обследование балконов на предмет состояния обрушения
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы
Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Запомнить
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ БАЛКОНОВ И КОЗЫРЬКОВ
7 признаков аварийности козырька: как определить аварийность козырька.
Дефекты козырьков, влияющие на аварийность.
7 признаков аварийности балкона: как определить аварийность балкона.
Цели техническое обследование козырьков и балконов.
Каковы признаки аварийного состояния балконов, обвалится или нет — вот что интересует нас в первую очередь. Визуально определить сложно, так как некоторые балконы выглядят хуже, но по результатам обследования выясняется, что они подлежат лишь косметическому ремонту, а есть балконы со скрытыми дефектами, требующие аварийно-восстановительного ремонта. Установить факт аварийного состояния можно лишь при попадании на балкон и детальном обследовании плиты, узлов крепления, металлических или бетонных ограждений.
На состояние балкона оказывает также наличие остекления, особенно из тяжёлых металлопластиковых конструкций, отсутствие гидроизоляции, возраст здания, условия эксплуатации.
Аварийное состояние балкона — это.
Под аварийным состоянием подразумевается такое состояние конструкции здания или сооружения, при котором с большой степенью вероятности можно ожидать в ближайшее время их аварию.
Дело в том, что признаками аварийности являются не только видимые дефекты, но и скрытые дефекты, коррозия закладных элементов, коррозия арматуры, разрушение защитного слоя, характер направления трещин, причины появления дефектов, планируемый характер использования балкона (например, витражное остекление или перепланировка с расширением жилплощади).
При анализе случаев обрушения балконов и козырьков выявлено, что если балконная плита или козырек железобетонные, то признаки их аварийного состояния связаны с дефектами как растянутой арматуры, так и сжатой зоны бетона.
При неудовлетворительном состоянии или отсутствии гидроизоляции балконных плит и козырьков в результате многократного воздействия атмосферных осадков и перепадов температуры происходит разрушение верхней и нижней зоны плит, что вызывает коррозию арматуры и бетона.
При повреждении коррозией арматурных стержней более чем на 30% следует считать состояние плит балконов и козырьков аварийным.
При недостаточной плотности бетона, увлажнении его из-за плохой гидроизоляции плиты и попеременном замораживании и оттаивании происходит быстрое разрушение нижней поверхности плиты. При этом уменьшается рабочая высота сечения плиты.
Разрушение более чем на 30% по глубине бетона плиты является признаком ее аварийного состояния.
ЗАЧЕМ И КОГДА НУЖНО ПРОВОДИТЬ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ:
С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ ОБСЛЕДОВАНИЕ:
Предварительному осмотру подлежат все балконы или козырьки в здании.
Вскрытие и механическое определение прочности конструкций необходимо производить для всех балконов, имеющих повреждения, а при отсутствии повреждений – не менее двух балконов на каждом фасаде здания, половина из которых берется на последнем этаже.
При обследовании необходимо установить:
По результатам данного обследования делается вывод с составлением заключения и рекомендациями.
Если данных визуального обследования недостаточно для определения технического состояния балкона или козырька, а также выявления причин разрушения конструкций балкона, то выполняется дальнейшее инструментальное обследование:
1. Вскрытие — необходимо производить для установления сечений несущих элементов и оценки состояния заделки их в стену.Места вскрытий назначают исходя из расчетной схемы работы конструкций балконов (козырьков). Измерение трещин железобетонных конструкций, прогибов, уклонов, толщины защитного слоя бетона, сечения арматуры и определение прочности бетона.
2. Поверочные расчеты конструкций балконов, козырьков необходимо выполнять для определения расчетных усилий, несущей способности и необходимости их усиления.
3. Пробные загружения производят в случае, если материалы вскрытия и расчетные данные не дают представления о работе конструкции. Пробные загружения целесообразно выполнять с помощью инвентарных приспособлений для испытания балконов (гидравлических или канатных). В особых случаях допускается нагружать конструкцию до разрушения, приняв меры по предотвращению повреждения смежных конструкций. Испытания ведут по ГОСТ 8829-85.
Таблица 1. Физический износ конструкций и элементов балконов и козырьков жилых зданий
ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛЕДО В АНИЯ БАЛКОНОВ И КОЗЫРЬКОВ ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ :
НА ОСНОВАНИИ ПОЛУЧЕННОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ:
КОНСУЛЬТАЦИЮ СПЕЦИАЛИСТА МОЖНО ПОЛУЧИТЬ:
по телефону в Санкт-Петербурге: (812) 309-8-567
или отправьте запрос на почту: info@av-garant.ru
Виды и стоимость обследо в ания :
На данном этапе выполняется осмотр конструкций балконов или козырьков специалистом, выполняется фотофиксация дефектов, составляется перечень аварийных балконов, требующих дополнительного обследования. Рекомендуется для получения понимания общего состояния балконов, выявления дефектных конструкций и принятия решения о проведении более детального обследования для проведения ремонта.
Минимальный заказ — 16000 рублей. При обследовании нескольких балконов одновременно стоимость рассчитывается исходя из сложности доступа и конструкций балконов. Стоимость массового осмотра балконов — от 2500 рублей за 1 балкон.
2. Детальное обследование балконов или козырьков — Обследование с выдачей технического заключения и рекомендаций.
На данном этапе выполняется детальное инструментальное обследование по согласованной программе. Обследование выполняется изнутри и снаружи.
Рекомендуется для определения технического состояния конструкций балконов, закладных, ограждений и выбора метода устранения дефектов. Определяются аварийные конструкции и возможность дальнейшей эксплуатации.
Минимальный заказ — 26000 рублей. При обследовании нескольких балконов одновременно стоимость рассчитывается исходя из сложности доступа и конструкций балконов. Стоимость массового обследования балконов — от 5000 рублей за 1 балкон.
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?
Так как на каждом объекте есть свои нюансы, связанные с проектом, по которому строили, с качеством работ и материалов, с условиями эксплуатации, больше полезной информации состоянии Ваших балконов или козырьков мы дадим Вам после обследования, а также назовём причины появления дефектов и дадим рекомендации по их устранению.
«Стоит ли тратить деньги на техническое обследование? Лучше, я вызову компанию, которая сразу заделает трещины….» — да, это одно из решений, если вы найдёте компанию, в которой работают специалисты, знающие строительные конструкции досконально, иначе, можно попасть на «мастеров», которые замажут щели и покрасят свежей краской, не устранив причин дефектов, а значит, вскоре, Вы снова вернётесь к этому вопросу.
«Возможно, не так всё плохо?» — обрушение или падение кусков бетона происходит внезапно, без предупреждения. Возможно, Административный Кодекс, накладывающие ответственность за содержание дома, придаст Вам уверенности!
Для получения консультации позвоните по телефону в Санкт-Петербурге: (812) 309-85-67
Осмотр конструктивных элементов МКД: балконные плиты
В предыдущих материалах, посвященных сезонному контролю состояния общего имущества МКД, мы уже говорили о том, что следует учесть при осмотре дверей, окон, стен и фасада здания. Сегодня рассказываем об особенностях осмотра такого элемента МКД, как балконные плиты, и их характерных дефектах.
Порядок проведения осмотра
Балконные плиты и несущие стены являются ограждающими конструкциями МКД, относятся к общедомовому имуществу, и поэтому именно управляющая организация отвечает за поддержание балконов в надлежащем состоянии (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Постановление правительства №290 устанавливает минимальный перечень работ и услуг, к которому в том числе относятся и работы по поддержанию балконов и балконных плит (пола) в надлежащем состоянии (п. 9 ПП РФ № 290). Выявлять нарушения управляющая организация обязана в ходе планового сезонного осмотра. Такие осмотры проводятся два раза в год — весной и осенью (п. 2.1.1 Правил № 170). Осмотр может проводиться как по плану, утвержденному УО, так и по заявлению собственника или нанимателя помещения.
Согласно п. 2.1.5 Правил № 170, если по результатам проверки состояния элементов МКД были зафиксированы повреждения, УО в течение месяца должна утвердить перечень ремонтных работ. Если же повреждения, обнаруженные в ходе осмотра, угрожают жизни и безопасности жильцов, то УО обязана принять срочные меры и устранить дефекты.
Типичные дефекты и повреждения
При обследовании балконов и балконных плит управляющая организация может руководствоваться нормами СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции», ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В ходе осмотра рекомендуется обратить особое внимание на:
Также следует обратить внимание на несущие конструкции: в различных местах могут обнаружиться трещины, прогибы плит, коррозия балок, арматуры, может быть нарушена целостность покрытий и стяжек. Не стоит забывать и про состояние опорных балок и подкосов стен под опорными частями лоджий.
Наиболее распространнеными дефектами балконов и балконных плит являются:
При осмотре балконов необходимо учитывать их конструктивные особенности, степень износа, проверять их состояние с учётом результатов предыдущих обследований.
Делаем выводы
Результаты заносятся в акт обследования, где также фиксируется как состояние элементов, так и необходимость в текущем или капитальном ремонте. Не стоит забывать, что разрушение балконной плиты угрожает жизни и здоровью людей, в этом случае УО обязана опломбировать вход на балкон, пока ремонт не будет проведен и нарушения не будут устранены (п. 4.2.4.3 Правил № 170).
Также УО обязана не допускать размещения захламления и загрязнения балконов, доносить до жителей МКД правила их эксплуатации (п. 4.2.4 Правил № 170). При осмотре управляющая организация также должна обратить внимание на перепланировку, которую могли провести собственники помещения. Если работы по перепланировке не были согласованы на общем собрании в соответствии с ЖК РФ и муниципальными актами, то УО вправе потребовать вернуть балкон в его изначальное состояние.
Обследование зданий при авариях и обрушениях
* Обращаем Ваше внимание, что все объекты строительства являются уникальными и расчет точной стоимости оказания услуги требует времени. Если возникнут дополнительные вопросы, наши сотрудники свяжутся с Вами для уточнения информации и в ближайшее время на указанный Вами адрес электронной почты будет выслано коммерческое предложение.
Большое спасибо за Ваши ответы!
Наш специалист свяжется с Вами в течении 8-x рабочих часов.
Методика обследования зданий в случае обрушений и повреждений строительных конструкций в значительной степени зависит от характера аварии или повреждения и вида сооружения, здания или конструкций.
Однако в большинстве случаев основой для выявления причин аварии является подробный осмотр обрушившихся или поврежденных конструкций, сопровождаемый тщательным обследованием их положения и состояния (обмер размеров конструкции, определение фактической несущей способности обрушившихся или поврежденных элементов конструкций, поверочные расчеты прочности и устойчивости запроектированных конструкций).
Существенным является обеспечение неизменного положения обрушившихся или поврежденных конструкций до осмотра их на месте экспертами, если по сложившимся обстоятельствам не требуется немедленная разборка завала, связанная со спасением жизни людей или ликвидацией опасности в зоне обрушения, хотя даже и в этом случае необходимо зафиксировать первоначальное положение обрушившихся конструкций (хотя бы сфотографировать).
Независимо от характера аварии эксперты должны установить:
После получения всех данных, характеризующих фактическое качество выполнения аварийной конструкции, прочности и других необходимых свойств материалов, из которых она была выполнена, количественной оценки влияния допущенных дефектов исполнения на ее работу и фактически действовавших в момент аварии нагрузок переходят нашими экспертами производиться поверочные расчеты фактического предельного состояния конструкции по несущей способности, по деформациям и перемещениям или по трещиностойкости с учетом влияния на конструкции всех выявленных при обследовании факторов.
По результатам выполненной работы заказчик получает инженерно-техническое заключение о причинах обрушения или аварии.
Оценка технического состояния балконов
Строительная оценка квартиры, расположенной на 5-м этаже пятиэтажного жилого дома.
Строительное обследование с целью оценки технического состояния поврежденной железобетонной плиты и оценки возможности дальнейшей эксплуатации плиты.
Характеристика обследуемой квартиры
Объект обследования представляет собой железобетонную плиту квартиры, расположенной на 5-м этаже пятиэтажного жилого дома.
На балконе выполнено остекление с обшивкой ограждающих конструкций деревянной «вагонкой». Плита облицована плиткой, по верху которой уложен деревянный дощатый настил.
Размеры составляют 3,2 х 0,85 м.
Строительное обследование объекта
На основании Договора экспертом было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д.
Обмер геометрических параметров помещения выполнялся с помощью измерительного инструмента:
— рулетка метрическая ТL5M ГОСТ 7502- 80;
— дальномер DISTO classic/lite лазерный.
В результате строительного обследования зафиксировано:
Строительная оценка
В зависимости от количества дефектов и степени повреждения балконов, техническое состояние строительных конструкций оценивается по следующим категориям (см. Гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003):
Исправное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
Ограниченно работоспособное состояние — категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
Недопустимое состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).
Аварийное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).
На основании данных, полученных в результате диагностического обследования, техническое состояние поврежденной конструкции железобетонного, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как граничное между ограниченно работоспособными недопустимым состояниями.
Факторов, свидетельствующих о полной потере несущей способности и непригодности железобетонной плиты для дальнейшей эксплуатации, не зафиксировано. Функционирование конструкции плиты возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
Для приведения конструкции балкон в соответствие с действующими нормативными требованиями ВСН 58-88(р) иСНиП 3.03.01-87 к несущим и ограждающим конструкциям зданий следует осуществить мероприятия по ремонту и усилению поврежденных участков железобетонной плиты.
Обследование балконов вывод
Проведя экспертизу, пришли к выводам:
Целью экспертно-диагностического обследования являлась оценка технического состояния поврежденной конструкции плиты с определением возможности её дальнейшей эксплуатации.
Основываясь на результатах экспертного анализа, пришла к следующим выводам:
1. В результате экспертизы зафиксированы повреждения консольной части железобетонной плиты в виде:
Техническое состояние поврежденной конструкции плиты железобетонного, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как граничное между ограниченно работоспособными недопустимым состояниями.
2. Факторов, свидетельствующих о наступлении аварийного состояния плиты, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, характеризующегося полной потерей несущей способности и непригодности железобетонной плиты для дальнейшей эксплуатации, не зафиксировано.
3. С момента предыдущего обследования, состоявшегося 15 марта 2007 г., за период эксплуатации плиты в 1,5 года, техническое состояние плиты не изменилось(за исключением очистки поврежденного защитного слоя бетона).
Исходя из этого функционирование конструкции плиты возможно такой же промежуток времени при контроле за ее состоянием, и условиями эксплуатации.
Зафиксированные повреждения следует устранить посредством осуществления ремонтных работ. Текущий ремонт плиты, осуществляемый эксплуатирующей организацией, не проводился на протяжении длительного срока времени (по оценке экспертов – более 20 лет).