Почему квартиры в новостройке дороже чем вторичка

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Источник

Осознаю, что сравнивать на первый взгляд два таких близких по смыслу, но на самом деле таких разных по содержанию сегмента рынка для меня вещь не благодарная: потому как, и я в этом ни капельки не сомневаюсь, найдутся ярые сторонники по обе стороны баррикад и уж точно не хотелось бы в этой ситуации быть чем вроде громоотвода. И всё же своё мнение — во-первых, как человека, с богатым жизненным опытом, а уж во-вторых как риэлтора с бесценным профессиональным багажом, на счёт того, что всё таки лучше: новостройка или вторичка я рискну изложить. Если кратко, то, однозначно, вторичка лучше!

Но не буду сильно забегать вперёд, позже я обязательно обосную свою позицию и расскажу каково это на самом деле жить в новостройки на вторичке, а в начале для полноты картины предлагаю рассмотреть хрестоматийные общепринятые потребительские качества и характеристики жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.

Плюсы новостройки:

Низкая стоимость

Ипотека на «первичке»— это проще простого

Инвестиционная привлекательность

Для инвестиций и получения прибыли, конечно же, лучше всего подойдёт новостройка — она в этом отношении безусловно намного выгоднее и перспективнее вторичного жилья, где в силу определённых обстоятельств максимальный выхлоп как ни крути можно просчитать заранее. Доходность от объектов первичного рынка на данный момент составляет до 40%, однозначно такими показателями ни одна вторичка похвастаться не может.

Дома с иголочки и прослужат долго

Уверена, найдутся и те, кто и вовсе побрезгует не то, чтобы жить, а даже находиться в квартире бывшей в употреблении — на рынке существует довольно-таки многочисленная прослойка клиентов, которых при одной только мысли о том, что им некоторое время или всю оставшуюся жизнь придётся провести в грязной старой квартире, где, кроме и до них, кто-то когда-то проживал, начинает трясти как эпилептиков, мутить и выворачивать наружу. Этой группе товарищей как нельзя лучше подойдёт стерильное жильё в новостройке. К тому же, дома абсолютно новые — пробег ещё не скручен и по всем предварительным прикидкам должны прослужить на радость владельцам очень долго — заявленная проектная мощность у современных новостроек минимум 50 лет, а сколько на самом деле простоят новоделы, никому на перёд доподлинно не известно, но на весь оставшийся век потенциального клиента, уж, точно, должно хватить.

Чиста как слеза

Первичного жильё не имеет никакого тёмного, а тем более криминального прошлого. Клиенту не стоит опасаться того, что объявится обделённый или запоздалый наследник и предъявит законные права на квартиру. Репутация новостройки безупречна, а юридически история «первички» кристально чиста как слеза младенца. Проверять, кроме учредительной и разрешительной документации, у застройщика особо нечего. Жизнь не только для новосёлов, но и для самой квартиры начинается с чистого листа.

Современные планировки

Удобные планировочные решения отвечающие всем требованиям современной жизни и пожеланиям экономически активной молодёжи. Квартиры сделанные для людей часто не оставляют равнодушными даже самых искушённых клиентов на рынке, просторные площади, часто свободная планировка позволяют воплотить даже самые смелые дизайнерские проекты.

Здесь выбор огромен — огромен простор.

Первичный рынок жилья я иной раз называю не иначе как супермаркет новостроек. Квартиру можно выбрать на любой вкус и кошелёк: какой хочешь площади и планировки, на любую сторону света, на любом этаже. Да и от разнообразия пестрит в глазах: пентхаусы, апартаменты, студии, дуплексы, таунхаусы, квартиры в малоэтажках, жильё в небоскрёбах — всего не перечесть.

Современные дизайн и архитектура

Красота каждый день спасает мир, и, в частности, помогает девелоперу продать новостройку. А перед этим, над уникальным дизайном и архитектурой будущего проекта кропотливо денно и нощно работает огромное количество профильных специалистов, учитывающих в своих изысканиях последние веяния и тенденции моды, дабы не оставить равнодушными даже самых искушённых клиентов на рынке и в конечном итоге добиться нужного результата. Не все современные ЖК являются шедеврами архитектурной мысли, но большинство из них яркими красками радуют глаз. И сточки зрения эстетики новостройка выглядит куда более привлекательней.

Уютный двор

Двор без машин с подземным паркингом, да и вообще продуманное дом мелочей придомовое пространство с лужайками и цветочными клумбами, молодыми деревьями, кустарниками и другими зелёными насаждениями, детскими и спортивными площадками, прогулочными и велосипедными дорожками, лавочками и беседками часто склоняет клиентов пользу покупки именно новостройки.

Ремонт и перепланировка без оглядки и зазрения совести

В новостройках у собственников часто существует уникальная возможность без оглядки на уже существующий ремонт перекроить пространство квартиры по своему усмотрению и воплотить в жизнь даже самые смелые дизайнерские проекты и решения.

Сделка по упрощённой схеме

Отсутствует социальное расслоение

Фактор не маловажный — часто жильцы в новостройке выстраиваются как на подбор, по возрастным группам или интересам: экономически активные и перспективные, молодые и красивые, современные и продвинутые, подтянутые и спортивные. В новостройках очень легко завести дружбу или просто познакомиться с приятным человеком, потому как, практически, отсутствуют алкоголики, забулдыги, наркоманы и прочие асоциальные элементы. Кроме того, часто можно увидеть такую ситуацию, когда сотрудники одной фирмы составляют подавляющее большинство жителей той или иной новостройки, устраивая тем самым и у себя дома корпоративный междусобойчик. Как тут не вспомнить про ведомственные дома в СССР.

Минусы первичного жилья:

Сроки сдачи дома

Обманутые дольщики

Психологический прессинг

«Перемен требуют наши сердца, перемен требуют наши глаза. »

Смена обстановки и привычного образа жизни может сказаться на организме как благоприятно, так и негативным образом. Ностальгия и постоянное сравнение нового района со старым — неизбежны. Пусть каждый знает наперёд, что переезд в чужой незнакомый район потребует от новосёла определённой психофизиологической адаптации. Вторичка в этом отношении более консервативна и этим она безусловно лучше.

Тихий час

Вопрос о проведении шумовых строительных работ в дневное время особенно актуален для домохозяек с грудными детьми или, например, для тех, кто не сидит в офисе, а работает по удалённой системе, то есть большую часть времени проводит дома. Жизнь под удары молотков и перфораторов, сопровождающейся матерной руганью, действительно становится для проживающих в новостройке порой совсем невыносимой. Как поёт Борис Гребенщиков в своей песне Кардиограмма, иногда мысли у квартирантов доходят до того, что они всерьез задумываются на тем: «Может взять и скинуться, чтобы они перестали сверлить?!». Новосёлы в буквальном смысле молятся, чтобы побыстрей наступил спасительный для них час тишины. Спокойная вторичка в этом плане выглядит намного лучше.

Ремонт с нуля

Не стоит сомневаться в том, что ремонт в новостройке влетит собственнику в копеечку. Фронт работ настолько широк, что голова идёт кругом: стяжка пола, выравнивание стен, штробление трасс в бетоне под электропроводку, сантехническое оборудование, потолки, пластиковые окна, металлическая дверь — и это только начало! Хотя строители и говорят на этот счёт, что намного лучше построить новое, чем переделывать старое и всё же полный капитальный ремонт на вторичке выглядит куда более предпочтительнее, хотя бы потому, что такой вариант более экономный (нет необходимости проводить общестроительные работы) и в конечном счёте клиенту намного выгоднее.

Кусачая коммуналка

Чем больше в цепочке посредников, тем стоимость услуг ЖКХ для конечного потребителя будет выше. Необоснованно высокие цены поставщиков коммунальных услуг в новостройках ещё как-то можно понять и обосновать, например, организационно-правовой формой собственников жилья — ТСЖ и нанятой УК — управляющей компанией, но при этом недобросовестное отношение к своим обязанностям — это, извините, уже ни в какие ворота не лезет. Контракты напрямую с ГБУ Жилищник или другими муниципальными бюджетными организациями, оказывающие услуги по управлению домом в сфере жилищно-коммунального хозяйства, обходятся владельцам вторички намного дешевле.

Парковки

Проблематика отсутствия достаточного количества парковочных мест для личного автомобильного транспорта существует абсолютно везде: и на вторичке, и в новостройках. Но на первичном рынке дело иногда доходит и вовсе до абсурда: небоскрёб в 45 этажей и всего 7 машиномест для парковки во дворе!

Хлеба и зрелищ

Транспортная инфраструктура

Добираться на работу по два-три часа в один конец — для жителей новостроек дело привычное. Как говориться, бешеной собаке — семь вёрст не крюк! Возводят новостройки на землях максимально освобождённых от всякого рода обременений, дешёвых пустырях на отшибах больших городов, голых полях и болотах. Идеальный вариант — наличие рядом с домом железнодорожной станции прямого сообщения, в противном случае, хозяин «первички» будет вынужден стоять в многокилометровых пробках и медленно умирать.

Социально-значимые объекты

Плюсы вторички:

Бери — не хочу!

Место обжитое

Сделано на совесть или добротная «вторичка»

Качество современных новостроек оставляет желать лучшего, чего не скажешь о большинстве старых домов, построенных с соблюдением всех градостроительных норм, ГОСТов, СНИПов и другой регламентирующей процессы жилого строительства документации. Проектная мощность, например, у сталинских домов 100-120 лет, у 9-12 этажных панелек советской эпохи 60-70 лет, но уже сейчас можно с уверенностью сказать, что простоять они могут в 2 раза дольше, а всё потому, что тогда был строгий контроль и строили на совесть, не то, что сейчас. Качество строительства явно в пользу вторичного жилья.

Картина ясная

Перед покупкой вторички к бабке гадалке ходить не надо — весь расклад как на ладони: постоянный состав жильцов дома, имеющаяся инфраструктура, недостатки. Не будет усадки дома или глобальной ротации населения. Кардинальные структурные изменения района или квартала маловероятны. Не надо сидеть и гадать, кто в очередной раз поселится завтра по соседству или что в перспективе может испортить вид из окна. Стабильность — в этом компоненте вторичка выглядит намного лучше.

Заезжай и живи

Сильная энергетика или аура жилья

Ощутить дух времени, пронизывающий воздух в старых домах — это особенное чувство, которое как магнит тянет к себе или сразу же от себя отталкивает. На практике случается так, что вроде бы и дом неказистый, и квартира так себе, а человек отлично вписывается и себя приятно ощущает на этом месте. Для подавляющего большинства клиентов такие неосязаемые понятия как аура жилья и царящая атмосфера имеют первостепенное значение при выборе и последующей покупке, потому как непосредственно влияют на физическое здоровье в целом, и на душевное равновесие и настроение, в частности. Молодые однояйцевые новостройки часто не вызывают вообще никаких эмоций и в плане какой-либо энергетики, конечно же, сильно проигрывают вторичке.

Минусы жилья на вторичном рынке:

Кривые документы

Банк не одобряет

Вторичка — это жильё с историей, часто с сомнительным прошлым. Несмотря на то, что финансово-кредитное учреждение перед выдачей займа клиенту досконально проверяет квартиру, риск нарваться на нелицеприятное обстоятельство пусть минимальный, но остаётся всегда. Банк, конечно же, всё просчитывает и в целях защиты своих инвестиций закладывает возможные издержки от «подводных камней» в сумму займа, именно по этой причине ставки по ипотеке при покупке вторички пусть не на много, но всё-таки выше по сравнению с новостройкой. Процесс одобрения вторички намного сложнее, а в некоторых особо тяжёлых «затуманенных» случаях банк и вовсе может отказать заявителю в выдаче кредита без объяснения причин. Платить за вторичное жильё приходится больше, в конечном счёте оно обходится дороже и в этом заключается его несомненный жирный минус.

Усталость жилого фонда

По причине общего износа инженерных сетей и коммуникаций собственники вторички ежедневно сталкиваются с такими проблемами как: аварии на линиях и трубопроводах — отключение подачи электроэнергии водоснабжения, регулярные косметические и капитальные ремонты. Картина, с разрытым коммунальщиками котлованом посреди проезжей части или двора для перекладки очередной сгнившей трубы, уже многим успела набить оскомину. Запас прочности — не самая сильная сторона вторички.

Контингент

Такие деклассированные асоциальные элементы как гопники, наркоманы и алкоголики на вторичке, к сожалению, не редкость. Население со временем после мнимого самоутверждения начинает позволять себе лишнее и деградировать. Часто можно увидеть на лавочке во дворе дома опустившегося соседа, стреляющего сигареты или деньги на выпивку. У перспективной молодёжи в таких условиях, конечно же, возникает острое желание поскорее убраться из этого гадюшника. Первое, что приходит неравнодушным на ум — перебраться жить в новостройку. А будет ли там всё по-другому, будет ли там лучше.

Ремонт неизбежен

В каком бы состоянии не находилась квартира на момент покупки, клиенты переделают всё под себя. В большинстве случаев ремонт на вторичке, к сожалению, неизбежен. В лучшем случае можно обойтись лишь косметикой, в худшем — стоит засучить рукава, затянуть пояса и приготовиться к полному капитальному ремонту в жилых помещениях.

Второй момент — это постоянные ремонты. Шум от перфораторов, дрелей и отбойных молотков регулярно доносился из разных уголков многоквартирного дома. Поначалу вообще было не выносимо находится в помещении и я в буквальном смысле лезла на стенку — работало сразу несколько строительных бригад. Повсюду на лестничных маршах и площадках строительная пыль и мусор. Как можно жить в таких условиях? Со временем соседи шуметь стали значительно реже, но сколько я себя помню в этой новостройке, то кто-то обязательно делал ремонт. Собственник, у которого я снимала квартиру, заблаговременно позаботился о ремонте и заказал отделку от застройщика. Как оказалось позже, поступил он очень мудро — нормальный ремонт хозяин жилья планировал сделать только после полной усадки дома, а первый был простенький косметический, на миру «муниципальный», но на первое время вполне сгодился. А в остальном, жизнь в новостройке почти ни чем не отличалась от вторички. Та же инфраструктура: метро и наземный общественный транспорт, поликлиники и больницы, школы и детские сады, магазины и кафе, парикмахерские и аптеки — все вокруг в равных условиях. Но уже тогда, я поймала себя на мысли, что в старой квартире я чувствовала себя куда более комфортно, намного лучше: все друг друга знают, все приветливые, все тебе улыбаются, настроение подымалось хотя бы от того, что люди с тобой просто здороваются при встрече. На вторичке состав жильцов многоквартирного дома уже давно устаканился — нет такой текучки, огромной ротации, кварталы старой застройки тесно переплетены между собой многолетними связями, многие дружат семьями. Пока, одни лишь эмоции — скажете вы. И по больше части будете правы: настроение, комфорт, уют — вещи абстрактные.

Что выгоднее купить — вторичку в Москве или новостройку в Ближнем Подмосковье?

Но тогда я не была так категорична, и почти не задумываясь купила на свою беду квартиру в новостройке. Оглянувшись назад можно с уверенностью сказать, что выбор в пользу «первички» в Подмосковье был моей громаднейшем ошибкой, что я сама искала и обосновывала положительные стороны такого формата жилья, а в итоге лишь обманула себя и нашла себе на задницу огромное количество проблем. Мои намерения были благими — хотела как лучше, а получилось как всегда. И всё же оправдать свой поступок в той ситуации хоть как-то да можно: семья росла, для дочери хотелось отдельной изолированной комнаты, а квартира большая — по предварительным прикидкам жизненного пространства хватало всем с лихвой. К тому же широкомасштабная рекламная компания застройщика подогревала наш интерес к новостройке. Как обычному человеку в таких условиях устоять перед соблазном приобретения?

Вкратце поделюсь своими впечатлениями (негативными эмоциями) и горьким опытом от проживания в новом доме в Ближнем Подмосковье.

После получения ключей, я не стала сразу делать хороший ремонт — вспомнила про усадку дома и ограничилась лёгкой косметикой. Как оказалось позднее решение было правильным — дом под давлением собственного веса дал естественную усадку, хотя строители ранее уверяли, что дом возводится по новейшим современным технологиям — «ни о какой усадки и речи быть не может». На самом же деле на свежих откосах и в других местах появились трещинки. Закончив с ремонтом мы совершили долгожданный переезд и начали потихонечку обживаться.

Состав жильцов микрорайона был очень-очень пёстрым, колоритным, интернациональным. Но больше всего меня коробил языковой барьер — то там, то тут слышалась неродная речь. Разговор шёл на всех языках мира, но только не на русском! Добиться чего-то вразумительного от местного дворника или продавщицы в магазине не представлялось возможным — учить русский язык они наотрез отказывались, а распознавать тарабарщину я ещё не научилась. Вы только не смейтесь, но иногда я всерьёз задумывалась над тем, чтобы выучить какое-нибудь восточное или кавказское наречие, в противном случае жить нормально в подмосковной новостройке не представляется возможным.

Время шло ничего в лучшую сторону не менялось – становилось только хуже. Посёлок рос не по дням, а по часам – вводились в эксплуатацию новые корпуса жилого комплекса – народу ощутимо прибавлялось. Только вот социально значимые объекты застройщик возводить не торопился. Накапливалась усталось, накапливались издержки. Стала меньше успевать, лениться и соответственно меньше зарабатывать. В один прекрасный момент я решила, что ВСЁ! С меня хватит, пора валить из этого райского уголка обратно в столицу.

Всем удачной покупки вторички, а если сильно повезёт, то и новостройки!

Источник