Проперти менеджмент что это

Проперти менеджмент, как комплексный подход к управлению коммерческой недвижимостью

Обзор и аналитика отрасли

Рынок коммерческой недвижимости в Украине постепенно восстанавливается после нескольких кризисных лет. Вслед за строительством новых качественных объектов приходит понимание необходимости грамотного управления своим зданием для получения наибольшего дохода.

Именно этим и занимается Проперти менеджмент в тесной связки с Фасилити менеджментом. Разница между этими двумя понятиями заключается в том, что Проперти менеджмент управляет активом, то есть занимается отношениями с арендаторами, заключением договоров, юридическим и бухгалтерским сопровождением, разработкой маркетинговых стратегий, страхованием объекта, управление рисками.

Сегодня в Украине владельцы недвижимости пытаются закрыть данный важный кусок деятельности своими силами, в надежде сэкономить и из-за боязни сотрудничества со сторонними организациями. Однако мир не стоит на месте и постепенно приходит понимание неоспоримых выгод от работы с профессиональной аутсорсинговой компаний, среди которых:

Как следствие от внедрения проперти менеджмента, стоимость самого объекта недвижимости возрастает, что крайне важно при работе с инвесторами или же операциях по продаже здания.

Несмотря на все перечисленные выгоды от такого сотрудничества рынок проперти менеджмент в Украине остается достаточно небольшим. Однако перспективы развития, учитывая складывающуюся ситуацию на рынке крайне оптимистичны.

На данный момент только на рынке Киева по результатам 2018 года общее предложение в секторе офисной недвижимости составляет 1884 тыс. кв.м и 1319 тыс. кв.м. в секторе торговой недвижимости. В связи со значительным снижением вакантности в последние 2 года, стоит ожидать значительного увеличения предложения на рынке, что приведет к росту конкуренции и необходимости улучшения как качества помещений так и уровня сервиса. Эксперты также прогнозируют неизбежное развитие инвестиционного рынка в отрасли, что также потребует привлечение профессиональных проперти менеджмент компаний.

Таким образом в обозримом будущем проперти менеджмент, может стать важной составляющей в сфере коммерческой недвижимости в Украине, а в связке с фасилити менеджментом значительно увеличить доходность объекта и его инвестиционную привлекательность

Источник

property manager

Смотреть что такое «property manager» в других словарях:

property manager — ➔ manager * * * property manager UK US noun [C] (US ALSO real estate manager) PROPERTY ► a person who manages land and buildings as a business, including keeping buildings in good condition and renting property: »If you rent out your house,… … Financial and business terms

Property manager — A property manager is a person or firm charged with operating a real estate property for a fee, when the owner is unable to personally attend to such details, or is not interested in doing so. Typical jobs include finding/evicting and generally… … Wikipedia

Property Manager — An individual or company responsible for the day to day functioning of a piece of real estate. Property owners typically hire property managers when they are unwilling or unable to manage the properties themselves, perhaps because they live out… … Investment dictionary

property manager — rekvizitų skyriaus vedėjas statusas T sritis profesijos apibrėžtis Teatro ar gastroliuojančio meno kolektyvo rekvizitų tvarkytojas. atitikmenys: angl. property manager; property master pranc. chef accessoiriste, m; ensemblier, m šaltinis Vadovai… … Lithuanian dictionary (lietuvių žodynas)

Oracle Property Manager — is a real estate management ERP from Oracle Corporation. It is a part of Oracle e business suite. The current version is PN.M. Oracle Property Manager streamlines and automates lease administration and space management. The cornerstone of Oracle… … Wikipedia

Certified Property Manager — (CPM) is a real estate professional designation awarded by the Institute of Real Estate Management (IREM) and recognized by the National Association of Realtors (NAR). The Institute offers a comprehensive program developed exclusively for… … Wikipedia

real property manager — nekilnojamojo turto vadybininkas statusas T sritis profesijos apibrėžtis Asmuo, kuris tarpininkauja perkant, parduodant ir nuomojant nekilnojamąjį turtą. atitikmenys: angl. real property manager; real estate manager pranc. gestionnaire de la… … Lithuanian dictionary (lietuvių žodynas)

Property management — is the operation of commercial, industrial and/or residential real estate. This is much akin to the role of management in any business.RolesOne important role is that of liaison between the landlord and/or the management firm operating on the… … Wikipedia

manager — A medium level participant established according to final take. Bloomberg Financial Dictionary * * * manager man‧ag‧er [ˈmænɪdʒə ǁ ər] noun [countable] JOBS someone whose job is to manage all or part of a company or organization, or a particular… … Financial and business terms

Property Management — The administration of residential, commercial and/or industrial real estate. Property management typically involves the managing of property that is owned by another party or entity. The property manager acts on behalf of the owner to preserve… … Investment dictionary

property master — rekvizitų skyriaus vedėjas statusas T sritis profesijos apibrėžtis Teatro ar gastroliuojančio meno kolektyvo rekvizitų tvarkytojas. atitikmenys: angl. property manager; property master pranc. chef accessoiriste, m; ensemblier, m šaltinis Vadovai… … Lithuanian dictionary (lietuvių žodynas)

Источник

Система управления недвижимостью

Управление объектами недвижимости объединяет множество самых разных мероприятий, конечная цель которых – повышение уровня рентабельности объектов недвижимости.

Принимая в коммерческое управление любое здание, сооружение или земельный участок, независимо от его назначения и формы собственности, важно иметь максимум достоверной и актуальной информации на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Своевременное информирование коммерческого менеджмента компании об изменении показателей затратной части имущественного комплекса позволяет вовремя принимать необходимые меры, что положительно сказывается на общем уровне прибыльности компании.

Реализовать на практике данные цели поможет система управления недвижимостью. Программа содержит полный комплекс модулей связанных управлением, арендой и продажей недвижимости. Использование системы управления позволит проводить качественный и своевременный финансовый анализ, с учетом текущего положения дел на рынке недвижимости в целом. Установка системы занимает несколько минут и не требует специальных знаний и навыков.

Таким образом, процесс управления недвижимостью станет проще, а прибыль от его коммерческой эксплуатации увеличится.

Управление коммерческой недвижимостью

Любой объект недвижимости существует определенное время. В течение этого времени он возникает, существует, модернизируется, реконструируется и ликвидируется, что составляет цикл существования объекта недвижимости.

Объектами девелопмента как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или в настоящее время. Это напрямую вытекает из приведенного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты недвижимости, приносящие доходы также именуются доходоприносящими объектами недвижимости.

В современных условиях цикл существования доходоприносящего объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии:

1. Разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости.
2. Разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости.
3. Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование.
4. Строительство.
5. Управление, эксплуатация и содержание объектов недвижимости.
6. Реновация объекта недвижимости.

Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию.

Согласно сложившей практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В дополнение к классическим определениям перечисленные виды управления, это:

Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.

Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.

Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:

Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.

Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать не снижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

Техническое обслуживание объекта:

Содержание объекта:

санитарное содержание объекта:

содержание прилегающего земельного участка:

подготовка объекта к праздникам.

Ремонт объекта:

Таким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управления недвижимостью свидетельствует о его сложности.

На собственнике недвижимого имущества лежит бремя его содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходоприносящим либо убыточным. Только от воли собственника зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление своим представителям или привлечет профессиональную команду в лице управляющей организации. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию. Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения.

Управление недвижимости является одним из основных направлений деятельности. Автоматизация полного спектра услуг, охватывающих управление недвижимостью и отдельных ее составляющих обеспечивается знаниями нашей компанией тонкостей и подводных камней. Наши специалисты имеют большой опыт по управлению как жилыми, так и нежилыми объектами недвижимости. Успешная реализация проектов основывается также на научном и системном подходах.

Новости

Современный рынок коммерческой недвижимости, помимо правильно спланированной концепции, требует реального механизма исполнения того самого управления объектами недвижимости, управления арендой и оперативного реагирования этой системы при различных изменениях рынка недвижимости.

Человеческий фактор. Система управления недвижимостью позволяет вносить изменения исключительно разрешенным пользователям. Например: секретарь может только смотреть отчеты по задолженности и свободные площади.

Отзывы о нас

Очень полезная и нужная система.

Комплексное решение управления агентством недвижимости позволяет легко начать свое дело.

Не терять главного. Решение вечного вопроса потерь при ротации кадров.

Удобный и оперативный сервис для небольшого отдела большого предприятия.

Облачный сервис, стабильность работы, простота управления и контроля.

Профессиональный подход и красивые решения. При кажущейся простоте пользования, в системе зашит громаднейший мощнейший функционал.

Смеюсь, как было раньше.

Я индивидуальный предприниматель. Экономия времени и удобство выше всяких похвал.

Где бы я не находился, в любом месте земного шара, я имею возможность понятного мониторинга и полного контроля работы моего предприятия.

Удобная система. Подходит для использования в государственном предприятии.

Источник

Что такое Facility Management и в чем его преимущества?

Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами и сервисами, обеспечивающими непрерывную работу объекта недвижимости, а также комфорт его арендаторов и посетителей. Порядок взаимодействия с FM-компанией очень прост: непрофильные для владельцев зданий (помещений) бизнес-процессы отдаются на аутсорсинг. В зависимости от вида основной деятельности заказчика, они могут варьироваться, но среди основных можно выделить следующие:

Вместе с тем, особенности Facility management на каждом из объектов часто определяет имеющаяся инженерная составляющая: состояние ремонта помещений, тип фасада и напольных покрытий, режим работы и еще множество других факторов.
В сегодняшней нестабильной экономической ситуации владельцы недвижимости стараются сокращать расходы, в том числе на эксплуатацию зданий. Некоторые пробуют справиться с этой задачей своими силами, но большинство собственников и девелоперов рано или поздно приходят к пониманию, что аутсорсинг в вопросах управления недвижимостью позволяет намного качественнее производить эксплуатацию, и при этом максимально экономить. Потому все чаще и чаще к управлению объектами привлекаются именно профессиональные FM-компании: специалисты в этой области способны максимально уменьшить подобные траты.

В крупных российских городах к услугам FM-операторов обращаются уже не только владельцы коммерческих площадей, но и собственники жилья.

Например, в портфолио Zeppelin на сегодня есть несколько сотен квадратных метров элитных жилых комплексов.

При этом, несмотря на то, что сфера Facility & Property Management на российском рынке уже утвердилась и не один десяток лет доказывает свою состоятельность, некоторые собственники торговых, бизнес-центров, многофункциональных и логистических комплексов все еще не готовы привлекать подрядчиков для профессионального комплексного управления коммерческой недвижимостью. Особенно распространена эта тенденция в регионах России. Владельцы недвижимости предпочитают самостоятельно заниматься управлением, набивая собственные шишки, раздувая штат, привлекая единичных специалистов. Нередко такой подход приводит не только к низкокачественной эксплуатации объектов, но и к потерям, в основном, для собственника бизнеса. Довольно часто такая практика заканчивается не очень удачно: сказывается недостаток опыта, знаний и компетенции.

FM-оператор — это профессионал в сфере эксплуатации коммерческих объектов, его специализация изначально закаляется в конкурентных рыночных условиях, а значит, такая компания обладает большим опытом и располагает большими возможностями — в первую очередь, для экономии эксплуатационного бюджета клиента без ущерба качеству услуг. В чем же конкретные преимущества привлечения аутсорсинговой УК для обслуживания объекта недвижимости?

Собственнику объекта не надо закупать и заводить на свой баланс (заплатив НДС сразу, а амортизацию распределив на 122436 и более месяцев), дорогостоящее оборудование (тепловизоры, оборудование для чистки канализации и дренажа, промывочные агрегаты для теплообменников, диагностическое оборудование для слаботочных систем, тракторы, поломоечные машины, моющие пылесосы, снегомёты, мойки высокого давления и т.д.), которое требуется только для проведения специальных, разовых или сезонных работ. Причём это оборудование само также требует сопутствующих расходов (страховка, постановка на учёт, обслуживание, ГСМ).Исключается такая статья затрат, как расходы на обязательное производственное обучение и аттестацию собственных технических специалистов (лифты, электробезопасность, теплоустановки, промбезопасность и т.д., так как УК готова предоставить уже квалифицированный персонал).У владельца здания, самостоятельно занимающегося его обслуживанием, исчезает необходимость оплачивать обязательные лицензии или сертификаты (МЧС, Сименс, СРО и прочие).Закупка субподрядных услуг оптом, а также своя служба логистики у аутсорсинговой УК дают возможность перевыставлять собственнику объекта счета также с существенным дисконтом.Значительно повышаются стандарты качества обслуживания зданий, что особенно важно для премиум-сегмента и арендаторов классов «А» и «В«.Обеспечивается прозрачность затрат и возможность предоставления арендаторам развёрнутого обоснования эксплуатационных расходов (особенно важно для международных концернов).Рыночная (управляющая) компания более привлекательна для арендатора, чем собственная служба, что способствует сокращению сроков экспонирования вакантных площадей и привлечению более «вкусных» арендаторов или покупателей.FM-оператор помогает повысить капитализацию объекта. Кредитные учреждения более благосклонно относятся к финансированию таких проектов, а инвесторы, в свою очередь, больше привлекают объекты с прозрачной схемой управления.FM-оператор имеет в своем арсенале и другие ресурсы и технологии, в том числе различные «ноу-хау» (предиктивная инструментальная диагностика, дистанционный съём параметров оборудования и автоматическая диспетчеризация систем, энергосберегающие мероприятия и технологии, электронное тестирование персонала) для принятия и реализации решений (специализированное ПО для электронного документооборота и автоматизации бизнес-процессов, HelpDesk для приёма, реагирования и анализа заявок, реестр поставщиков и подрядчиков, GPS-маршрутизация мобильных бригад и т.д.), налаженные связи с научными и экспертными организациями (например, в штате Zeppelin — кандидаты наук, действующие учёные, преподаватели технических ВУЗов).

Вкратце, преимущества FM-аутсорсинга для владельца здания можно обозначить так:

Каждый собственник объекта, как правило, проходит и через управление объектом своими силами, и через аутсорсинг, и выбирает наиболее подходящий для себя вариант. Практика такова, что, обратившись к профессиональному FM-оператору, мало кто потом возвращается к самостоятельному обслуживанию объекта. Некоторые компании, попробовав себя в управлении и осознав, что это эффективно делать только при больших объемах обслуживаемых площадей и значительном штате, «доращивают» свою компанию, развивая еще одно направление деятельности — FM. И уже берут в управление чужие объекты. Таким путем «выросли» некоторые крупные УК на российском рынке. По общим объемам аутсорсинговых работ они нередко уступают профессиональным FM-операторам, изначально сосредоточенным на FM как профильном виде деятельности компании. Тем не менее, структуры обоих типов очень плотно конкурируют на рынке FM-услуг России.

Источник

Разновидности управления недвижимостью

Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный доход.

Именно поэтому многие крупные инвесторы предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью. Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин

Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. И «Управление недвижимостью» — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса. Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, попробуем разобраться.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

2. Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов — здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.

Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

Asset Management — новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Источник