кто имеет право войти в квартиру без согласия собственника
Кто имеет право входить в квартиру без согласия собственника?
О том, кто и когда имеет право входить в квартиру (дом) без согласия собственника, должен знать каждый гражданин, владеющий недвижимостью. Несмотря на гарантированное Конституцией РФ право на неприкосновенность жилища, оно может быть существенно ограничено законом или нормативными актами. В этом материале разберем, кто имеет право войти в квартиру без вашего согласия, и как защитить свои интересы при незаконном проникновении в жилье.
Что включает право на жилище
Квартиры или иные жилые помещения относятся к объектам недвижимости, а права на них должны регистрироваться через Росреестр. Однако, жилье может принадлежать гражданам и на иных законных правах – по договору аренды, по договору соцнайма и т.д. В соответствие с законодательством РФ, право на неприкосновенность жилища распространяется на следующие категории владельцев:
Естественно, для вселения иных лиц в жилое помещение должны быть законные основания – письменное согласие или разрешение, предписание нормативного акта, судебный акт.
Право на неприкосновенность жилища реализуется по следующим направлениям:
При этом под жилищем закон понимает не только квартиру, но и иное помещение для постоянного или временного проживания граждан – частные дома, комнаты, гостиничные номера и т.д. Запрет на доступ в жилье без согласия собственника или иного законного владельца может быть ограничен законом или судебными актами. Ниже рассмотрим, какие ведомства могут реализовать такую возможность.
Правоохранительные органы
В компетенцию правоохранительных органов, и прежде всего сотрудников МВД, входит выявление, пресечение и расследование противоправной деятельности. При реализации своих полномочий они обязаны защищать право граждан на неприкосновенность жилища, однако в отдельных случаях вправе отступать от него. Вот в каких случаях полицейские имеют законную возможность проникнуть в квартиру, даже при отсутствии согласия правообладателя или жильца:
Право на доступ в объект жилой недвижимости в перечисленных случаях может быть предоставлено собственником или жильцом добровольно. В этом случае, при подтверждении своих полномочий, сотрудникам МВД или иного правоохранительного ведомства не придется преодолевать отказ в проходе в квартиру. Если же на законное требование получен отказ, либо собственник объекта неизвестен и отсутствует дома, полицейские вправе отпирать, разрушать и взламывать замки или иные запорные устройства, проникать в помещения иным способом (через балкон, окно и т.д.).
Указанные полномочия предоставляет Федеральный закон № 3-ФЗ, однако обязывает сотрудников полиции предпринимать следующие меры по устранению ущерба от своих действий:
В аналогичный срок, т.е. в пределах 24 часов, по каждому факту проникновения в квартиру без согласия собственника должен быть уведомлен и представитель прокуратуры. Это ведомство призвано следить за соблюдением закона, поэтому любое превышение полномочий со стороны сотрудника МВД повлечет меры дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.
Учтите, что при отсутствии людей в квартире, сотрудники МВД обязаны предпринять все необходимые меры по обеспечению сохранности имущества и иных ценностей. Для этого, о факте проникновения в течение 24 часов должен быть уведомлен собственник или иной законный владелец квартиры. Также, на период прибытия хозяина недвижимости или его законного представителя, квартира должна быть опечатана или сдана под ответственное хранение.
Ведомства МЧС
Территориальные подразделения МЧС наделены обязанностями предотвращать и пресекать чрезвычайные ситуации, в том числе случившиеся в жилых помещениях граждан. Для этого сотрудники МЧС реализуют следующие полномочия:
Проникновение в чужое помещение может происходить и для защиты интересов других граждан. Например, при возникновении залива в квартире, сотрудников МЧС могут вызвать представители управляющей компании, чтобы устранить залив и проникновение влаги.
Должностные лица ФССП
Для надлежащего исполнения судебного акта, приставы наделены широким кругом полномочий, в том числе по выявлению места жительства должника и перечня его имущественных активов. Право на доступ в жилое помещение должника может быть реализовано при соблюдении следующих условий:
Целью проникновения приставов в жилое помещение является выявление имущества, составление описи и его арест. Это допускается и при отсутствии собственника-должника, однако приставы обязаны соблюсти все меры по сохранности и безопасности имущества. Для этого вещи и предметы могут помещаться на ответственное хранение в уполномоченных организациях, либо передаваться иным лицам с составлением акта.
Если должник присутствует на месте, после проникновения в жилое помещение он вправе присутствовать при осмотре имущества, подавать замечания и возражения на действия приставов, требовать исключения вещей и предметов, не подлежащих аресту.
Сотрудники коммунальных и ресурсоснабжающих организаций
Представители предприятий ЖКХ, газоснабжающих служб, сотрудники энергосбыта имеют право проникать в жилые помещения для устранения чрезвычайных ситуаций, угрожающих жизни и здоровью граждан, безопасности имущества. Сразу после устранения таких причин, на место должен быть вызван сотрудник МВД (участковый). Также представители указанных ведомств могут требовать доступа в помещения для следующих целей:
Если собственник отказал в допуске указанных сотрудников в свое жилье, либо отсутствовал по месту жительства, принудительно взломать дверь и зайти в квартиру нельзя. Однако к жильцам могут вводиться иные принудительные меры – расчет коммунальных платежей не по приборам учета, а по нормативам, либо штрафы за несвоевременную поверку. Также может приостанавливаться оказание коммунальных услуг, подача газа или электроэнергии, если собственник отказался впускать представителей соответствующих служб для плановых или внеочередных проверок.
Что делать при незаконном проникновении
Если вы столкнулись с нарушением права на неприкосновенность жилища, отстаивать интересы можно следующими способами:
Если проникновение в квартиру было совершено тайно, и с целью хищения имущества, такие действия будут рассматриваться как кража. Для привлечения к ответственности за такое преступление нужно вызвать на место сотрудников МВД, официально подать заявление о возбуждении уголовного дела, представить перечень похищенного имущества.
Если подтвержден факт незаконного входа в квартиру без цели хищения, виновное лицо может быть привлечено к ответственности за самоуправство, злоупотребление полномочиями или их превышение, иные противоправные действия. Потерпевшими по таким делам будут выступать собственники, арендаторы, наниматели и иные лица, имеющие право постоянного пользования или проживания в квартире.
При возмещении материального ущерба будет оценивать стоимость поврежденного имущества, затраты на восстановление замков и дверей. Сумма компенсации морального вреда будет оцениваться исходя из характера противоправных действий, степени нравственных страданий собственника или иного законного владельца жилья.
Кто и когда имеет право входить в квартиру (дом) без согласия собственника?
Наверняка всем известна фраза «Мой дом – моя крепость». Но не каждый знает о том, кто и когда имеет право входить в квартиру (дом) без согласия собственника.
В наше непростое время местные власти сплошь и рядом пытаются вмешиваться в нашу частную жизнь. Как же дать отпор незаконному вторжению в свою «крепость»? Просто нужно знать основные законы.
Что говорит закон?
В определенных обстоятельствах законодательство РФ разрешает проникать в жилище как вопреки воле хозяина, так и в его отсутствие. Для того чтобы ответить на вышеупомянутые вопросы, нужно разобраться в ситуации.
Статья 25 Конституции РФ гарантирует: «Жилище граждан неприкосновенно. Никто не вправе проникать в частные дома против воли проживающих в них лиц, за исключением случаев, установленных законом или на основе судебного решения».
Важно знать, что под терминами «жилище», «жилье» понимается любое, пригодное для проживания людей, помещение. Под это определение подпадает и квартира, и комната в общежитии, и частный дом, и даже номер в гостинице.
Так кто же имеет право войти в ваш дом без вашего на то согласия или ордера? На ум простого обывателя сразу приходит, наверное, сотрудники полиции. И, действительно, это так.
Полицейские
Статья 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О полиции» гласит:
Полиция защищает право каждого на неприкосновенность жилища. Сотрудники полиции не вправе входить в жилые помещения помимо воли проживающих в них граждан иначе как в случаях и порядке, установленных федеральными конституционными законами, настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами. Проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также:
1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;
2) для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;
3) для пресечения преступления;
4) для установления обстоятельств несчастного случая.
При проникновении в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, сотрудник полиции вправе при необходимости произвести взлом (разрушение) запирающих устройств, элементов и конструкций, препятствующих проникновению в указанные помещения и на указанные земельные участки и территории, и осмотр находящихся там объектов и транспортных средств.
Но, при этом, согласно указанной статьи закона, сотрудник полиции, осуществляющий вхождение (проникновение) в жилое помещение, обязан:
1) перед тем как войти в жилое помещение, уведомить находящихся там граждан об основаниях вхождения, за исключением случаев, если промедление создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан и сотрудников полиции или может повлечь иные тяжкие последствия;
2) при проникновении в жилое помещение помимо воли находящихся там граждан использовать безопасные способы и средства, с уважением относиться к чести, достоинству, жизни и здоровью граждан, не допускать без необходимости причинения ущерба их имуществу;
3) не разглашать ставшие известными ему в связи с вхождением (проникновением) в жилое помещение факты частной жизни находящихся там граждан;
4) сообщить непосредственному начальнику и в течение 24 часов представить рапорт о факте вхождения (проникновения) в жилое помещение.
О каждом случае проникновения сотрудника полиции в жилое помещение в возможно короткий срок, но не позднее 24 часов с момента проникновения информируются собственник этого помещения и (или) проживающие там граждане, если такое проникновение было осуществлено в их отсутствие.
О каждом случае вхождения сотрудника полиции в жилое помещение помимо воли находящихся там граждан письменно уведомляется прокурор в течение 24 часов.
Полиция принимает меры по недопущению доступа посторонних лиц в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, и по охране находящегося там имущества, если проникновение сопровождалось действиями, предусмотренными частью 4 настоящей статьи.
Если сотрудник правоохранительных органов не выполнил своих обязанностей и посетил вас без повода, да ещё и нагрубил, то можно пожаловаться в прокуратуру и обратиться с жалобой в суд на действие или бездействие в порядке предусмотренном КАС РФ.
Важно при этом знать, что не только у сотрудников полиции есть право войти в ваш дом без вашего согласия.
В рамках экстренной ситуации, например, такой как пожар, взломать вашу дверь без вашего согласия могут пожарные. В случае потопа сотрудники МЧС в присутствии сотрудников управляющей компании также могут проникнуть в ваше жилище для устранения протечки. После окончания процедур вашу квартиру опечатает участковый.
Судебный пристав
Кто же ещё имеет право входить в квартиру без согласия собственника? Конечно же это судебные приставы.
По закону они имеют право проникать в частное жилище для того, чтобы изъять имущество по решению суда, но для них есть следующие ограничения:
Если пристав лишил вас компьютера, а вы работаете на нем, или же швейной машины, а вы шьете на дому, то вы имеете право подать жалобу в суд в десятидневный срок согласно требованиям КАС РФ.
Также нужно знать, что, согласно ст. 67 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. В силу с 03.09.2018), судебный пристав-исполнитель вправе по заявлению взыскателя или собственной инициативе вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации при неисполнении должником-гражданином или должником, являющимся индивидуальным предпринимателем, в установленный для добровольного исполнения срок без уважительных причин содержащихся в выданном судом или являющемся судебным актом исполнительном документе следующих требований:
1) о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного здоровью, возмещении вреда в связи со смертью кормильца, имущественного ущерба и (или) морального вреда, причиненных преступлением, если сумма задолженности по такому исполнительному документу превышает 10 000 рублей;
2) неимущественного характера;
3) иных требований, если сумма задолженности по исполнительному документу (исполнительным документам) составляет 30 000 рублей и более.
В случае неисполнения должником-гражданином или должником, являющимся индивидуальным предпринимателем, по истечении двух месяцев со дня окончания срока для добровольного исполнения требований, указанных в пункте 3 части 1 статьи 87 №229-ФЗ, судебный пристав-исполнитель вправе по заявлению взыскателя или собственной инициативе вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации, если сумма задолженности по исполнительному документу (исполнительным документам) превышает 10 000 рублей.
Если исполнительный документ не является судебным актом или выдан не на основании судебного акта, то судебный пристав-исполнитель или взыскатель, участвующий в соответствующем исполнительном производстве, вправе обратиться в суд с заявлением об установлении для должника временного ограничения на выезд из Российской Федерации с соблюдением правил, установленных частями 1 и 2 статьи 87 №229-ФЗ.
На основании вступившего в законную силу судебного акта, устанавливающего для должника временное ограничение на выезд из Российской Федерации, судебный пристав-исполнитель не позднее дня, следующего за днем получения соответствующего судебного акта, выносит в порядке, предусмотренном статьей 87 №229-ФЗ, постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации.
При вынесении постановления о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации в ходе исполнительного производства по исполнительному документу о взыскании денежных средств судебный пристав-исполнитель структурного подразделения территориального органа Федеральной службы судебных приставов поручает судебному приставу-исполнителю структурного подразделения Федеральной службы судебных приставов снять данное ограничение при наличии информации об уплате задолженности по исполнительному документу в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.
Постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Экземпляр постановления, указанного в части 4 статьи 87 №229-ФЗ, в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судебного пристава-исполнителя, вынесшего данное постановление, незамедлительно направляется судебному приставу-исполнителю структурного подразделения Федеральной службы судебных приставов.
Судебный пристав-исполнитель, вынесший постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации, не позднее дня, следующего за днем исполнения требований исполнительного документа, за исключением случая, предусмотренного частью 8 статьи 87 №229-ФЗ, или за днем возникновения иных оснований для снятия данного ограничения, выносит постановление о снятии временного ограничения на выезд должника из Российской Федерации.
Судебный пристав-исполнитель структурного подразделения Федеральной службы судебных приставов не позднее дня, следующего за днем размещения в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате задолженности по исполнительному документу, выносит в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью этого судебного пристава-исполнителя, постановление о снятии временного ограничения на выезд должника из Российской Федерации, экземпляр которого незамедлительно направляет судебному приставу-исполнителю, вынесшему постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации.
Обмен информацией о применении и снятии временного ограничения на выезд должника из Российской Федерации между судебным приставом-исполнителем структурного подразделения территориального органа Федеральной службы судебных приставов, судебным приставом-исполнителем структурного подразделения Федеральной службы судебных приставов и федеральным органом исполнительной власти, ведающим вопросами безопасности, осуществляется в электронном виде в порядке и сроки, установленные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере юстиции, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, ведающим вопросами безопасности.
В целях обмена указанной информацией могут использоваться государственная система миграционного и регистрационного учета, а также изготовления, оформления и контроля обращения документов, удостоверяющих личность, и единая система межведомственного электронного взаимодействия. Копии постановлений о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации, о снятии данного ограничения направляются судебным приставом-исполнителем должнику не позднее дня, следующего за днем их вынесения.
Сотрудники ЖКУ и иных хозслужб
Кроме того, вас вправе посетить представители организаций, обеспечивающих эксплуатацию коммуникаций дома (например, для осмотра и контроля состояния газовых труб и вентилей), или сотрудники компетентных организаций для проверки показаний внутриквартирных приборов учета (что особенно актуально для владельцев квартир, установивших индивидуальные счетчики холодной и горячей воды).
В этом случае время визита обычно оговаривают заранее, чаще всего посредством объявления или отправки соответствующего уведомления по почте.
Также нужно знать и помнить, что необходимость вторжения в жилище может возникнуть вследствие объективных обстоятельств:
Такие действия, хотя формально и нарушают неприкосновенность жилища, тем не менее, правомерны, поскольку обусловлены крайней необходимостью.
Кого спускать не обязательно
1. Сотрудников налоговой инспекции вы вправе не пускать. Они не имеют право посещать граждан в их квартирах. При необходимости они должны вызывать вас к себе письмом.
Поэтому, услышав за дверью, что к вам пришли с проверкой сотрудники налоговой инспекции, вы можете смело не открывать им дверь и потребовать соответствующего письма-вызова.
2. Коллекторов. Коллекторы имеют право устраивать личные встречи с заемщиком, которые могут проходить на нейтральной территории или в офисе коллекторского агентства. Конечно, они могут по собственной инициативе «навестить» заемщика по его домашнему адресу, но пускать или нет их в квартиру – это личное решение должника.
При нежелании с ними разговаривать он имеет право не открывать им дверь. В том случае, если коллекторы начинают вести себя агрессивно (звонить в дверь, кричать на весь подъезд), то должник имеет право вызвать полицию.
Закон о неприкосновенности жилища един для всех, в том числе и для сборщиков долгов. Только судебные приставы, имеющие право на арест имущества, могут без разрешения хозяина входить в его квартиру.
Таким образом, желаю удачи и успехов вам и пусть ваш дом, будет вашей крепостью!
Права собственника квартиры
О которых вы могли не знать
Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.
Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.
Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится
Переслать через вотсап
Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.
Право жить в квартире и использовать ее для работы
Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.
Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.
Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:
Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.
Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.
Право вселять в квартиру членов семьи
Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет. Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены. Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.
Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.
Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.
Право выселять посторонних и не выселяться самим
Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.
Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия. Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака. А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.
Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.
Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег. Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам. В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.
Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.
Право не отдавать квартиру даже за долги, если это единственное жилье
Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.
Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.
Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.
Право регистрировать в квартире кого угодно
Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.
Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.
Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.
Право перевести квартиру в нежилое помещение
Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.
Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:
Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.
Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами. Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем. Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.
Право регистрировать в квартире ООО
Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».
Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща. Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства. Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.
Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда. В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.
Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.
Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.
Право не пускать в квартиру посторонних и применять самозащиту
Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.
Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.
Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.
Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.
Право требовать от соседей соблюдения тишины и порядка
Как это работает. Квартирой нужно пользоваться так, чтобы не мешать другим людям. Например, нельзя шуметь по ночам, выгуливать животных на детской площадке, проводить перепланировку без согласования или портить чужое имущество. Требования к уровню шума, содержанию животных и перепланировкам есть в разных законах и санпинах. Что-то регулируется на уровне регионов. В некоторых областях нужно соблюдать тишину не только вечером, но и в обед, когда могут спать дети.
Если соседи включают музыку, устраивают шумные вечеринки с алкоголем, портят ваше имущество, а решить вопрос миром не получается, нужно вызывать полицию: ваши права нарушаются. Соседей как минимум оштрафуют.
В судебной практике есть случаи, когда соседей заставили усилить шумоизоляцию пола, потому что они сняли стяжку и положили плитку. Если соседи завели много собак, которые ходят в туалет в лифте и лают по ночам, это тоже нарушение прав. Можно начать с жалоб, а потом подать в суд.
Право устанавливать камеру над дверью своей квартиры и кондиционер на фасаде
Как это работает. В законе нет запрета устанавливать камеры, чтобы защитить себя и свое имущество. Собственник имеет право установить камеру, которая направлена на его дверь или на дверь тамбура. Для этого не нужно получать согласие соседей и проводить общее собрание: здесь нет использования общедомового имущества и обработки чужих персональных данных.
Но если камера направлена на площадку, она реально работает и эти записи где-то хранятся, соседи могут предъявить претензии. Потому что в этом случае происходит обработка их персональных данных и посягательство на личную жизнь. Без согласия так делать нельзя.
Если камера установлена во дворе или на фасаде дома, согласие жильцов на обработку персональных данных не нужно, так как это общее пространство, а не их личная квартира. Но понадобится решение общего собрания.
С кондиционерами сложнее. С одной стороны, это переустройство, а иногда даже реконструкция. А стена с фасадом — это общее имущество, которое нельзя использовать без согласия соседей. С другой стороны, эта стена принадлежит и конкретному собственнику: у него доля в общем имуществе. Поэтому установкой кондиционера над своим окном он ничего не нарушает, не лишает никого права пользования, не забирает ничье имущество и не ущемляет чужие права.
Запрет на установку кондиционера могут вынести в таких случаях:
То есть кондиционер нужно устанавливать так, чтобы он никому не мешал. Для надежности узнайте, какие правила для установки оборудования на фасадах есть в конкретном доме: это могли когда-то решить на общем собрании. Правила, которые установлены для всех жильцов, придется соблюдать, даже если вас на том собрании не было или вы высказались против.
Право пользоваться общим имуществом
Как это работает. Любой собственник квартиры в многоквартирном доме автоматически становится собственником части общего имущества. На эту часть не выдают документы о праве собственности, но доля все равно есть. От этого права нельзя отказаться, а содержание общего имущества придется оплачивать.
Общее имущество — это стены, крыша, кладовки, чердак, подвал, лестницы, земельный участок, детская площадка, парковка, коммуникации.
Каждому собственнику квартиры принадлежит доля в общем имуществе — она пропорциональна площади квартиры. Эту долю нельзя выделить в натуре, то есть забрать себе кладовку и сказать, что вот это ваша часть общего имущества, а остальное вам не нужно. Но эту кладовку можно взять себе в пользование по договоренности с другими жильцами: понадобится ⅔ голосов на общем собрании. Или сразу будет договоренность, что на площадке по одной кладовке для каждой квартиры и их можно распределить и использовать без отдельных решений.
Если кто-то из соседей самовольно занял часть площадки, перенес дверь или расширил балкон без разрешения других жильцов, с этим можно бороться: запретить использование без спроса, заставить вернуть все как было или оштрафовать. Даже если пять лет другим соседям это не мешало, а вам мешает. В таких случаях молчание — это не согласие, и в любой момент нарушение своих прав можно оспорить.
Соседи могут сказать: «А мы не забирали себе подвал, мы просто им пользуемся». Но нарушение прав может происходить и без лишения владения. Подвал общий, согласия вы не давали, а значит, права нарушены и их можно защитить. Пусть убирают свои колеса или дают вам ключи — и вы тоже будете хранить там зимнюю резину.
Право участвовать в управлении домом
Как это работает. Собственники квартир могут вместе решать, кто и как будет управлять домом, что ремонтировать этим летом, сколько платить за уборку подъездов, оборудовать ли детскую площадку, платить ли за парковку во дворе и кому перечислять деньги за свет и газ.
Есть разные способы управления домом — например создать ТСЖ или выбрать управляющую компанию. Но при любом варианте можно влиять на решения. Для этого нужно участвовать в общих собраниях или самим их проводить.
Если не хотите участвовать в решении общих вопросов, можно этого не делать. Управление домом — это право, а не обязанность. Но тогда все решения общего собрания придется исполнять, даже если с ними не согласны.
Когда нужно решить какой-то вопрос, который касается лично вас, можно инициировать общее собрание. Собрать жильцов будет непросто, но есть вариант заочного голосования. И это право любого собственника — сделать так, чтобы в конкретном подъезде установили пандус или отремонтировали почтовые ящики. Многие вопросы можно решить простым большинством голосов из тех, кто пришел на собрание.
Иногда управляющие компании слишком много на себя берут. Но это не вы живете по их правилам, а они работают, чтобы вам в доме хорошо жилось, и получают за это деньги. У собственников много прав по управлению домом и много возможностей наказать УК, если она плохо работает или дорого берет.
Право защищать свои интересы и получать компенсацию убытков
Как это работает. Если соседи устроили в своей квартире хостел, управляющая компания не убирает снег с крыши, посторонние люди паркуются во дворе, а какая-то бабушка возомнила себя дежурной по подъезду и каждый месяц требует деньги под запись в тетрадочку, все это нарушение прав собственника. Вы можете их защищать любым способом, который не нарушает закон. Соседа можно заставить закрыть хостел, с управляющей компании потребовать денег на ремонт машины за упавший с крыши снег, чужим машинам запретить парковку, а консьержке ничего не платить, даже если она и правда присматривает за домом.
При защите прав лучше начинать с мирной беседы, а потом подключать письменные претензии, жалобы, заявления в полицию, письма в органы власти и иски в суд. С соседями-хулиганами разберется полиция, а к решению проблем с УК, скорее всего, придется подключить юриста, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. У многих получается, и вы тоже не терпите.