мат капитал на квартиру в строящемся доме
Можно ли на материнский капитал купить квартиру в строящемся доме и осуществить первый взнос застройщику?
Многие сегодня покупают жилье в новостройках или в строящихся домах, чтобы сэкономить деньги на покупке. Не исключением являются и семьи, которые имеют право на получение материнского капитала.
Именно поэтому они часто интересуются возможностью использования государственных денег на приобретение жилой недвижимости в строящемся доме.
На самом деле это попадает под улучшение жилищных условий, но для использования федеральных средств необходимо выполнить ряд условий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли на мат. капитал купить квартиру в строящемся доме?
Приобретение новостройки или жилой недвижимости под материнский капитал возможно.
Вы можете перечислить деньги застройщику или использовать для досрочного гашения ипотеки, если вы используете при покупке средства банка.
Если используется ипотека, то использовать маткапитал можно не только для гашения, но и для первоначального взноса.
Есть несколько важных нюансов, которые присутствуют при сделках с недвижимостью во время использования федеральных денег. Основным является переход прав на жилье до полного расчета с продавцом.
Последний может защитить себя от недобросоветстного исполнения обязательств путем наложения обременения на жилье. Его можно будет снять только при полной оплате стоимости квартиры.
О том, возможно ли использование материнского капитала на покупку жилья, читайте тут.
Законодательная база
Сделка с недвижимостью с использованием материнского капитала регулируется ГК РФ и ФЗ №256 от 29 декабря 2016 года.
В Гражданском Кодексе подробно прописывается сам механизм проведения сделок на общих основаниях. Также здесь прописан мехнизм и порядок воздействия с государственными органами.
В ГК РФ еще есть информация о требованиях к договору купли-продажи.
Что касается ФЗ №256, то здесь непосредственно есть информация о возможности использования маткапитала для покупки жилья.
Согласно закону, денежные средства могут использоваться для улучшения жилищных условий при выполнении некоторых условий.
Первоначально необходимо заключить договор купли-продажи, который будет предусматривать обременение на приобретаемое жилье до полного расчета с продавцом.
Также необходимо в ПФР предоставить следующие документы:
В отдельном случае могут понадобиться другие документы, но обычно этих бывает достаточно. После того, как документы будут предоставлены в ПФР, необходимо ждать 30 дней.
Именно столько времени дается данной организации для их проверки. После этого происходит выплата, если принимается положительное решение.
Как вложить в первый взнос застройщику
Чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры в строящемся доме необходимо выполнить ряд условий.
Во-первых, необходимо составить обязательство о выделении долей детям.
Данное обязательство стоит от 1 до 12 тысяч рублей, в зависимости от нотариальной конторы и региона.
Покупая недвижимость по договору долевого участия без ипотеки, вы должны будете снять обременение после полного расчета с продавцом и составить соглашение о распределении долей.
Этот документ стоит намного дороже, если датирован позже 1 июня 2016 года. Стоимость составляет 1% от стоимости объекта + 3-5 тысяч рублей за технические проводки.
Пошаговая инструкция покупки жилья в новостройке
Есть два способа купить жилье в строящемся доме:
Приобретение без применения банковских денег происходит следующими образом. Изначально вы находите нужный вариант и заключаете договор долевого участия.
Затем продавец переводит недвижимость на имя покупателя, налагая обременение до полного расчета.
Следующим этапом является подача документов в Пенсионный фонд. Стоит записаться онлайн, чтобы точно попасть и успеть подготовить все документы заранее.
Вам потребуются:
Стоит отметить, что первая часть оплачивается в момент оформления договора. Получение этих денег прописывается в договоре. ПФР проверяет документы в течение 30 дней. Еще 30 дней необходимо для перечисления.
Многие застройщики с удовольствием работают с семьями, которые используют маткапитал, поэтому найти вариант будет несложно.
Когда продавец получит деньги и дом будет сдан в эксплуатацию, вам потребуется выделить детям долю.
Затем продавец выдает вам фискальный чек или расписку в получении денег. Она понадобится в банке как доказательство внесения первоначального взноса.
Также банк затребует другие документы, среди которых:
Не исключено, что банк потребует и другие документы, однако это основные, которые обязательны в любом банке.
Исключением являются программы, которые предполагают выдачу ипотеки по паспорту и второму документу. Но большим их недостатком является высокая процентная ставка.
Таким образом, приобрести жилье в строящемся доме не составляет проблем. Главное – полностью следовать букве закона, вовремя предоставлять документы и выполнять оформленное у нотариуса обязательство.
Иначе вас могут заставить вернуть все средства маткапитала государству.
О том, как использовать помощь государства на ребенка на покупку жилья, рассказано тут.
Полезное видео
Более подробно о том, как при помощи материнского капитала приобрести квартиру в новостройке, вы узнаете из видео ниже:
Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал
Госпрограмму материнского капитала продлили до конца 2026 года. Теперь сертификат смогут получить за первого ребенка, рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года. Размер маткапитала проиндексирован и составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье предоставят 616,6 тыс. руб.
Полученные средства можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Одним из самых популярных способов использования господдержки стало улучшение жилищных условий и оплата ипотеки.
Рассказываем о том, что нужно учитывать при покупке жилья в ипотеку с использованием материнского капитала в 2020 году.
Когда потратить маткапитал
Распорядиться маткапиталом для улучшения жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года. Исключением становятся случаи, когда речь идет о погашении основного долга или первоначального взноса по ипотеке. Тогда потратить сертификат разрешено сразу после рождения или усыновления ребенка.
Средства по сертификату на маткапитал не выдаются наличными. Они перечисляются на счет кредитора или продавца недвижимости. Использование материнского капитала осуществляется только после того, как будет подписан кредитный договор или договор купли-продажи. То есть деньги поступают продавцу квартиры с задержкой. Это не всегда устраивает последнего, особенно если речь идет об обмене жилья (продаже с целью покупки нового), когда деньги нужны сразу.
Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. В случае с покупкой квартиры в ипотеку оформление долей проходит некоторое время спустя, например после полной выплаты кредита или получения собственности на квартиру, если средства были вложены в еще не сданную в эксплуатацию новостройку.
Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.
Продажа жилья с маткапиталом
Любые действия с жилплощадью, приобретенной с использованием средств маткапитала, особенно ее продажа, напрямую затрагивают интересы детей-собственников и их право на достойные условия проживания. Продать такую квартиру возможно только с разрешения органов опеки. При этом ребенку должна быть предоставлена равноценная доля в приобретаемом жилье.
Если выделение членам семьи долей не было осуществлено, то при продаже такого жилья подключается прокуратура, а в отдельных случаях — и правоохранительные органы. При проведении проверки родителей могут обязать выделить доли по суду, вернуть госсредства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ (о мошенничестве). А если родители решат продать квартиру без выделения долей, то сделку впоследствии могут признать недействительной в части невыделенных детских долей.
Ипотека с маткапиталом
Ранее некоторые крупные российские банки отказывались принимать материнский капитал в качестве полного или частичного первоначального взноса по ипотеке с господдержкой для семей с детьми. Кредитные организации объясняли свой отказ тем, что берут только собственные деньги заемщика, к которым не относится госсубсидия.
Кроме того, ипотеку с использованием средств материнского капитала нельзя рефинансировать. В Госдуму внесен законопроект, упрощающий переход на льготную ипотеку для семей с детьми по сниженной ставке 6%. Изменения направлены на упрощение процесса рефинансирования ипотечных кредитов с использованием маткапитала. Законопроект позволит семьям, имеющим соцподдержку государства, снизить затраты на обслуживание кредита.
Материнский капитал на покупку квартиры в новостройке
Согласно Федеральному закону № 256 от 29.12.2006 г. о господдержке, купить жилье в новостройке с помощью материнского капитала можно готовым (по договору купли-продажи) и на этапе строительства (заключая договор долевого участия или вступая в жилищный кооператив). Для этого нужно обратиться в Пенсионный фонд (ПФР) с документами и заявлением о распоряжении.
Материнский капитал можно использовать для уплаты первоначального взноса или основного долга и процентов по кредиту или займу, обеспеченному ипотекой (включая льготную ипотеку 6 %), если им оплачивалась покупка первичного жилья. Средствами сертификата в этом случае можно распорядиться до того, как со дня рождения (усыновления) пройдет три года, и после этого срока.
Если недвижимость покупается в новостройке без ипотеки, то использовать сертификат можно будет только после этого срока, кроме тех случаев, когда кредит (займ) не будет предполагать залог недвижимости.
Как купить квартиру в новостройке на маткапитал?
Купить жилье на первичном рынке с использованием материнского капитала можно одним из установленных ст.10 закона № 256-ФЗ способов:
Органы ПФР разрешат направить средства сертификата на приобретение недвижимости на первичном рынке, если выполняются следующие условия:
Чтобы использовать маткапитал на покупку жилья в новостройке, нужно подать заявление и документы в Пенсионный фонд одним из предусмотренных способов:
Если отправляется электронное заявление, то остальные документы нужно подать за 5 рабочих дней, иначе распоряжение не будет одобрено.
Для покупки жилья в новостройке с помощью маткапитала потребуются следующие обязательные документы:
При приобретении первичного жилого помещения по договору купли-продажи дополнительно понадобятся:
В отдельных случаях ПФР может потребовать дополнительные документы.
Ипотека на покупку квартиры в новостройке
Оформить целевой ипотечный кредит или займ на приобретение первичного жилья с использованием маткапитала можно до того, как со для рождения (усыновления) пройдет три года. Для этого можно обратиться в одну из организаций, предусмотренных ч. 7 ст. 10 закона № 256-ФЗ:
Чтобы направить материнский капитал на первоначальный взнос на приобретение жилья в новостройке, необходимо:
Кредитные средства можно использовать как на покупку по договору купли-продажи, так и на оплату долевого строительства или вступительного (паевого) взноса в жилищный кооператив.
В различных банках действуют разные правила использования маткапитала в качестве первоначального взноса. Так, например, Сбербанк не устанавливает ограничений, но сумма первого взноса должна быть не менее 15 %. В банке ВТБ, помимо материнского капитала, первоначальный взнос должен включать личные средства (маткапитал при этом может составлять не более 15 % от стоимости жилья).
Кроме первоначального взноса, сертификатом можно погасить основной долг и проценты по ранее взятому кредиту займу на покупку или строительство первичного жилья (в том числе и рефинансированному). Это можно сделать в несколько этапов.
Шаг 1. Обратиться в кредитную организацию за справкой о размере основного долга и процентов и уточнить, когда по регламенту учреждения необходимо написать заявление на досрочное погашение.
Шаг 2. Обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении, обязательными документами и:
При погашении материнским капиталом основного долга и процентов кредитная организация может в одностороннем порядке уменьшить размер ежемесячного платежа, а не срок кредитования, потому возможность сокращения последнего необходимо уточнять у сотрудника при обращении.
Ипотека 6 процентов на покупку квартиры в новостройке
Чтобы оформить льготную ипотеку под 6 %, кроме условия о том, что жилье должно приобретаться на первичном рынке, должны выполняться следующие требования:
Можно ли купить квартиру без ипотеки?
На материнский капитал можно купить квартиру в новостройке без ипотеки до того, как со дня рождения или усыновления пройдет три года – ч. 1 ст. 10 закона № 256-ФЗ не устанавливает, что целевой кредит или займ должен быть ипотечным, то есть предусматривающим залог недвижимости кредитной организации.
Закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. о залоге недвижимости определяет, что ипотека представляет собой одну из форм залога, обеспечивающего выполнение финансовых обязательств перед кредитором.
Направить материнский капитал на первоначальный взнос или погашение основного долга и процентов по потребительскому кредиту или займу, который использовался на покупку квартиры в новостройке, нельзя, так как он нецелевой – факт приобретения недвижимости, скорее всего, придется доказывать в суде.
Если при покупке жилья на первичном рынке не используются кредитные средства, то распорядиться маткапиталом раньше 3-х лет с рождения (усыновления) нельзя.
Материнский капитал при покупке новостройки на этапе строительства
Средства сертификата можно направить на приобретение первичного жилья на этапе строительства, когда:
Если кредитные средства не привлекаются, то на указанные цели материнский капитал можно использовать только спустя три года со дня рождения (усыновления) ребенка.
Оплатить часть стоимости договора ДУ сертификатом можно, если устав застройщика это разрешает. Помимо маткапитала, для оплаты сделки у семьи должны быть личные средства.
Чтобы использовать материнский капитал на покупку жилья в новостройке по ДДУ, необходимо:
При приобретении квартиры на этапе строительства в жилищном кооперативе материнский капитал можно использовать на вступительный или паевой взнос. Для этого владелец сертификата вместе с обязательными документами и заявлением о распоряжении должен предоставить в Пенсионный фонд:
Согласно ч. 1 и 5 ст. 47 закона № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах», право на приобретение (строительство) возникает после того, как выплачено не менее 30 % от суммы паевого взноса и истек минимальный срок его внесения.
Как потратить материнский капитал на строительство дома?
У меня двое детей, есть сертификат на материнский капитал. Но куда его потратить, мы не знаем: жилье есть, ипотеку брать не планируем, в вуз детям поступать не скоро, а до пенсии еще тридцать лет.
Слышали, что маткапитал можно направить на строительство дома. Нам бы подошел этот вариант: есть участок за городом и небольшие накопления. Если добавить 450 тысяч, можно построить домик. Расскажите, как это сделать, какие документы нужны и можно ли строить своими силами и просто взять деньги на материалы. Повлияет ли на решение пенсионного фонда тот факт, что у нас уже есть квартира?
Ольга, материнский капитал можно потратить на строительство дома, реконструкцию или пристройку. Причем строить можно с помощью подрядчиков или своими силами. Но нужно соблюсти определенные условия и собрать документы. Они зависят от того, каким способом семья собирается строить дом.
В любом случае без кредита потратить маткапитал на дом можно, только когда ребенку исполнилось три года.
Если дом строят подрядчики
Дом может строить нанятая организация. Тогда средства материнского капитала перечислят подрядчику. То есть пенсионный фонд как бы рассчитается за вас с той компанией, которая строила для вас дом.
Чтобы распорядиться материнским капиталом таким способом, кроме стандартного пакета документов нужно предоставить:
Примерно через месяц пенсионный фонд перечислит деньги подрядчику. На самом деле сумма по договору может быть и больше, просто разницу вы заплатите сами.
Если строить дом своими силами
Дом можно строить своими руками или с рабочими без договора. Тогда материнский капитал отдадут вам, но не просто так, а как компенсацию расходов. За них придется отчитаться: пенсионный фонд будет проверять, чтобы у вашей семьи действительно появился дом.
При строительстве своими силами деньги выдают двумя частями:
После того как дом построен, нужно выделить в нем доли для всех членов семьи, включая детей. Это обязательно.
Как подать заявление на выплату маткапитала
Заявление можно подать лично в отделении ПФР или через интернет — на портале госуслуг. Но потом все равно нужно прийти лично с оригиналами документов.
До того как распорядиться деньгами, нужно оформить сам сертификат. Это можно сделать сразу после рождения ребенка, потом подождать три года и попросить денег на стройку. Дом в это время можно строить, а через три года забрать компенсацию.
Если у семьи уже есть жилье
Это не имеет значения. Семья может иметь сколько угодно квартир и все равно потратить маткапитал на строительство дома. В законах нет требования, чтобы дом был основным или единственным жильем. Главное, чтобы он был жилым и в целом при строительстве условия для семьи улучшились. Если семья приезжает в дом только по выходным, он находится далеко от города и там нет центрального отопления, это не повод отказывать в господдержке.
На практике пенсионный фонд запросто отказывает семьям: то дом не такой, то акт не тот, то деньги не так потратили. Но эти отказы можно оспорить в суде: таких примеров немало.
Можно ли купить участок за маткапитал?
Нет, земельный участок для строительства купить нельзя. Деньги дадут именно на строительство дома.
Можно ли построить дом за границей?
Нет, дом должен быть в России, иначе денег не дадут.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?
– Можно ли продать квартиру на стадии строительства, если при покупке жилья по ДДУ был использован маткапитал?
Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева:
Закон предусматривает использование средств материнского капитала в том числе и на приобретение квартиры в строящемся доме. Особенностью приобретения квартир в домах-новостройках является отсрочка в оформлении права собственности на приобретаемое жилье. В связи с этим для перечисления средств материнского капитала при покупке квартиры в строящемся доме Пенсионный фонд дополнительно требует от родителей нотариально удостоверенное обязательство об оформлении в дальнейшем приобретаемой квартиры в общую собственность родителей и детей.
Соответственно, продажа квартиры в доме-новостройке, приобретенной с использованием средств материнского капитала, без наделения детей долей собственности в ней будет являться нарушением данного родителями обязательства. В этом случае будет считаться, что права детей ущемлены, поскольку в результате использования средств материнского капитала их жилищные условия не были улучшены.
Однако выходом из данной ситуации, на наш взгляд, может быть переоформление ранее выданного родителями обязательства о наделении собственностью всех членов семьи теперь уже на другую квартиру при условии согласования данного вопроса с Пенсионным фондом, а также приобретение взамен альтернативного жилья, в том числе на имя несовершеннолетних.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
В настоящее время материнский капитал можно использовать для приобретения жилья в том числе в строящихся домах по договору участия в долевом строительстве. Договор обычно заключает один из родителей, соответственно, и собственность потом будет оформлена на этого родителя. А для того чтобы защитить интересы детей, закон обязывает родителей дать нотариально удостоверенное обязательство в течение полугода с даты регистрации права собственности оформить квартиру в общедолевую собственность с супругом и детьми.
Однако механизм контроля за дальнейшим использованием жилья и оформлением общедолевой собственности практически отсутствует.
В некоторых случаях Пенсионный фонд направляет в Росреестр сведения об ограничении сделок с квартирой, приобретенной с использованием маткапитала, но не всегда.
Если дольщик хочет уступить право по ДДУ, он может это сделать, даже если использовал маткапитал. Застройщик обычно дает свое согласие на уступку права по ДДУ. Использование маткапитала в этом случае не будет основанием для отказа, ведь застройщик не несет ответственность за соблюдение дольщиком требований закона по использованию маткапитала.
Пенсионный фонд также не контролирует такие сделки. Регистратор, регистрирующий такую сделку, тоже не обязан проверять, был ли использован маткапитал при заключении ДДУ. Если в реестре есть запись об ограничении сделок, тогда в регистрации уступки откажут. А если нет, уступка будет зарегистрирована без проблем. Проверить, есть ли ограничения, можно по выписке из ЕГРН.
Но нужно учитывать, что в будущем у сторон сделки могут все же возникнуть проблемы, и довольно серьезные. Особенно это касается продавца. Ведь это продавец нарушает требования закона. Проверку может инициировать прокуратура, так как это она контролирует данную сферу.
Однозначно можно сказать, что такая сделка оспорима. То есть в судебном порядке ее могут признать недействительной, обязать продавца зарегистрировать общедолевую собственность на второго супруга и детей и вернуть деньги покупателю.
К сожалению, для юристов и риелторов проверить, был ли использован при покупке квартиры по ДДУ маткапитал, достаточно проблематично. Открытые источники эту информацию не содержат, в самом договоре участия в долевом строительстве это тоже никоим образом не отражается.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Использование материнского капитала отягощает права граждан по распоряжению имуществом. Невозможно отчуждать объект недвижимости, предварительно не наделив детей собственностью в нем. В случае, если объект находится на стадии строительства и при покупке жилья по ДДУ вы использовали материнский капитал, необходимо дождаться оформления права собственности и только после этого продавать квартиру. В крайнем случае можно попробовать обсудить этот вопрос с органами опеки и попечительства.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.