ооо лотос отели марсово поле
Группа Accor ведет переговоры с банком «Санкт-Петербург» об открытии отеля
Как стало известно “Ъ”, первая в России люксовая гостиница Raffles может появиться в Петербурге. Переговоры об открытии отеля под этим брендом на Марсовом поле с гостиничной группой Accor сейчас ведет банк «Санкт-Петербург». По мнению аналитиков, если гостиница не сможет сформировать дополнительный спрос, то ей придется конкурировать с существующими игроками в премиальном сегменте.
Банк «Санкт-Петербург» близок к подписанию соглашения об управлении гостиницей в здании Павловских казарм на Марсовом поле с группой Accor. Об этом “Ъ” рассказали четыре собеседника, сотрудничающие с Accor, и подтвердили источники на гостиничном и банковском рынке. По их данным, если соглашение будет подписано, то объект будет работать под брендом Raffles Hotels & Resorts. В банке «Санкт-Петербург» сообщили “Ъ”, что ведут переговоры с потенциальным оператором, но его название не раскрыли. Представитель Accor отказался от комментариев. Ранее региональный директор Accor Hotels в России, Грузии и странах СНГ Алексис Деларофф говорил “Ъ”, что компания ищет партнеров для открытия в Петербурге отелей под брендами Raffles и Fairmont. В городе существует большой спрос на такие эксклюзивные, очень качественные и дорогие отели, указывал он.
Как гостиничный проект братьев Зингаревичей достался банку «Санкт-Петербург»
В здании Павловских казарм банк «Санкт-Петербург» собирается открыть отель с инвестиционными апартаментами, стоимостью 5 млрд рублей. Параметры гостиницы пока окончательно не утверждены, работы должны завершиться до 2023 года. Здание является объектом культурного наследия федерального значения, его площадь составляет 24,8 тыс. кв. м. Контроль над гостиничным проектом на Марсовом поле к кредитной организации перешел в прошлом году. До этого инвестором отеля выступала «Плаза Лотус Групп» (ПЛГ) братьев Михаила и Бориса Зингаревичей, получившая объект от города в 2010 году. Казармы Павловского полка структура ПЛГ «Лотос отели» хотела реконструировать под люксовую гостиницу на 200 номеров и была готова вложить в проект 3,5 млрд рублей. В 2016 году Главгосэкспертиза одобрила создание здесь пятизвездочной гостиницы на 108 номеров с фитнес-клубом и культурно-досуговым центром. К управлению объектом инвестор собирался привлечь китайскую Mandarin Oriental Hotel Group, но не договорился с ней о сотрудничестве. Источник, имевший отношение к проекту, говорит, что это решение было связано с желанием ПЛГ оптимизировать затраты.
По мнению руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина, Петербург имеет высокий потенциал для развития бренда Raffles. «В городе развивается не только познавательный туризм, но и деловой. Во время проведения Экономического форума гостиницы заполнены практически на 100%, ощущается нехватка люксовых гостиниц, в частности для размещения глав государств, топ-менеджеров крупнейших компаний России и мира»,— отметил эксперт. Люксовых туристов в Санкт-Петербурге достаточно, но не в избытке: премиальные отели в городе, по итогам 2018 года, в среднем работали с загрузкой 55%, подчеркивает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер. Если новый бренд не создаст дополнительный спрос за счет лояльности глобальных клиентов, то он будет делить имеющийся спрос с другими игроками в этом сегменте, полагает она.
По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, сегодня гостиницы высокого класса Петербурга расположены в двух основных точках: Невский проспект (Grand Hotel Europe, «Талион Империал Отель», Radisson, «Коринтия») и Исаакиевская площадь (Four seasons, «Астория», «Англетер», Lotte, SO Sofitel). Появление отеля самого высокого класса на Марсовом поле откроет для туристов новую интересную локацию, уверен эксперт.
Поскольку гостиница будет расположена в историческом здании, то инвестору будет непросто устроить современные планировки в помещениях, которые раньше выполняли другие функции, предупреждает господин Кокорев. Объект находится в хорошем состоянии и подходит для создания отеля, учитывая, что он строился как казармы, говорит источник “Ъ”, знакомый с объектом. По его оценке, в здании можно разместить около 170 номеров. Согласно мировому опыту, резиденции под международным люксовым брендом продаются с наценкой 15–25% к средней цене на небрендированные жилые объекты аналогичного класса на рынке, добавляет госпожа Веллер.
По словам собеседника “Ъ” на банковском рынке, привлечение оператора позволит кредитной организации повысить стоимость проекта и начать переговоры с потенциальными покупателями. «Похожая ситуация у них была с проектом отеля на Антоненко, 2, который был продан корейской Lotte Group (развитием этого объекта занималась компания «Ренорд-инвест, которую на рынке связывают с банком «Санкт-Петербург».— “Ъ” ). Тогда у банка получилось сделать из плохой истории хорошую, на этот раз они хотят сделать так же»,— объясняет он.
Знаковое историческое здание в центре Петербурга перестроят под отель
Архитектурное бюро «Студия 44» разработала новый проект реконструкции Павловских казарм на Марсовом поле. Как рассказал РБК Петербург руководитель бюро Никита Явейн, в здании появится пятизвёздочный отель сети Raffles.
По словам Явейна, в здании Павловских казарм откроются рестораны, конференц-центр, фитнес-центр и SPA-комплекс с бассейном. Подземное пространство будет использовано под парковку. «В отличии от предыдущего проекта реконструкции (прошлый проект реконструкции был разработан в 2016 году ООО «Санкт-Петербургской архитектурной ассоциации А. А. Литвинова — ред.), наш проект, во-первых, предполагает появление стопроцентной гостиницы, а не жилого дома; во-вторых, он не предусматривает разборку поперечного фасада здания», — сказал Никита Явейн в разговоре с корреспондентом РБК Петербург. Он добавил, что на данный момент проект реконструкции «Студии 44» сдан в комитет по госиспользованию и охране памятников Петербурга (КГИОП) и в дальнейшем будет направлен на госэкспертизу.
Комментируя планы по реконструкции Павловских казарм, заместитель председателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов отметил: «Обычно Явейн в приспособлении классицистических памятников достаточно осторожен, каких-то явных угроз для сохранения этого здания быть не должно. Но это первичная оценка, нам нужно увидеть сам проект», — говорит он.
По словам Кононова, градозащитники выступают против изменения внешнего облика здания. «Как это произошло у студии «Литейная часть 91» с соседним зданием, где появилась остеклённая мансарда, которая фактически придала всему ансамблю площади более чем странный вид. Что касается внутренних помещений, то там довольно мало пространств, которые сохранили какую-то историческую отделку», — говорит эксперт. Он также выступает за то, чтобы новый проект Явейна вынесли для обсуждения на Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга.
Напомним, в 2018 году стало известно, что Банк «Санкт-Петербург» вложит около 5 млрд руб. в реконструкцию здания казарм Павловского полка на Марсовом поле. Участником этого проекта кредитная организация стала после того, как получила контроль над ООО «Лотос Отели», которое ранее было связано с компанией Михаила и Бориса Зингаревичей «Плаза Лотус Груп». Весной 2019 года Банк «Санкт-Петербург» заключил соглашение с правительством Петербурга о реализации этого проекта до 2023 года.
В пресс-службе Банка «Санкт-Петербург» не ответили на запрос РБК Петербург с просьбой уточнить сроки реализации проекта и объем инвестиций.
Справка
Казармы лейб-гвардии Павловского полка занимают более половины обширного квартала, они доминируют в архитектурном ансамбле Марсова поля. Они были построены в 1817-1821 гг. по проекту архитектора Василия Стасова. Комплекс включал в себя «покои полковых командиров, шести штабных офицеров и 34 обер-офицеров», «солдатские покои на 3000 человек», церковь, госпиталь, конюшни, склады, кухни и другие хозяйственные строения. В 1918 году Павловский полк был расформирован. В 1928 году бывшие Павловские казармы были переданы «Ленэнерго» (ранее «Электроток»), которая занимала их до 2010 года. Сегодня комплекс является памятником архитектуры федерального значения.
Звезды с плюсом. В здании бывших казарм Павловского полка откроют отель
Постоянный читатель нашей газеты неравнодушный горожанин Владлен Семенович заинтересовался судьбой здания бывших казарм Павловского полка на Марсовом поле. После того как один из самых славных полков императорской гвардии ушел в историю, в бывших казармах квартировали энергетики. Как штаб-квартиру «Ленэнерго» и знают этот дом многие петербуржцы.
Фото: Wikimedia Commons / Amitola / Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported
Бомбой по классицизму
С тех пор как в новейшее время сетевая компания переехала в Московский район, были заявления о дальнейшей судьбе казарм. Обещали, что в них откроют гостиницу-люкс. Но годы идут, а визуальных подвижек не видно. Наш читатель попросил разобраться почему.
Скажи, кто главный?
Здание было передано в собственность Петербурга в 2009 году. На реконструкцию под гостиничный комплекс здание передали в 2010-м. Сразу же градозащитники стали высказывать подозрения, что инвестор намерен грубо вмешаться в его структуру, снести «все лишнее». Но на то они и градозащитники, чтобы опасаться и предупреждать.
Кстати, с передачей отеля инвестору «Плаза Лотус Групп» (ПЛГ или Plaza Lotus Group) братьев Зингаревичей изначально возникла неувязка. Федеральная антимонопольная служба посчитала, что решение Смольного выбрать этого инвестора без конкурса не соответствовало закону. Но арбитраж (дело прошло ряд инстанций) не нашел в итоге оснований для расторжения договора.
Генеральный директор компании Алексей Шашкин вспоминает: «Мы работали на объекте примерно 7 лет назад. Заказчик понимал, что нужен российский проектировщик. Но есть некое психологическое представление, что нужен и иностранец, «с именем». Поэтому одновременно было нанято американское архитектурное бюро «Генслер» (Gensler), работающее по всему миру.
Взаимодействие между нами налажено не было, хотя понятно, что при совместной работе надо назначить кого-то главным. Получилось же, что мы работали параллельно, они наши замечания не читали (и не должны были!), у меня к зарубежным коллегам претензий нет. Здание старое, пострадало в войну. После нее стянули тяжами, это тогда был оптимальный выход».
Не «насиловать» объект
В 2014 году Совет по сохранению культурного наследия одобрил концепцию реконструкции здания. Ее разрабатывала архитектурная мастерская Рафаэля Даянова. Однако в 2015 году были внесены изменения в закон об объектах культурного наследия. Проект пришлось переработать. Делали это уже другие.
Даянов пояснил корреспонденту «СПб ведомостей», что давно вышел из проекта и комментировать будущее здания он не может.
Отель на 5 миллиардов
В октябре прошлого года СМИ сообщили, что банк «Санкт-Петербург» получил контроль над ООО «Лотос Отели», входящим в ПЛГ.
По данным www.kartoteka.ru, ООО «Лотос Отели» имеет уставный капитал 3,139 млрд руб. Компания зарегистрирована в Петербурге в 2009 году. С августа 2018-го состав собственников фирмы выглядит так: ООО «Глобус» (14,3%) и закрытый паевой комбинированный инвестиционный «Невский семнадцатый фонд» (85,7%).
«Глобус» на 100% принадлежит компании с острова Кипр «Хойберг Холдинг Лимитед». А «Невский семнадцатый фонд» находится под управлением ООО «БСПБ Капитал», это специализированная управляющая компания, она на 100% принадлежит банку «Санкт-Петербург».
В этом банке тогда заявили, что собираются довести проект до конца, якобы отель может заработать уже в конце 2019 года. На официальном сайте Смольного сообщили, что 12 марта 2019 года в рамках крупнейшей международной выставки коммерческой недвижимости MIPIM-2019 в Каннах вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов и старший вице-президент ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Владимир Скляревский подписали соглашение о сотрудничестве в реализации проекта создания гостиницы в бывших казармах.
Гости «золотого треугольника»
Это обычная практика, когда собственником здания выступает инвестор, а привлечением гостей, их обслуживанием занимается компания-оператор. Руководитель отдела международной консалтинговой компании в сфере недвижимости Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев замечает, что Марсово поле находится в «золотом треугольнике» Петербурга, Михайловский и Летний сад создают «зеленое ядро» центра города.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 173 (6526) от 17.09.2019 под заголовком «Звезды с плюсом».
Кредитная организация стала владельцем гостиничного проекта братьев Зингаревичей
Банк «Санкт-Петербург» получил контроль над ООО «Лотос Отели», которое ранее было связано с «Плаза Лотус Груп» (ПЛГ) братьев Зингаревичей. Компания выступает инвестором реконструкции здания казарм Павловского полка на Марсовом поле, 1А, под люксовый отель. В банке «Санкт-Петербург» собираются довести проект до конца, инвестировав в него около 5 млрд рублей.
ООО «Лотос Отели» вошло в список аффилированных лиц банка «Санкт-Петербург», который кредитная организация опубликовала в начале октября. В банке сообщили «Ъ», что 80% долей компании купил закрытый паевой инвестиционный фонд под управлением УК «БСПБ Капитал» (структура банка «Санкт-Петербург»). «Переход прав на доли произошел по результатам переговоров банка с ПЛГ в части урегулирования задолженности перед банком ООО «Лотос Отели»»,— пояснил представитель кредитной организации. В банке также добавили, что у ПЛГ в настоящий момент нет доли в компании и кредитная организация является единственным ее владельцем. Условия, на которых банк получил контроль над ООО «Лотос Отели», не раскрываются. В ПЛГ отказались прокомментировать ситуацию.
Компания «Лотос Отели» выступает инвестором проекта по приспособлению здания казарм Павловского полка на Марсовом поле, 1А, под отель. Согласно материалам правительства, в историческом здании площадью 24,7 тыс. кв. м должна была появиться пятизвездочная гостиница на 200 номеров стоимостью 3,5 млрд рублей. Инвестиционный договор с компанией был заключен в 2011 году, срок реализации инвестиционного проекта завершается 31 декабря 2018 года, пояснили «Ъ» в комитете имущественных отношений. В КГИОП «Ъ» сообщили, что в июне прошлого года выдали компании разрешение на проведение работ по сохранению объекта до 31 декабря 2022 года.
В банке «Санкт-Петербург» рассказали, что намерены завершить строительство гостиницы до конца следующего года. Концепция предполагает реконструкцию здания под отель, включающий инвестиционные апартаменты под единым управлением отельного оператора, пояснил представитель кредитной организации. Окончательные параметры проекта пока не определены, инвестиции в создание гостиницы оцениваются примерно в 5 млрд рублей. В банке не исключили, что могут привлечь к проекту инвестора. По словам представителя кредитной организации, это единственный проект ПЛГ, который перешел под контроль банка.
Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», 80% ООО «Лотос отели» находится в собственности УК «БСПБ Капитал» с 1 августа 2018 года. Еще 20% в компании остаются у ее прежнего единоличного владельца — ООО «Глобус» (с февраля контролируется кипрской компанией «Хойберг Холдинг Лимитед»). Последней также принадлежит 29,9% холдинга «Лентелефонстрой», акционером которого ранее являлся банк «Санкт-Петербург». Компания «Глобус», в свою очередь, также владеет ликвидируемым ЗАО «Оранж-Девелопмент», которое известно по несостоявшемуся проекту реконструкции Конюшенного ведомства, и 4,6% ЗАО «Бакунина, 33». По этому адресу, по информации СМИ, «дочка» компании — ООО «Альтернатива» — собирается возвести жилой дом.
Банк «Санкт-Петербург» предъявил старые долги
Стоит отметить, что банк «Санкт-Петербург» сейчас судится с ООО «Плаза Лотус Груп», а также с АО «Оранж-Девелопмент» (см. «Ъ» от 22.08.2018), от которых требует 221,6 млн рублей. В банке «Санкт-Петербург» пояснили, что подача иска связана с долгом группы ПЛГ по проекту на Приморском проспекте, участок 83. Согласно данным инвестиционного портала правительства, на этом месте группа собирается возвести спортивно-развлекательный центр «Терра-спорт», включающий в себя спорткомплекс, музей, медицинский центр, шоурум, торговые павильоны и рекреационную зону.
По оценке управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, рыночная стоимость проекта составляет от 100 до 350 млн рублей. Собеседник «Ъ» на банковском рынке сомневается, что доли в ООО «Лотос Отели» достались банку в рамках денежной сделки. Скорее всего, компания заложила доли в банке и произошел обмен долга на акции, полагает он. «Без документов и оператора, с обременениями КГИОП проект стоит ноль. Когда все эти вопросы будут решены, то это будет стоить миллиарды»,— уверен банкир.
Рынок пятизвездочных проектов, в том числе люксовых, в этой локации перенасыщен, поэтому более интересным вариантом может быть открытие отеля класса «четыре звезды», считает операционный директор департамента апарт-отелей NAI Becar Анастасия Заболотная. При этом, с точки зрения отельного оператора, не стоит совмещать гостиничные номера и апартаменты, поскольку такой гибрид сложен в управлении, указывает эксперт.