куда обращаться чтобы выделить доли детям в квартире
Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.
При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.
Эксперты в этой статье
Законодательная база
Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
До какого возраста требуется разрешение опеки
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.
Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Как сделать ребенка совладельцем квартиры?
В нашей квартире прописаны четыре человека: мы с женой и два взрослых сына. Все, кроме младшего сына, участвовали в приватизации. Поэтому трое из нашей семьи — собственники квартиры, а у младшего сына есть только право в ней проживать. Как сделать так, чтобы он тоже стал совладельцем квартиры?
Чтобы ваш младший сын тоже стал собственником, кто-то из владельцев квартиры должен подарить ему свою долю или ее часть. Также сын может выкупить долю или унаследовать ее после смерти родителей.
Но не торопитесь дарить, чтобы уравнять детей в правах. Если ваш сын не участвовал в приватизации потому, что к тому моменту не родился, не стоит выделять ему долю в квартире. Пока у него нет недвижимости в собственности, он вправе встать в очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма или служебного, если позволяет профессия. Мы уже рассказывали, как получить от государства жилье по соцпрограмме и как военнослужащему купить квартиру за счет государства. Если у младшего сына права на такую квартиру нет, возможно, государство поможет ему с ипотекой.
Расскажу, как проще выделить ребенку долю в квартире и сколько это будет стоить. Но сначала поясню некоторые нюансы долевой собственности.
Как победить выгорание
Плюсы и минусы выделения долей детям
Если в семье хорошие отношения, неважно, на кого и в каких пропорциях записана квартира. Родственники сами договариваются, кто в какой комнате будет жить и с кем.
Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат. Имеет смысл выделять доли, если каждый сможет пользоваться отдельной комнатой. Если собственников четверо, а квартира двухкомнатная или трехкомнатная, ее сложно поделить в реальности. В семье с хорошими отношениями люди все равно разделят комнаты по договоренности, и в этом случае расходы на перераспределение долей вы понесете зря.
Зато появятся бюрократические сложности. Каждый раз, когда вам нужно будет решить вопросы с управляющей компанией, оформить субсидию на коммунальные услуги, узаконить перепланировку, взыскать компенсацию с соседей за то, что вас затопили, вам придется собираться в организациях всем вместе. Или делать доверенность от тех, кто не может присутствовать.
Есть и другая сторона. Когда ваши дети будут наследовать квартиру, в нынешней ситуации у вашего сына окажется самая маленькая доля: если не будет завещания, после смерти одного из родителей сыновья и супруг будут наследовать в равных долях. Старший сын присоединит новую долю к уже имеющейся, а младшему присоединять будет не к чему. Если сыновья будут продавать квартиру, деньги будут делиться согласно долям.
Не стоит забывать и о налогах. Если сыновья решат продать квартиру сразу после того, как вступят в наследство, то старшему не придется платить налог с доходов: для него трехлетний срок минимального владения приватизированной квартирой наверняка давно истек. И то, что он получил еще одну долю в квартире, на это не влияет. А вот младшему придется или ждать положенный минимальный срок владения — три года после принятия наследства — или платить налог.
Ниже я расскажу про обычные варианты перехода права собственности и их последствия. Исходить буду из того, что сейчас квартира принадлежит троим собственникам и у каждого по 1/3 доли.
Как подарить долю
Есть два варианта: каждый подарит часть своей доли или кто-то один целиком.
В первом случае каждому из собственников придется подарить младшему сыну часть своей доли. Нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности — по 2000 Р за дарение 1/12 доли квартиры каждым собственником, потому что это три отдельные сделки. Если бы младшему сыну дарили всю квартиру целиком, то 2000 Р пришлось бы заплатить только один раз. Но можно сэкономить 30%, если будете оплачивать госпошлину через госуслуги.
Письмо Минфина от 10.01.2019 № 03-05-06-03/265PDF, 54 КБ
Дарение — сделка добровольная, поэтому ваш старший сын и супруга тоже должны быть на нее согласны.
Младшему сыну не придется платить налог за полученное имущество: родной брат наравне с родителями — близкие родственники, дарение между которыми налогом не облагается.
Поскольку квартира в долевой собственности и не дарится целиком, каждую сделку придется удостоверять у нотариуса, а значит, еще оплачивать его услуги и госпошлину.
Чтобы сэкономить, вы можете подарить сыну свою долю целиком. Но будьте осторожны: в этом случае вы потеряете безусловное право жить в квартире по своему желанию. В будущем вы сможете проживать в ней только с согласия жены и сыновей, то есть пока у вас хорошие отношения. Отменить дарение будет сложно.
Как продать долю
Вы можете продать как всю свою треть, так и ее часть, например 1/6 квартиры. Расскажу об этом способе на случай, если ваша цель — равноценный обмен материальными ценностями.
По договору купли-продажи вы передаете сыну часть квартиры, а он платит вам деньги. Я не рекомендую составлять формальный договор купли-продажи, по которому деньги вы не получите: если в будущем договор признают недействительным, вы должны будете вернуть все якобы полученные средства.
Есть другой вариант, как сын может оплатить эту долю. Допустим, он женится, и у него родится ребенок. В таком случае он может получить сертификат на материнский капитал. Если квартира трехкомнатная, вы можете оценить стоимость своей трети в размере маткапитала и продать ее семье сына. Эта треть будет в равных долях принадлежать младшему сыну, его жене и детям, а ПФР перечислит вам деньги. Если квартира двухкомнатная, скорее всего, ПФР откажется оплачивать сделку: продаваемая доля должна соответствовать отдельной комнате в квартире.
Как завещать долю
После вашей смерти родственники будут наследовать все ваше имущество, в том числе треть квартиры. Если ваших родителей уже нет в живых, ваша треть будет делиться поровну между женой и обоими сыновьями. Если жена и старший сын откажутся от наследства в пользу младшего сына, он получит треть целиком. Если нет — только 1/9.
Вы можете составить завещание в пользу младшего сына, чтобы он получил вашу треть квартиры целиком. Но если вашей жене к тому времени будет больше 55 лет, она сможет унаследовать обязательную долю — половину от того, что она получила бы без завещания. То есть жена сможет унаследовать 1/18 квартиры и присоединить ее к своей трети. Но если жена разделяет ваше желание наделить младшего сына жильем, то может не воспользоваться таким правом.
Без завещания в случае вашей смерти младший сын вообще может не получить долю в квартире. Если после вас останутся вклады или машина, равноценные стоимости 1/9 квартиры, и к тому моменту у младшего сына будет другое жилье, то ваша доля в квартире достанется вашей вдове и старшему сыну, а младший сын получит другое имущество. В деньгах он не потеряет, но и права на квартиру не приобретет.
Аналогично — в случае смерти вашей жены или вас обоих. Если к этому моменту младший сын возьмет ипотеку и пропишется в новом жилье, а кроме квартиры у вас останутся деньги или автомобили, то старший сын будет вправе просить отдать ему квартиру целиком. Возможно, младшему сыну так будет даже удобнее: вместо неликвидной доли в вашей квартире он получит деньги или машину.
Завещание — хороший вариант: ваша часть квартиры останется у вас на всю жизнь и вы не окажетесь внезапно без крыши над головой. Для младшего сына это тоже удобно: до вашей смерти он может жить в квартире как член семьи, а потом — как собственник.
В случае с завещанием расходы придется понести дважды. Сначала вы заплатите за составление и удостоверение завещания, а потом сын заплатит пошлину, когда будет вступать в наследство.
Как выделить долю ребенку
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
В общем, я совершенно против долей детей в квартире, если нет специальных причин (гостребования или риски долгового выселения)
Дмитрий, а как же справедливость по отношению к детям?)))
Сторонники дробления квартиры говорят, что нечестно обделять одного из детей. Мол, конфликты будут, дети будут ссориться, а обиженный ребёнок может вообще перестать с родителями общаться. Мол, во имя тёплых родственных отношений нужно потратить деньги и время, но чтобы младший не был обделён.
Михаил, так я и пишу: «Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат.»
Дмитрий, а если квартира одна, то родителям не выселяться же?))
Просто вижу в этом только риски и 0 плюсы.
Дмитрий, так и я тоже)))
Кто то или все вместе должны подарить часть своей доли.
А можно из единоличной собственности образовать общую долевую собственность на квартиру, например, продать 1/3 доли в праве?
Андрей, наверное, если на стороне тех, кто приобретает в собственность квартиру (пусть они будут называться покупатели) двое или более лиц, то общая долевая собственность и образуется. У продавца единоличная собственность, покупателей несколько и они определили в каких долях приобретают квартиру, тогда, думаю, п. 4 ст 244 ГК РФ выполняется. А может ли единоличный собственник подарить/продать одному лицу, например, 1/3 доли в праве собственности на квартиру?
Пабло, собственник может распорядится «всем» правом или долей. Например, супругам в браке нет смысла приобретать по 1/2 доли в праве на квартиру или иной объект, а не родственники могут приобрести доли в праве на любой объект. Доли в праве не предполагают физического раздела объекта. Вы можете продать/подарить 1/3 долю в праве другому человеку, но учтите, что потом реализовать свою долю будет сложнее, надо будет уведомлять второго собственника, у второго собственника будет первоочередное право на приобретение Вашей доли и т.д.
Андрей, я считаю, что абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ имеет запретительный характер. Образовать из унитарной собственности долевую собственность нельзя. То есть отчуждение всей квартиры целиком в собственность нескольким лицам допустимо, а вот принять произвольно третье лицо в сособственники нельзя. Хотя, как пишет К.И. Скловский, формальный подход, не допускающий принятия в собственность другого лица, испытывает колоссальное давление со стороны практики, которая требует допущения возможности «создать право собственности себе и другому лицу» (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве.5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. С. 275). Сарбаш С.В. и Рыбалов А.О. (начальник Управления частного права КС РФ) даже предлагают «специальные» способы, как создать долевую собственность на неделимую недвижимость из унитарной: вклад в уставный капитал хоз общества, принятие второго участника, ликвидация общества, распределение собственности через ликвидационный остаток; или продажа недвижимости двум лицам, а впоследствии один из них передает долю обратно отчуждателю. Но эти способы направлены на обход закона. Очевидно, что к неделимым движимостям нужно применять те же самые правила. Как бы мне ни хотелось, но продать/подарить 1/3 доли (любую долю) в праве собственности на автомобиль нельзя, такие сделки ничтожны (10+168 ГК). Да, наш закон под долей понимает не долю имуществе, а долю в праве собственности (постановление КС РФ № 5-П от 2008 г.). Не может быть собственника у части вещи, но вся вещь в целом может находиться в собственности нескольких лиц, по-моему Цельс младший в Дигестах так формулировал.
Пабло, причём тут Сарбаш и римское частное право? Когда глоссы стали источником права в РФ?
Простой пример: маткапитал с ипотекой. Родитель приобретает на свое имя целую квартиру. После погашения ипотеки возникает обязательство выделить долю супругу (супруге), всем детям. Из неделимой недвижимости магическим образом выделяют доли, обычно, путем дарения.
Хотим вывести детские доли в другое жилье. Как это сделать?
Мы купили на маткапитал дом площадью 30 м². В нем пять долей: три детские и две родительские.
Полгода назад мы переехали с младшими детьми в другую область и уже прописались на новом месте. А старшая, уже совершеннолетняя, дочь осталась жить в нашем прежнем доме.
Мы бы хотели оставить дом совершеннолетней дочери, но для этого нужно вывести доли младших детей из дома в другую квартиру. Можно ли это сделать и что скажет опека?
Алена, вывести детские доли реально, но в процессе могут возникнуть трудности. Думаю, оптимальный вариант такой: сначала вы подписываете договор мены и выделяете младшим детям доли в квартире вместо их долей в доме. А после этого дарите старшей дочери часть дома, в котором уже нет долей младших детей.
Расскажу, как это сделать, сколько придется заплатить и как решить проблемы, если они будут.
Получить разрешение на обмен
Жилье, которое оформлено на ребенка, принадлежит исключительно ему, а не всей семье. Поэтому родители не могут продать, обменять или подарить детскую долю по своему усмотрению. Они также не могут сдать имущество ребенка в аренду, разделить на доли или выделить из него часть. На все нужно разрешение органа опеки и попечительства.
Орган опеки обычно работает при местной администрации — во всяком случае в приемной вам точно скажут контакты опеки. Либо вы можете найти их на сайте администрации и предварительно позвонить. В пандемию некоторые органы опеки перешли на дистанционный режим работы: консультируют и принимают документы по телефону.
Список документов, которые нужно приложить к заявлению, придется уточнять в опеке. Везде свои правила, но, скорее всего, перечень будет такой:
Опека выдает разрешение или отказ в течение 15 дней после подачи заявления. Если откажут, обязаны мотивировать письменно. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.
В разрешении может быть ограниченный срок, в который нужно провести сделку, например три месяца. Если не уложитесь, придется получать новое разрешение. Оно выдается бесплатно.
Как победить выгорание
На что обращают внимание органы опеки
Органы опеки одобрят далеко не любую сделку. Они выдадут разрешение, только если сделка не нарушит права ребенка. Например, у детей не уменьшится имущество в собственности и не снизится его стоимость. Родителям придется это доказать.
Кроме площади орган опеки учтет месторасположение жилья. Если вместо жилья в Москве у ребенка будет недвижимость в регионе, опеке это вряд ли понравится.
Еще смотрят на стоимость. При большой разнице в цене могут потребовать выделить ребенку больше площади, чем у него было, или перевести дополнительно определенную сумму на банковский счет.
Цель сделки тоже имеет значение. Если это переезд, он должен быть в интересах не только родителей, но и ребенка.
Конкретных критериев, которыми должна руководствоваться опека, закон не устанавливает. Есть только местные регламенты и рекомендации. Даже в разных городах одного региона они отличаются. Постарайтесь не просто сохранить ребенку прежние условия, но и обеспечить выгоду. Тогда шансов на одобрение будет больше.
Но опека и в этом случае может отказать, обосновав, например, так: если вы уже купили новую квартиру, то дети и так унаследуют ее после родителей. Поэтому, прежде чем подписывать документы и все регистрировать, обговорите нюансы сделок с опекой.
С 2016 года все сделки по распоряжению недвижимостью несовершеннолетних должны удостоверяться нотариально. Это относится не только к продаже или дарению, но и к обмену тоже. Поэтому, когда получите разрешение опеки, нужно обратиться в любую нотариальную контору.
В какую сумму обойдутся услуги нотариуса
Если документы подает нотариус, регистрация займет не больше трех дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются в Росреестр или МФЦ, регистрировать сделку будут до семи или девяти дней соответственно.
За регистрацию перехода права собственности придется заплатить госпошлину. Она оплачивается в любом случае — подаете вы документы через нотариуса или лично через МФЦ. Размер госпошлины по договорам мены — 2000 Р с каждого собственника. Иногда за передачу долей можно заплатить меньше, но это зависит от соотношения долей в сделке.
Договор мены обычно составляет нотариус, но можно подготовить проект договора самостоятельно и принести его в нотариальную контору. Правда, за любые правки нотариус все равно выставит счет как за правовую или техническую работу. Так что не факт, что получится сэкономить, — только потратите время.
Если все-таки решите составлять документ самостоятельно, можно ориентироваться на образцы в интернете. Проверьте, чтобы в договоре были полные паспортные данные сторон, характеристики объектов — адрес, площадь помещения и участка, этажность, кадастровые номера — и их цена.
Бывает, что орган опеки просит представить проект договора мены. Это стандартная практика. Можно договориться с нотариусом: взять проект, показать опеке и потом вернуться в нотариальную контору, чтобы завершить сделку.
На этом расходы на нотариуса не закончатся. Вы хотите еще подарить часть дома старшей дочери, а для этой сделки тоже понадобится нотариус. Если бы все собственники сразу отчуждали все доли, то можно было обойтись и без него. Но, увы, это не ваш случай.
Нужно будет обратиться в нотариальную контору, снова оплатить услуги правового и технического характера, все пошлины и дождаться регистрации — и тогда наконец можно будет считать ваш жилищный вопрос разрешенным.
Оформить мену и дарение в одном договоре не получится. Это должны быть разные документы. За каждый переход права собственности придется платить госпошлину, и в нотариальной конторе тоже возьмут пошлину по каждому договору. Но я советую обсудить с нотариусом сразу обе сделки и объяснить, какого итога вы хотите добиться. Нотариус поможет свести количество визитов к минимуму.
Когда старшая дочь получит в дар часть дома, платить налог ей не придется. За недвижимость, подаренную близким родственником, НДФЛ не взимается.
Какие проблемы могут возникнуть
Я вижу две проблемы, но обе можно решить.
Опека может запретить обмен долями и сослаться, что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены. Такое положение в законодательстве действительно есть, но если дело доходит до суда, то семьи практически всегда выигрывают процессы.
Даже Конституционный суд сказал, что органы опеки не должны произвольно запрещать сделки между родными только на основании положений гражданского кодекса. Важно, чтобы защищались жилищные права детей, а не срабатывал формальный запрет. Поэтому и опека, и суды при рассмотрении жалоб должны оценивать все обстоятельства дела, в том числе условия жизни, которые будут у детей после сделки.
Примеров, когда семья добилась обмена через суд, много по всей стране. Приведу несколько.
В Адыгее семья хотела поменять детскую долю в доме на родительскую в квартире. Опека сделку не одобрила, сославшись на родственные связи. Семья не согласилась с таким решением и обратилась в суд. Дело родители выиграли, и суд обязал опеку выдать разрешение.
Чиновники решили идти дальше и постарались обжаловать решение городского суда, но у них ничего не вышло. Верховный суд республики тоже встал на сторону семьи. Он сказал, что в этой ситуации речь идет не об отчуждении имущества детей, а о том, что детям приобретается жилье с лучшими условиями. И в результате обмена дети переселятся из поселка в город, а площадь жилья, которое они получат, будет больше прежней. Кроме того, в квартире есть все удобства, а в доме отсутствует горячая вода и туалет. То обстоятельство, что в обмене принимают участие родные, права детей никак не нарушает.
Бывает, что орган опеки одобряет сделку, а Росреестр отказывается ее зарегистрировать со ссылкой на ту же статью гражданского кодекса. Но и тут можно отстоять свою позицию.
В Красноярском крае семья покупала ⅔ доли в квартире у родственников для ребенка, и опека разрешила эту сделку. Но Росреестр отказался ее зарегистрировать: покупка была между близкими родственниками. Семья обратилась в суд и успешно обжаловала позицию регистраторов.
Росреестр пытался обжаловать решение городского суда. Но краевой суд обратил внимание, что у ребенка в сделке, наоборот, есть прямой интерес: его жилищные условия улучшаются. Никаких нарушений прав из-за родства участников сделки суд не усмотрел и решение городского суда оставил в силе.
Почему договор мены лучше других вариантов
Когда у семьи несколько квартир, родители могут просить опеку разрешить продать детские доли под обязательство, что они подарят детям доли в другой своей квартире. Это делают из-за того же пункта 3 статьи 37 гражданского кодекса, который запрещает возмездные сделки между детьми и родителями. Бывает, опека разрешает эту схему, но отказов тоже немало.
Дарение — безвозмездная сделка и не может быть совершена под условием. Значит, родители не должны требовать от детей что-то взамен подаренной квартиры. В этой ситуации отказ будет сложно обжаловать, поскольку в основном суды на стороне опеки.
Еще один вариант — получить согласие на продажу квартиры с детскими долями с обязательством, что вы положите деньги, которые дети получат в результате этой сделки, на их личный банковский счет. Или купите с их помощью новое жилье и оформите его на детей. Тут опека часто идет навстречу — разрешает купить новую квартиру не сразу, а через полгода, и даже на этапе строительства. Но этот вариант вам не подойдет, ведь квартира у вас уже есть.
Как перевести детские доли из одного жилья в другое
Обратитесь в органы опеки и предложите им договор мены. Это оптимальный вариант, потому что возмездные сделки между близкими людьми запрещены, а дарение нельзя совершить под условием.
Подайте документы в органы опеки и дождитесь разрешения. Если в результате сделки условия для детей улучшатся, больше шансов, что опека пропустит сделку.
Договор мены можно составить самостоятельно, но удостоверять его все равно придется у нотариуса. Документы на регистрацию в Росреестр нотариус подаст сам.