Проектный бридж что это
Сбербанк будет выдавать бридж-кредиты на проектное финансирование
Сбербанк совместно со своим подразделением «Сбербанк Инвестиции» представил на Петербургском международном экономическом форуме новый финансовый продукт для застройщиков — «Проектный бридж», сообщает пресс-служба кредитной организации. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, цель проекта — сделать мезонинное финансирование более удобным и покрыть дефицит собственного капитала компаний при покупке новых площадок и строительстве объектов.
Средства в рамках «Проектного бриджа» будут предоставляться на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, а финансирование расходов для получения разрешения на строительство (РНС) — после получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Размер финансирования составит от 250 млн руб., срок — до 24 месяцев.
Получить бридж-кредит смогут застройщики с хорошей кредитной историей в Сбербанке и опытом реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тыс. кв. м в течение пяти лет. В качестве обеспечения кредита принимаются участок строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Для погашения займа застройщики смогут привлекать средства проектного финансирования и собственный капитал, указывают в Сбербанке.
1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь для строительства своих объектов девелоперы смогут использовать собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию.
По оценке Минстроя, около 30% застройщиков, которые не получат проектное финансирование от банка, воспользуются мезонинным кредитом (гибрид банковского кредита и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства). Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Бридж для стройки
Сбербанк представил «Проектный бридж» – программу кредитования застройщиков на покупку участка и предпроектные проработки.
Сбербанк представил программу кредитования застройщиков на покупку участка и предпроектные проработки.
«Проектный бридж» – это финансирование покупки участков или компаний, владеющих участками, а также расходов на оформление разрешений на строительство (после получения градплана участка). Размер финансирования – от 250 млн рублей, срок кредитования – до 24 месяцев.
Заёмщики – компании, работающие на рынке жилой недвижимости. Они должны иметь положительную кредитную историю в Сбербанке, а также опыт успешной реализации жилищных проектов площадью более 50 000 кв.м за последние пять лет.
В качестве обеспечения по кредиту принимаются участок под строительство, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика.
Погасить заём можно будет за счёт проектного финансирования.
«Сбербанк активно финансирует строительную отрасль через предоставление мезонинного финансирования. В связи с изменениями законодательства в сфере жилой недвижимости проблема недостатка капитала стала особенно актуальной», – говорит Анатолий Попов, заместитель председателя правления Сбербанка. Чтобы сделать мезонинное финансирование более удобным и покрыть дефицит собственного капитала компаний при приобретении новых площадок и строительстве объектов, банк и разработал «Проектный бридж».
Напомним, что в апреле Сбербанк выделил мезонинный кредит на 1,7 млрд рублей Glorax Development для приобретения имущественного комплекса контейнерного оператора ПАО «ТрансКонтейнер» на Лиговке, где строится жилой квартал Ligovsky City. Это первый случай на рынке жилой недвижимости Петербурга. В России практика мезонинного кредитования пока не распространена. Ранее по такой схеме были профинансированы лишь несколько проектов в Москве.
Программы бридж-финансирования от венчурных фондов: все особенности
Функционирование вновь открывшегося бизнеса предполагает периодическое отсутствие положительных финансовых потоков (прибыли). Например, компания не получает новых заказов, контрагенты задерживают оплату выполненных работ, существующие средства потрачены на налоговые и арендные платежи. В таких случаях предприятию необходимо дополнительное финансирование, чтобы продолжать работу, выполнять долговые обязательства и развивать бизнес. Возможный выход из положения — оформление краткосрочного кредита с гарантией скорейшего погашения долга за счёт получения новых заказов, размещения акций на фондовом рынке (IPO) и получения прибыли из других источников.
Бридж-финансирование (от английского brigde financing, финансовый мост) представляет собой краткосрочный (на период до 12 месяцев) банковский кредит, предоставленный новому предприятию под гарантию будущей выгодной сделки или размещения ценных бумаг на бирже (IPO, Initial Public Offering). Обычно предприятиям-заёмщикам, использующим bridge financing, выдаются бридж-ноты (или краткосрочные долговые обязательства) с фиксированным сроком погашения. После получения прибыли, продажи акций или поступления следующего объёма финансирования от инвесторов компания погашает долговые обязательства. Выдачей бридж-кредитов занимаются некоторые банки и крупнейшие венчурные фонды, действующие на рынке Российской Федерации.
Что такое венчурный фонд и как организация использует бридж-финансирование?
Венчурный фонд — государственная или частная инвестиционная компания, созданная для финансирования экспериментальных, инновационных проектов с высоким уровнем риска потери вложений и потенциально высокой доходностью. Основным инструментом взаимодействия с заёмщиками выступают краткосрочные бридж-кредиты, выдаваемые под залог долговых нот, которые затем конвертируются в акции компании.
В зависимости от источников инвестиционного капитала венчурные фонды разделяются на государственные и корпоративные (частные), по размеру вложений различают малые (капитал до 50 миллионов долларов), средние (капитал до 150 миллионов долларов) и крупные организации. Бридж-финансирование, предоставляемое руководством венчурных фондов, выполняет следующие функции:
Предоставляя бридж-финансирование, руководство венчурного фонда стимулирует дальнейшее развитие нового предприятия, помогает бизнесу стабильно развиваться, расширять производство и увеличивать экономическую независимость.
Какие виды краткосрочного финансирования доступны компаниям-новичкам?
Программы кредитования компаний, недавно вышедших на рынок, отличаются сравнительно высокими процентными ставками и небольшими сроками предоставления заёмных средств. В зависимости от предоставленного заёмщиком обеспечения и выбранных каналов инвестирования различается четыре вида заимствований.
Инвестиционное кредитование предприятий. Такой вид кредита предоставляется банковскими организациями на наиболее выгодных для нового предприятия условиях. Заёмщику нужно подать в банк документы, подтверждающие финансовую состоятельность, подготовить договоры поручительства (гарантом платежа выступает сторонняя организация), а также передать кредитору бизнес-план проекта, ТЭО (технико-экономическое обоснование прибыльности), проектную и сметную документацию. К сожалению, ввиду обилия документов и длительности рассмотрения заявок заёмщиков, инвестиционные кредиты не используются предприятиями, нуждающимися в оперативном получении средств. Невысокие процентные ставки по инвестиционным кредитам предоставляются только клиентам, оформившим залог на ликвидные активы, поэтому этот вид финансирования чаще используется крупными компаниями.
Синдицированное кредитование бизнеса. Такие кредиты предоставляются группой банков-кредиторов во главе с организатором процесса заимствования. Список документов, необходимых для получения займа, аналогичен перечню для выдачи инвестиционного кредитования, однако заявки рассматриваются более оперативно. Обычно синдицированные кредиты выдаются по рекомендациям банков, обслуживающих расчётные счета компаний, недавно вышедших на рынок. Например, консалтинговая компания открыла счёт в банке Уралсиб, затем запросила кредит на развитие бизнеса. Кредитный специалист банка Уралсиб обратился к коллегам из Альфа-банка и Сбербанка, передал финансовые документы потенциального заёмщика, и консалтинговое агентство получило кредит за счёт вложений трёх финансовых учреждений.
Кредиты под залог долговых ценных бумаг (векселей или облигаций). Такие кредиты выдаются банками на основе проспекта эмиссии векселей или облигаций на фондовом рынке. Компания-заёмщик обращается к андеррайтеру (специалист по оценке рисков вложений), регистрирует и выпускает долговые ценные бумаги на биржу, затем банк перечисляет заёмные средства. Теоретически вексельные или облигационные займы выгодны компаниям, проценты по кредиту могут нивелироваться за счёт роста курса долговых ценных бумаг на бирже. На практике оформление и выпуск ценных бумаг может занимать несколько месяцев, стоимость услуг андеррайтера высока, поэтому новые компании редко оформляют такие кредиты.
Получение бридж-нот (бридж-финансирование). Бридж-финансирование компании состоит в выдаче средств под залог конвертируемых долговых нот (расписок). Банк и заёмщик составляют соглашение с условиями конвертации бридж-нот в акции (устанавливается дата размещения ценных бумаг на бирже). Дополнительно оформляется договор залога на имущество или финансовые активы компании. Бридж-финансирование предоставляется на срок не более 12 месяцев, обычно деньги перечисляются несколькими траншами (платежами), при благоприятной финансовой ситуации заёмщик возвращает средства раньше даты, обозначенной в бридж-ноте. Бридж-финансирование отличается минимальным набором документов, ускоренным процессом рассмотрения заявки заёмщика. Как правило, bridge financing предоставляет существующий инвестор, уже вкладывавший деньги в данный развивающийся бизнес.
Бридж-финансирование компаний, недавно вышедших на рынок, совмещает оперативность синдицированных кредитов и надёжность инвестиционного кредитования. Заёмщик (компания) предоставляет минимум документов и быстро получает деньги, бридж-нота защищает банк-кредитор от финансовых потерь в случае невозврата кредита. Перед оформлением бридж-кредита заёмщику следует рассчитать максимальный срок кредитования и учесть дополнительное время для подготовки к размещению акций или других ценных бумаг на фондовом рынке.
Какие сведения содержатся в договоре о получении бридж-финансирования?
Стороны сделки о предоставлении бридж-финансирования составляют предварительное соглашение (или term sheet) для выпуска конвертируемых бридж-нот. Документ фиксирует максимальный срок и стоимость кредитования, а также дату размещения акций компании на фондовом рынке. Текст term sheet содержит следующие блоки информации:
На практике подписание term sheet для бридж-финансирования предполагает дополнительные расходы заёмщика на предстоящую эмиссию акций. Если в согласованную дату погашения бридж-кредита компания-должник не сможет разместить акции на фондовом рынке, кредитор вправе взыскать залоговое имущество или настоять на эмиссии ценных бумаг. Во избежание таких ситуаций компании-заёмщики запрашивают инвестиционный анализ перед подачей заявки на бридж-кредит.
Преимущества и недостатки бридж-финансирования для кредитора
Бридж-кредит является разновидностью венчурного финансирования, сопряжённого с высокими рисками потери вложений и потенциально значительным уровнем прибыли. Обычно инвестиционные фонды комбинируют вложения в развитие компаний-новичков (или стартапов) и предприятий с устойчивой деловой репутацией. Бридж-кредит, как разновидность проектного финансирования, приносит компании-кредитору ряд преимуществ.
Сравнительно небольшой период предоставления кредита. Бридж-финансирование относится к экстренным способам привлечения ликвидности, поэтому заёмщик обязан вернуть средства в течение нескольких месяцев. Компания-кредитор в сжатые сроки получает собственные средства или акции новой компании, а также процентные платежи.
Возможность получения дополнительного дохода от ценных бумаг заёмщика. Компания-кредитор может обратить конвертируемые долговые ноты в акции сразу после IPO или дождаться повышения курса ценных бумаг. Обычно при успешном развитии нового бизнеса курс ценных бумаг растёт, поэтому кредитор получает дополнительный доход.
Перспектива участия в управлении новой компанией. Компания, предоставившая новому бизнесу бридж-кредит на крупную сумму, получает в распоряжение значительный объём акций. В дальнейшем конверсия долговых нот поможет кредитору получить контрольный пакет акций, участвовать в принятии решений, влиять на развитие компании-заёмщика.
Традиционно для проектного финансирования, основным недостатком бридж-кредита выступает продолжительность оценки платёжеспособности заёмщика. Потенциальному кредитору требуется запросить и проанализировать массу документов, согласовать с заёмщиком предполагаемую дату выпуска ценных бумаг, застраховаться от риска невыплаты кредита. Также минусом предоставления бридж-кредита компании-новичку является возможность банкротства заёмщика, недавно вышедшего на рынок.
Преимущества и недостатки бридж-финансирования для заёмщика
Компании, недавно вышедшие на рынок и нуждающиеся в притоке инвестиций, пользуются следующими преимуществами бридж-кредитов.
Весомым недостатком бридж-финансирования для потенциального заёмщика выступает перспектива потери экономической независимости. Например, при оформлении кредита на крупную сумму заёмщик выпускает долговые ноты, в дальнейшем конвертируемые в контрольный пакет акций компании. Инвестор получает решающее право голоса на собрании акционеров, поэтому может определять дальнейшую стратегию развития компании.
Бридж-финансирование с точки зрения частных клиентов
На практике краткосрочные кредиты под залог ликвидного имущества наиболее распространены в сфере банковского кредитования для частных лиц. Например, услуга перекредитования (рефинансирования) ипотеки под залог недвижимости позволяет клиентам снизить переплату по банковскому продукту, получить отсрочку платежей. Наиболее близким аналогом бридж-финансирования для частных клиентов выступает кредитная карта, позволяющая многократно использовать заёмные средства, регулярно пополняя баланс.
Востребованность бридж-кредитов среди частных клиентов обусловлена следующими преимуществами:
Основным недостатком экспресс-кредитов для граждан является высокая процентная ставка за пользование средствами банка или МФО. Бридж-кредиты созданы для оплаты срочных непредвиденных расходов, однако регулярное оформление краткосрочных займов увеличивает долговую нагрузку гражданина.
Итоги
Бридж-финансирование — разновидность краткосрочного кредитования, предполагающая получение средств под залог будущих акций (оформление долговых нот). Заёмщиками в бридж-финансировании выступают компании, недавно вышедшие на рынок и нуждающиеся в потоке инвестиций для дальнейшего развития. Бридж-кредиты выдают венчурные фонды — частные и государственные организации, занимающиеся финансированием инновационных видов коммерческой деятельности. Деятельность венчурных фондов развивает наукоёмкое производство, стимулирует деятельность малого бизнеса и помогает новым предприятиям обрести финансовую стабильность.
Аналогом бридж-кредитов для частных лиц выступают программы рефинансирования, экспресс-кредиты под залог недвижимости, кредитные карты и мирокзаймы. Эти финансовые инструменты используются для оплаты непредвиденных крупных расходов заёмщика (например, затраты на лечение), отличаются простотой оформления и сокращёнными сроками погашения.
Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта
Руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза»
Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».
Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.
Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.
Зачем нужен бридж
История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.
Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.
Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.
Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.
RB.RU организует встречу проекта Founders’ Mondays для начинающих и опытных предпринимателей. Дважды в месяц по понедельникам.
Как это работает
Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.
Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.
В какой банк пойти
Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка. Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков. По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:
Какие требования предъявит банк
Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.
По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.
Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.
Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.
Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.
Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.
Что такое «бридж-кредитование»?
Что обозначает термин «бридж-кредитование» или «бридж-кредит»? Где и как используются «бридж-кредиты» как инструменты привлечения финансирования?
«Бридж-кредит» или «бридж-кредитование» – (англ. Bridge Loan) обозначает промежуточный или вспомогательный кредит, который может выдаваться как физическим, так и юридическим лицам. Эта форма кредитования рассчитана на тех, кто в силу определенных обстоятельств (которые носят краткосрочный и временный характер) не могут получить классический банковский кредит. Поэтому бридж-кредиты выдаются под процент выше среднего банковского.
Поскольку бридж-кредитование используется как временная мера (до наступления момента, когда возникнут условия для получения банковского кредита или иного источника финансирования на более выгодных условиях), то такая форма кредитования носит исключительно краткосрочный характер: бридж-кредиты выдаются на срок не больше одного года.
Но зачем кому-то соглашаться на заведомо «нерыночную» ставку? Дело в том, что такие кредиты, во-первых, привлекаются для скорейшего покрытия неотложных потребностей, а, во-вторых, в ожидании высокой отдачи от текущей деятельности в ближайшем будущем, или заключения выгодной коммерческой или финансовой сделки, профинансировать которую необходимо немедленно.
Таким образом, бридж-кредитование моет привлекаться компаниями для:
Например, бридж-кредиты под организацию первичного публичного размещения акций компании (IPO) часто предоставляются самим банком-организатором выпуска (на время подготовки к размещению).
Бридж-кредиты очень часто используются как форма финансирования молодых инновационных компаний, именуемых «стартапами» (т.е. на венчурном этапе развития). Как правило, для новых компаний, еще не имеющих положительных чистых денежных потоков, выбор инструментов заемного финансирования довольно ограничен: среднесрочные и долгосрочные классические кредиты или кредитные линии им недоступны. Поэтому они могут рассчитывать привлечь либо товарный кредит, либо факторинг, либо бридж-кредиты. Последние используются в форме бридж-нот, выдаваемых венчурными инвесторами или синдикатами инвесторов.
Существует также отдельный вид бридж-кредитования для финансирования начальных этапов строительства жилой и коммерческой недвижимости под залог строящегося жилья (например, такие продукты в прошлом году начал предлагать застройщикам Сбербанк). Однако условия такого кредитования также достаточно жесткие – необходимо, чтобы срок завершения строительства должен составлять менее года.