остекление балкона разрешение 2020
Нужно ли получать разрешение на остекление лоджии?
Получать разрешение на остекление лоджии не требуется, если такое остекление не ведет к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем, противопожарных устройств или ухудшению внешнего вида фасада здания.
Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе установление порядка получения соответствующего разрешения, принятого в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки, относится к компетенции органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта РФ (в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) (п. п. 7, 9.1 ч. 1, ч. 2, 3 ст. 14, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Справка. Переустройство и перепланировка жилого помещения
В частности, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии или балкона не требуется с 01.12.2011 (п. 11 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП; п. 7 постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление (п. 1.7.2 Правил, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170; определение Московского городского суда от 13.03.2019 № 4 г-2569/2019; апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017):
1) нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
2) нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
3) нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
В г. Москве органом, осуществляющим согласование перепланировки, является Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.
Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.
Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.
Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.
Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.
Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.
Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.
УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.
Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.
Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.
Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.
Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.
Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.
На заметку
Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.
Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Верховный Суд РФ о перепланировке балконов
Перепланировка – частый предмет разногласий между собственниками помещений в многоквартирных домах. Бывает так, что при переустройстве квартиры жильцы задействуют и общее имущество. Недовольные соседи обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Но УК не всегда может помочь, и разбирательство доходит до суда.
Сегодня расскажем о решении Верховного Суда РФ по делу о переустройстве балкона. Вы узнаете, как суд определяет правовой статус балкона и на что имеет право собственник квартиры, решившийся на перепланировку.
С чего всё началось
Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней. В дополнение к этому после ремонта над балконом появился длинный козырёк. Он перекрыл обзор квартире сверху, что и послужило причиной недовольства – соседи попытались решить вопрос мирно, а когда не вышло, обратились в администрацию города с жалобой.
Администрация поддержала обиженных жильцов и отправила собственнице несколько предписаний о приведении балкона в первоначальное состояние. Но реакции ни на одно из них не последовало.
Тогда администрация обратилась в суд с иском о продаже квартиры с перепланировкой с публичных торгов. Собственники соседних квартир присоединились к иску администрации.
Хозяйка злополучной квартиры подала встречный иск, в котором просила сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Главным аргументом женщины стало наличие разрешений на переустройство балкона от различных инстанций. Отказала в переустройстве только Межведомственная комиссия администрации города.
К каким выводам пришли районный и краевой суды
Судебное разбирательство началось с Октябрьского районного суда города Краснодара, который встал на защиту женщины. Суд оперировал заключениями экспертов и тем, что истец не предоставил доказательств нарушения его прав.
Истец не сдался и обратился в Краснодарский краевой Суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных характеристик здания и соответствует действующим нормам и правилам – не может нанести вреда жизни и здоровью людей. К тому же, 49 из 106 собственников соседних квартир и владелец нежилого помещения в этом же доме одобрили ремонт соседки. На основании выявленных фактов краевой суд оставил решение районного в силе.
Власти города и несогласные с переустройством соседи решили бороться за справедливость до конца в высшей инстанции.
Что решил Верховный Суд РФ
Верховный Суд РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что судебные постановления городского и краевого судов приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник обращается в орган, осуществляющий согласование, или в многофункциональный центр с документами, указанными в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
В данной ситуации собственница не получила разрешения от муниципального образования, но переустройство провела. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такая планировка является незаконной.
Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Также Верховный Суд РФ обратился к положениям ЖК РФ, касающимся вопросов общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество собственников помещений в МКД входят крыши, ограждающие конструкции, ненесущие конструкции, механическое и электрическое оборудование дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2 разд. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие конструкции МКД: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Верховный Суд РФ сделал вывод, что балконы входят в состав общего имущества МКД и являются ограждающими несущими конструкциями.
Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ.
Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Предыдущие суды, которые рассматривали это дело, не приняли во внимание, что согласия всех собственников получено не было. Более того, в материалах дела есть коллективное обращение 57 собственников помещений, которые выступили против расширения балкона.
На основании всех аргументов Верховный Суд РФ решил отменить решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 7.06.2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016. Дело будет повторно рассмотрено в суде первой инстанции.
Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка
 |
| kalinovsky / Depositphotos.com |
Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.