куда обратиться для замены труб в квартире
Что должна ремонтировать управляющая компания
Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.
Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.
Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.
Помещения общего пользования
Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.
Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.
Вода, тепло, газ
Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.
Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.
Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.
Крыша и фасад
Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.
То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.
В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.
Чьей собственностью являются стояки в квартире? Тонкости замены
В старых домах трубы, как правило, изготавливались из прочного, но не самого долговечного чугуна, который вряд ли как следует обслуживался, особенно в 90-е годы. К сегодняшнему дню хозяевам советских квартир давно пора задуматься о замене стояка, чтобы не доводить дело до аварии и до выплаты компенсаций своим залитым соседям.
Возникает закономерный вопрос – если труба проходит через весь дом от первого этажа до последнего, то кто отвечает за ее замену? О том, как и кем меняются стояки по закону, пойдет речь в материале.
Коммуникации по законодательству: чья собственность и обязанности?
Водоснабжение, канализация и электричество – это коммуникации, которые обслуживают всех жителей многоквартирного дома, а значит, они считаются общедомовой собственностью. Стояки, в том числе водоснабжения, которые находятся в квартире, как раз из их числа, и в соответствии со ст. 39 ЖК РФ содержатся они на средства жильцов по коммунальным счетам, которые собственники вносят каждый месяц.
Тут важно не перепутать: трубы, которые разветвляются от стояка до первого стыковочного соединения – это тоже общедомовое имущество, и за него отвечает УК, а после стыка – уже частное, ремонтировать который должен только хозяин.
В ст. 161 ч. 1.1 п. 5 ЖК РФ сообщается, что управление общедомовым имуществом должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого имущества из числа общей собственности жильцов квартир, а также давать гражданам возможность пользоваться коммунальными ресурсами, за которые они платят деньги.
Имущество, которое обеспечивает получение домовых услуг жильцами, закреплено в Приложении 1 Постановления Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В числе прочих, общедомовой собственностью считаются:
Кто и когда должен менять трубы, в том числе канализации?
Вся общедомовая собственность должна ремонтироваться силами управляющей компании, на которую жильцы возложили обязательство следить за состоянием имущества общего пользования. Возможность отдавать управление в руки УК закреплена в статье ст. 161 ч. 2. п. 3 ЖК РФ, и, как правило, большинство жителей многоквартирных домов в России имеют отдельную организацию, которая ведет их коммунальные дела.
Ремонт и замена канализационных и водопроводных труб будет проводиться сотрудниками УК, ТСЖ, ЖКХ или другими ремонтными организациями по заявлению владельцев квартиры и с помощью акта, который свидетельствует, что какая-то часть трубы требует замены. Они же отвечают за ремонт по плану или за ликвидацию последствий аварии, которая была вызвана их попустительством.
Из видео узнаете, за чей счет должны обновляться трубы в квартире:
Каков срок службы по ГОСТ?
Срок службы труб, при условии их правильного обслуживания и своевременной очистки, сильно разнится в зависимости от того, из какого материала они были изготовлены. Каждые десять лет трубы должны подвергаться капитальному ремонту. Ниже приведем сроки эксплуатации коммуникаций из различных материалов по ГОСТу:
За чей счет проводят работы в квартире и подъезде?
Замена старых и прохудившихся стояков проводится за счет собственников многоквартирного дома. Именно они несут материальное бремя за содержание общедомового имущества. Деньги на ремонт коммуникаций будут браться из их коммунальных платежей, которые ежемесячно собирает управляющая компания на содержание дома.
В счете за «коммуналку» есть отдельная статья расходов «Содержание и ремонт жилья» – именно эти деньги должны идти на замену старой трубы стояка. Если проходит капитальная замена всей трубы во всем доме, то это уже другие средства, и берутся они из платежей жильцов по статье «Капитальный ремонт».
При замене здесь и сейчас платить ничего не нужно – житель и так каждый месяц вносит деньги на замену трубы общего пользования, и требовать с него платить за работу или оплачивать дополнительные расходы сотрудники УК не имеют права.
Исключением может быть личная вина жильцов квартиры. Если они ответственны за прорыв канализации по умыслу или по неосторожности, то выкладывать деньги за ремонт худой трубы они будут из своего кармана.
Если собственник квартиры захочет разобраться со стояком по своим личным причинам – например, если у него идет перепланировка – то платить за работу он будет из своих средств, а не из «коммуналки».
Совсем другая ситуация у собственников неприватизированного государственного жилья, которое находится в муниципальной собственности. Прописанный в ней гражданин считается нанимателем, а не владельцем, и оплачивать ремонт стояков обязан наймодатель – муниципальные органы.
Как бесплатно провести процедуру через УК/ЖКХ?
Если трубы уже давно отслужили свой срок эксплуатации и нуждаются в скорой замене или ремонте, то прежде чем начинать собирать бумаги и писать заявление, лучше первым делом вызвать на дом сантехника, который осмотрит трубы и вынесет решение: нужно ли менять стояк или же у хозяев просто разыгралось воображение и труба рабочая.
Специалист составит акт осмотра стояка, где опишет его состояние, перечислит повреждения и вынесет вердикт. Заключение эксперта – это важная бумага, которая может сыграть важнейшую роль во всей процедуре.
Куда обращаться?
Ответственность за замену труб, в том числе на кухне, лежит на управляющей компании, а значит, обращаться с заявлением на ремонт негодного стояка нужно туда же. В организации должен быть стол приема граждан, либо можно оставить бумагу можно в бухгалтерии. Составлять ее следует на имя главы УК и четко расписать в тексте причины ремонта и замеченные недостатки. Как это сделать правильно, мы рассмотрим ниже.
Необходимые документы
Для того чтобы операция прошла успешно, хозяевам квартиры придется позаботиться о следующем пакете документов на замену стояка:
Составление заявления в управляющую компанию
Заявление составляется в свободной форме, соблюдая ряд формальностей для типовых документов. Писать его можно как от руки, так и с помощью компьютера, потом распечатав на принтере. Нужен лист формата А4, чистый с двух сторон, без грязи и повреждений.
В тексте не должно быть:
Запрещено употреблять нецензурную лексику и угрожать сотрудникам УК.
Бумага составляется следующим образом:
Главное, не забыть попросить сотрудника поставить отметку, что в компании видели дубликат. Если УК без внятной причины откажется выполнять свои обязанности, на нее можно подать в суд и использовать экземпляр заявления как доказательство бездействия.
Сроки
Если с заявлением все в порядке, то руководство УК обязано рассмотреть бумагу и вынести решение. По ст. 31.к Постановление Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» на работу с заявлениями отводится срок не более трех дней с момента регистрации документа.
В течение этого времени в компании должны определить, являются ли требования о замене стояка обоснованными, и если все справедливо, отправить хозяину письменное подтверждение и незамедлительно приступить к ремонту.
В квартиру могут направить собственного эксперта, который составит свое заключение о состоянии санузла, где он выскажется, требуется ли замена труб. Хозяевам придется предоставить ему доступ к коммуникациям.
Когда могут отказать и что делать в таком случае?
В УК могут отказаться от проведения ремонта стояка по следующим основаниям:
Личные расходы справедливы только для труб, которые отходят от стояка, но не для него самого.
Если хозяин считает, что решение УК нарушает его права или не согласен с выводами экспертов, то ему следует добиться отказа в письменной форме. Эта бумага послужит одним из доказательств в любой инстанции, в которую можно обратиться с жалобой на нерадивость сотрудников компании:
Здесь уже придется писать свое заявление на имя руководителя того органа, куда оно пойдет.
Сложности с законом при самостоятельных ремонтных работах
Запрета менять стояк самостоятельно как такового не существует, но есть нюансы. Жильцам разрешено своими силами ремонтировать общедомовое имущество на свои деньги, но прежде чем начинать работу, придется поставить УК в известность, что со своим стояком хозяин хочет справиться самостоятельно, а также заручиться разрешением соседей, через квартиры которых проходят коммуникации. Добро от УК получить сложно, ведь хозяин зачастую не является специалистом.
Если решиться менять стояк без ведома УК и других соседей, то такая операция будет считаться незаконной, и хозяин, проведший тайную замену, рискует получить повестку в суд от своей управляющей компании.
Ответственность в случае наступления аварийной ситуации
Наверняка последует иск в суд и от УК, и от соседей, и если будет доказана виновность, то хозяину поврежденного стояка придется оплатить весь ущерб, а также стоимость восстановительных работ общедомового имущества, которое было повреждено в результате аварии.
Подытоживая сказанное, сделаем несколько выводов:
Должна ли управляющая компания менять стояки в квартире бесплатно?
Большинство граждан получили статус прямых собственников квартир. Плата за различные нужды общедомового характера вносится ежемесячно. Но услуга по замене стояков и других компонентов водоснабжения – направление, за которое отвечает только управляющая компания. Такие действия регулируются нормативами РФ. Но многие жильцы не знают о своих правах в случае, когда требуется пройти такую процедуру.
Далее приводятся варианты поведения и некоторые другие нюансы решения вопроса.
Описание нормативной базы
Есть три вида документов, которые регламентируют и контролируют данную сферу:
Замена стояков: кто за неё отвечает?
ПП РФ №491 приводит описание, согласно которому в собственности владельцев жилья находятся все ответвления от стояков. Это касается любых разновидностей труб. Значит, собственники отвечают за оплату любых расходов и услуг, возникающих в данной сфере. В коммуникационных системах другие части представляют общее имущество дома. В данном случае ответственной за устранение любых дефектов и неполадок становится управляющая компания.
Кто должен менять стояки многоквартирного дома?
Не стоит думать, что, если общедомовыми стояками пользуются собственники квартир, что они и отвечают за любые виды ремонта. Из-за этого часто возникают дополнительные траты, от которых можно было защититься.
Поэтому ЖЭК обязан реагировать незамедлительно, без дополнительных сборов и требований.
Нормы по замене
Обычно замену проводят при двух видах обстоятельств. Либо когда проводят полный ремонт санузла, либо если закончился срок эксплуатации для металлоконструкции.
Замена труб также проходит в двух режимах, плановом и аварийном. Последний предполагает, что целостность изделия нарушилась, из-за чего появились течки.
В многоквартирных домах стандартный гарантийный срок труб – менее 25 лет. Замена необходима, даже если конструкция и спустя столько времени сохранила целостность.
Часто заменяют чугунные трубы полипропиленовыми. Это связано с преимуществами новых конструкций:
Что входит в услуги?
Предполагается, что старую конструкцию удаляют, а вместе неё ставят новую. Но это не единственные действия, которые составляют работу.
Обращение к сотрудникам Управляющей Компании относят к первым шагам. В её адрес пишут заявление, где подробно описывают необходимость заменить трубы. Если при составлении документа не выявлено каких-либо проблем, все оформлено правильно – ответ будет положительным.
Процедура выполняется в следующем порядке.
Все элементы, которым нужна замена, доставляют в квартиру собственника. Часто случается так, что владельцы отвечают в равной степени как за работу, так и за расходные материалы. Согласно закону, все расходы надо включить в квитанцию на следующий месяц.
Замена стояков для многоквартирных домов: пошаговая инструкция
Если у водопроводного стояка случился прорыв – требуется немедленная замена. Главное – собрать жителей верхних и нижних этажей, чтобы вместе с ними обговорить все действия. Прорыв может случиться только в одном месте, но это часто становится сигналом того, что трубы износились по всему периметру.
Следует провести полную замену, чтобы не беспокоиться на счёт надёжности конструкции. Если соседи не согласны с подобными действиями, ремонт организуют только в одной квартире.
Далее обращаются к специалистам Управляющей Компании, согласно стандартным требованиям. После этого монтируют новые трубы, полностью или частично.
О замене канализационных стояков
Стояки канализации тоже относятся к общедомовым владениям. Проходимость трассы частично по конкретной квартиры не играет роли. Общие правила подтверждают, что категория у остальной части канализации – такая же.
Значит, ремонт и монтаж подобных систем остаются в ведении Управляющих Компаний. Жильцы квартир вносят лишь дополнительную плату, которая расходуется на приобретение расходных материалов, сами ремонтные работы. Для этого в квитанциях предусматривают отдельную графу.
Если владелец ранее проводил подобные действия самостоятельно, то за прошлое время он не платит. Нужно компенсировать только операции, которые осуществляются в будущем.
Жильцу необходимо пройти несколько этапов перед тем, как восстановительные работы начнутся на практике.
Между управляющей компанией и мастерами составляют акт по приёму работы, когда процесс завершается. Копию этого акта рекомендуют оставлять у себя и собственникам.
О расчёте за замену
Правительственное Постановление №491 от 2006 года содержит подробный ответ на вопрос о том, как производится оплата в этом направлении. В документе даётся определение нескольким главным понятиям:
Ремонт и содержание всех домовых коммуникаций оплачивают сами владельцы квартир, об этом существующие правила говорят отдельно. В статье 158 Жилищного Кодекса приводится такая же информация. ЖКХ потом рассчитывается с исполнителями за услуги из тех средств, которые удалось собрать с жильцов.
Какие документы должны получить собственники жилья?
Когда монтаж новых труб завершён, составляют так называемый «Акт выполненных работ». Это документ, который должен содержать следующую информацию:
Документ нужен в разных количествах экземплярах – в зависимости от заинтересованных сторон, участвующих в процессе. В роли заказчика выступает управляющая компания, либо непосредственный владелец жилья. Исполнитель – мастера, которые меняют стояки.
Можно ли отказываться?
Закон говорит, что ни один из владельцев жилых помещений не имеет права создавать дополнительные препятствия для проверяющих, Управляющих Компаний. То же касается аварийных служб, органов Госконтроля. Частота контрольных осмотров – 1 раз каждые 90 дней. При аварийных ситуациях подобные мероприятия могут быть организованы в любое время.
Не стоит затягивать с решением конфликтных ситуаций, если они возникают. Если кто-то из участников отказывается проводить работы без уважительных на то причин – собственник квартиры имеет право обратиться в суд. Главное – собрать как можно больше доказательств в свою пользу. Можно попробовать организовать переговоры, но они далеко не всегда приводят к желаемым результатам.
Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?
В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.
Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.
За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.
Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.
Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома
Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.
К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.
Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.
Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.
Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.
Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.
Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.
Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики
Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.
Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.
Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.
Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.
Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:
Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.
Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.
Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.
Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.
Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.
Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ
Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.