способ выявить несущие стены — измерить их толщину. В панельных домах несущая перегородка будет 12 см и больше, а ненесущая — тоньше. В кирпичных домах толщина несущей стены начинается от 38 см, а в монолитных — от 20 см. Для чистоты замеров следует удалить слой штукатурки, если он есть.
Процедура согласования для ненесущих стен
Если дверной проём расположен не на несущей стене, то согласование пройдёт «по эскизу». Все изменения нужно отметить на дубликате поэтажного проекта БТИ (можно от руки), а затем доставить документ в жилищную инспекцию. В этом случае даже не нужно предварительное разрешение на начало ремонтных работ. А когда они завершатся, останется лишь дождаться сотрудника инспекции, который проведёт приёмку и выдаст акт о завершении переустройства помещения.
Согласно принятым нормам, допустимая минимальная ширина проёма для ненесущих стен составляет 60 см для санузла и 70 см для жилых комнат. Это — размеры с учётом толщины дверной коробки, сами проёмы получатся немного шире.
Процедура согласования для несущих стен
Чтобы узаконить перенос или даже незначительное расширение дверного проема в несущей стене, потребуется обратиться к автору проекта дома, который проведёт техническое исследование. Его заключение покажет, можно ли сделать перепланировку или нет. В некоторых случаях может потребоваться обследование соседних квартир, например, над или под вашей.
Информацию об авторе проекта можно уточнить в техническом плане БТИ, на сайте застройщика, у управляющей компании, в договоре управления многоквартирным домом или у сотрудников жилищной инспекции.
Если перепланировка возможна, потребуется разработать проект. Для этого нужно обратиться в проектную фирму, которая имеет допуск СРО (свидетельство о допуске к строительным или проектировочным работам). Готовый проект вместе с техпаспортом и копией правоустанавливающих документов необходимо подать в МФЦ. Отказ или разрешение придёт в течение 45 дней.
Когда ремонт будет завершён, а дверь окажется на запланированном месте, нужно вновь обратиться в жилищную инспекцию и провести приёмку вместе с представителями проектной организации. Если все требования соблюдены, владельцу квартиры выдадут акт о завершённой перепланировке.
Трудности в строительных работах
Нужно иметь в виду, что переделка в несущих стенах потребует серьёзной подготовительной работы. Почти всегда требуется укрепление проёма металлоконструкциями. Кроме того, обязательно отступить от наружной стены, а размеры проёма варьируются в зависимости от типа здания и серии дома.
Для высверливания проёма не рекомендуется использовать инструменты с высокой энергией удара — это может спровоцировать появление трещин и других деформаций в стенах. Лучше сперва просверлить по периметру будущего проёма отверстия с интервалом 3–5 см, а затем удалять участки стены кубами. При этом наготове должен быть строительный пылесос, а пол лучше застелить настилом, чтобы ни в коем случае не повредить потолок соседа снизу.
Перепланировка в домах разных типов
Владельцам квартир в кирпичных домах будет проще получить разрешение на перенос дверного проёма, поскольку стены в них менее зависимы друг от друга. А вот в панельках и монолитных зданиях согласовать перепланировку сложнее. В них капитальные стены тесно связаны между собой и нагрузка распределяется по ним всем. Самовольная перепланировка в таком случае особенно опасна — она может негативно сказаться на прочности здания, вплоть до его обрушения. Нарушителям грозит штраф или предписание вернуть всё в исходное состояние.
Даже перевесить петли на двери не всегда разрешат. Смена направления открывания входной двери может противоречить противопожарным нормам. Дело в том, что двери эвакуационных выходов и двери на путях эвакуации должны открываться в сторону выхода из здания. Даже если такой вариант кажется владельцам неудобным.
Какие перепланировки квартиры не требуют согласования
Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.
Рассмотрим, что Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.
Работы, которые можно делать без разрешения
Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.
Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.
Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:
На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.
Примеры работ, которые не нужно согласовывать:
Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Работы, которые на практике можно не согласовывать
Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.
Речь идет вот об этих работах:
Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.
При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.
Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.
Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.
Так выглядит порожек при входе в санузел.
Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.
Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.
Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.
В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.
Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.
Работы, которые можно сделать по эскизу
Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.
Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 25 000 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).
Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.
Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.
Еще один пример эскиза. В документе помимо экспликации всегда есть перечисление производимых работ.
Перепланировка по эскизу всегда согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, затем вызываете специалистов БТИ и Мосжилинспекции и проводите узаконивание. Самое важное, что вы должны знать: перед вызовом техника БТИ нужно быть уверенным в том, что ваша перепланировка не нарушает никаких строительных норм и может быть согласована только по эскизу. Иначе вы не только не сможете узаконить ее, но вам придется еще и возвращать ремонт в первоначальный вид.
В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.
Если останутся вопросы, тогда обратитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы точно скажем, сможете вы законить ремонт по эскизу или нет.
Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:
По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.
Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.
Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.
Расширение дверного проема при перепланировке
Необходимо было переоборудовать одну из квартир в нашем доме под офис ТСЖ. По рекомендациям было принято решение обратиться в Энерджи.
Я-мама трех дочек. С переездом в новую квартиру в Москве столкнулись с проблемой, как разместить троих детей в одной комнате и при этом.
Моя детская мечта, обзавестись своим большим домом, и вот этот момент наступил! Мы с мужем начали думать над проектом, как все будет, что.
С женой решили переехать и заняться строительством нового дома. Понадобилась помощь в проектировании инженерных систем. Долго искали.
Заказывала дизайн-проект проект, для квартиры с инженерными проектами в комплекте. Сама не хотела ничего подобного делать и вообще в этом.
Давно с мужем мечтали о загородном доме. Купили участок с домом, но дизайн интерьера в нем нам совсем не нравился, мы решили сделать ремонт.
После приобретения квартиры столкнулись с необходимостью ремонта. По совету знакомых мы обратились в ENERGY-SYSTEM. В минимально сжатые.
Срочно понадобился проект перепланировки загородного дома. Перебрала кучу компаний, но везде дорого, либо не успевают сделать в назначенный.
Родители на свадьбу подарили нам трехкомнатную квартиру. Но сама квартира была в таком ужасном состоянии, что я даже не знала с чего начать.
Решила открыть частную стоматологию, о которой мечтала с детства. Взяла в аренду помещение, нужен был дизайн-проект, обратилась в Энерджи.
Правила расширения дверных проемов
В ходе перепланировки квартиры собственник имеет возможность кардинально перестроить свое жилище. Среди всех вариантов капремонта, расширение дверного проема является одним из наиболее популярных. Вместе с тем такие работы нельзя назвать легко реализуемыми, особенно если речь идет о работе с проемом в несущей стене.
Расширение дверного проема при перепланировке осуществляется на основе проекта, разрабатываемого проектировщиками с допусками СРО и государственными лицензиями. В проекте специалисты детально описывают будущие ремонтные работы в квартире, подбирают наиболее безопасные и обоснованные технические решения, которые не вызовут лишних вопросов у сотрудников жилинспекции, выдающих разрешение на реализацию проектной документации.
Особенности расширения проема в несущей стене
Если собственнику требуется расширить дверной проем в несущей стене, то перепланировка должна будет включать в себя не только работы по демонтажу отдельных элементов стены, но и мероприятия по усилению конструкций. Усиление необходимо, чтобы в результате выполненного капитального ремонта здание не пострадало, чтобы не снизилась надежность и безопасность многоквартирного дома.
Любые мероприятия с несущими и внешними конструкциями требуют сотрудничества с автором проекта дома.
Собственнику потребуется техзаключение от МНИИТЭП на создание входной группы или расширение проема. Техническое заключение — документ, описывающий состояние квартиры и ее конструктивных элементов. Он создается представителями проектного института МНИИТЭП после проведения инженерных изысканий на территории объекта собственника. Техзаключение должно подтвердить, что запланированные собственником ремонтные мероприятия не могут навредить дому и его пользователям.
Техзаключение выступает также своеобразным разрешением на перепланировку. Только после получения данного документа собственник может приступить к планированию капитального ремонта. Если техзаключение, подтверждающее возможность выполнения перепланировки с расширением проема не будет подготовлено, невозможно будет получить разрешение на ремонт и от Мосжилинспекции, сотрудники которой обязательно проверяют техническое заключение при согласовании.
Без технического заключения ремонт, во-первых, будет незаконным, а во-вторых, небезопасным. Делая перепланировку и не имея при этом всех необходимых документов для выполнения капремонта, собственник рискует нарушить актуальные строительные, санитарные и противопожарные правила, из-за чего может получить штраф от контролирующих органов и предписание на устранение незаконных работ. Кроме того, ошибки в капитальном ремонте очень часто приводят к снижению несущих способностей конструктивных элементов здания и к последующим аварийным ситуациям.
Особенности расширения входной двери и проемов в ненесущих конструкциях
Несколько иначе выполняется расширение входного дверного проема. Такая переделка предполагает работы с несущей конструкций, а также затрагивание общедомовой территории. Ведь все, что располагается внутри лестничной площади, относится к собственности всех владельцев квартир в жилом здании.
Из-за этого для выполнения капитального ремонта собственнику придется не только получать всю необходимую разрешительную документацию от автора проекта дома и Мосжилинспекции, но и добиваться согласия на перепланировку от других собственников многоквартирного дома. Для этого необходимо устроить общее собрание собственников и предложить им дать согласие на капитальный ремонт, включающий в себя расширение входной группы. Чтобы приступить к планированию перепланировки и согласованию ремонта, собственнику потребуется согласие как минимум 73 % от общего числа собственников жилого дома.
Перепланировка дверных проемов
Начнем статью с факта: перенос дверного проема является перепланировкой, а перепланировки квартир имеют одну отличительную особенность — все они требуют согласования в установленном порядке. Некоторые из них можно согласовать по эскизу или в уведомительном порядке, некоторые же требуют более основательного подхода и большего количества проектной документации. Тема нашей статьи: перепланировка дверных проемов и согласование этого строительного мероприятия.
Несмотря на то, что для переноса дверного проема не требуется согласования на основании проекта перепланировки, владельцы квартир довольно часто решают не согласовывать свои действия вовсе. Ситуация, когда собственники жилья решают самовольно провести перепланировку в квартире на сегодняшний день, к сожалению. Часто незаконная перепланировка проводится с нарушением санитарных норм и угрожает безопасности жильцов всего дома. Кажущиеся на первый взгляд незначительными, изменения в планировке квартиры как, например, перепланировка дверных проемов, проведенные без согласования, без разработки технического заключения и проектной документации могут ухудшить эксплуатационные качества всего здания, его несущих конструкций, перекрытий.
Например, такая перепланировка дверного проема, как перенос или расширение, особенно в несущих стенах может привести к увеличению нагрузки сверх допустимого на несущие конструкции дома, тем более, если ваши соседи сверху и снизу проделали аналогичную работу в той же несущей стене. Вывод очевиден: чтобы избежать конфликтных ситуаций при проведении перепланировки дверных проемов следует сначала законно оформить перепланировку, то есть получить официальное разрешение Жилищной инспекции и только потом приступать к выполнению работ.
Проект перепланировки квартиры с переносом проема в ненесущей стене, фото:
Согласование перепланировки дверного проема в ненесущей стене
Во многих квартирах межкомнатные стены — ненесущие и согласование перепланировки дверных проемов происходит «по эскизу». Все планируемые изменения отмечаются непосредственно на поэтажном плане БТИ. Для того чтобы согласовать это мероприятие получать предварительное разрешение на начало ремонтных работ вам не потребуется. Нужно только убедиться, что стена не является несущей. Выполнив перенос или расширение дверного проема в простенке вы отражаете свои действия в копии поэтажного плана квартиры (эскизе перепланировки) и подаете заявление на приемку квартиры после перепланировки. Останется только дождаться сотрудника Мосжилинспекции, который оформит перепланировку, как согласованную.
Проект перепланировки квартиры с переносом проема в несущей стене, фото:
Обозначение незаконно заложенного проема на БТИ
Согласование перепланировки дверного проема в несущей стене
Перепланировка дверного проема в несущей стене, в том числе даже незначительное увеличение дверного проема происходит по проекту и только на основании технического заключения. Чаще всего в таких случаях требуется дополнительное усиление несущей стены с помощью металлоконструкций. Регламентом согласования перепланировок при затрагивании несущих конструкций здания предусмотрена разработка проекта на основании технического заключения от автора проекта дома.
Автором большинства панельных домов Москвы является ОАО МНИИТЭП, а в случае если найти автора не представляется возможным, то обращаться следует в ГУП МосжилНИИпроект. Как правило, автор проекта не согласовывает более одного проема в несущих стенах на квартиру, однако бывают ситуации, при которых техническое заключение не требует даже усиления проема металлоконструкциями.
После того, как техническое заключение получено, следует обратиться в проектную организацию с допуском СРО, для разработки проекта перепланировки, причем отдавать предпочтение лучше тем фирмам, которые представлены на рынке уже долгое время. После того как проект готов нужно дополнить его заявлением, техническим паспортом квартиры и копией правоустанавливающих документов и подать в МФЦ. Через 45 дней вы получите решение по перепланировке — отказ либо разрешение на начало ремонтных работ. Как правило, проектам на основании технического заключения от автора дома не отказывают в согласовании. Закончив работы вы так же ставите об этом в известность Мосжилинспекцию и обеспечиваете присутствие представителей проектной и строительной организации для приемки ремонта после перепланировки. После получения акта о завершенной перепланировке вас ожидает еще один визит с проверкой — на этот раз инженера БТИ. На этом перепланировку можно считать согласованной.
Проект устройства проема в несущей стене между кухней и жилой комнатой, фото:
Наиболее частые варианты перепланировки дверного проема
Если говорить о перепланировке перегородок, то, как правило, перенос дверного проема проходит с демонтажем всего простенка и устройством нового. Единственным ограничением являются требования по минимальной ширине проема (600 мм. для санузла и 700 мм. для жилых комнат). Стоит учитывать, что требование трактуется с учетом установки дверного полотна, то есть сам проем должен планироваться несколько шире.
В несущих же стенах требований гораздо больше — например дверной проем в несущей стене не должен находится ближе минимального расстояния от наружной стены здания. Точные значения этого растояния отличаются в зависимости от типа здания и серии дома.
Изменение направления открывания двери непосредственно в вашей квартире перепланировкой в большинстве случаев не является, а вот если вы, например, планируете изменить направление открывания двери из вашей квартиры в общий коридор, то такую перепланировку дверного проема согласовывать бывает трудно. Следует учитывать, что существуют нормы пожарной безопасности согласно которым двери эвакуационных выходов и двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания. Эти же правила пожарной безопасности не дадут вам согласовать перепланировку дверного проема, если в результате дверь будет открываться «на соседа» по лестничной клетке. В этом случае изменение направления открывания двери будет мешать эвакуации из квартиры соседа.
Одной из наиболее частых перепланировок с расширением дверного проема является его устройство в несущей стене между жилой комнатой и кухней. Площадь коридора, которая вела от входа квартиру в кухню занимается площадью совмещенного санузла, а проход на кухню устраивается из жилой комнаты.
Расширение дверного проема в кирпичной стене
Основное что необходимо определить это в какой стене проем расширяется — несущей или не несущей.
Если мы представим, что вся перепланировка заключается в том, что расширяется дверной проем в кирпичной не несущей стене, то путь согласования данной перепланировки, это перепланировка в упрощенном порядке, то есть по эскизу. Для данной перепланировки не требуется разрабатывать проектную документацию и ее можно согласовать постфактум после выполнения. Ограничения по размерам расширенного проема фактически не существует.
Если кирпичная стена несущая, то путь согласования становится сложным. Дело в том, что при затрагивании несущих стен необходимо разрабатывать проектную документацию от автора-проекта дома. И как правило 95 процентов данных домов старой постройки и авторы-проектов уже не существуют. В данном случае существует единственная организация, которая замещает авторов-проектов домов — ГБУ «Экспертный центр». И не всегда расширить проем можно до желаемых размеров, более того, его не всегда в принципе можно расширить. Поэтому каждый такой случай рассматривается индивидуально на основании предварительных расчетов в техническом заключении.
Если вам потребуется разработка проектной документации или ее согласование, то наша компания всегда готова помочь с решением этого вопроса по доступной цене.