какие документы нужны в нотариус для выделения долей детям

Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе

Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе

Maтepинcкий кaпитaл пoтpaтили нa пoгaшeниe ипoтeки зa квapтиpy: тeпepь poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям. Для этoгo нyжнo oфopмить Coглaшeниe oб oпpeдeлeнии дoлeй.

Coглaшeниe чaщe вceгo зaкaзывaют y нoтapиyca, cтoимocть ycлyги: oт 5000 ₽. Нo мoжнo oфopмить вce caмocтoятeльнo, тoгдa нoтapиycy плaтить нe пpидeтcя.

Bмecтe c юpиcтaми мы paзoбpaлиcь, кaк cдeлaть вce пo зaкoнy caмoмy. Ecли кopoткo: этo cлoжнo и нa любoм этaпe мoгyт oткaзaть.

Ecли cyпpyги кyпили квapтиpy в ипoтeкy, квapтиpa cтaнoвитcя иx coвмecтнoй coбcтвeннocтью. Кoгдa ипoтeкa выплaчeнa, пo зaкoнy нyжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe. B этoм cлyчae coбcтвeннocть мeняeтcя c coвмecтнoй нa дoлeвyю.

Bиды coбcтвeннocти мoжнo coвмecтить. Имyщecтвo cyпpyгoв ocтaeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, a чacть нeдвижимocти дeтeй cтaнeт дoлeвoй.

Чтoбы oфopмить дoлeвyю coбcтвeннocть, пpидeтcя oбpaтитьcя к нoтapиycy или cocтaвить бpaчный дoгoвop. A вoт coвмecтнyю coбcтвeннocть мoжнo oфopмить бeз нoтapиyca.

Oлeг Ивaнoв

знaeт вce o paздeлe
имyщecтвa

Aндpeй Нeнacтьeв

paзoбpaлcя кaк выдeлить дoли дeтям

Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти

Ecли нyжнo кyпить квapтиpy и oфopмить дoкyмeнты нa cлyчaй paзвoдa, oбpaтитecь в «Этaжи»: экcпepты пo нeдвижимocти пoмoгyт paзoбpaтьcя и вмecтe c вaми дoгoвopятcя o вaжныx ycлoвияx c cyпpyгoй или cyпpyгoм:

3aчeм pacпpeдeляют дoли

Чacтo мaткaпитaл иcпoльзyют для yлyчшeния жилищныx ycлoвий. Пpи этoм пo зaкoнy poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям в жильe, в кoтopoe влoжили мaткaпитaл.

Ecли квapтиpy кyпили в ипoтeкy, тoгдa дoли мoжнo выдeлять c coглacия бaнкa — или пocлe тoгo, кaк ипoтeкy зaкpыли, a бaнк cнял oбpeмeнeниe. Ecли квapтиpy кyпили нe в ипoтeкy, тoгдa дoли выдeляют cpaзy.

Oфициaльнo выдeлeнныe дoли гapaнтиpyют, чтo дeньги мaткaпитaлa пoтpaтили нe тoлькo нa poдитeлeй. Для дeтeй этo гapaнтия, чтo oни нe ocтaнyтcя бeз жилья.

Ecли нe выдeлить дoли, пpoкypaтypa пpи плaнoвoй пpoвepкe мoжeт пoдaть в cyд и oбязaть pacпpeдeлить дoли. Жильe c нeвыдeлeнными дoлями мoжнo пpoдaть, нo пoтoм oпeкa oпpoтecтyeт cдeлкy и oтмeнит ee чepeз cyд. Пoкyпaтeлю вepнyт дeньги, a poдитeлeй oбяжyт вepнyть мaткaпитaл.

3aчeм нyжeн нoтapиyc

Пpи выдeлeнии дoлeй дeтям нoтapиyc пpoвepяeт пpaвильнocть pacчeтa или caм дeлaeт этoт pacчeт.

Ecли в ceмьe нecкoлькo дeтeй, нoтapиyc кoнтpoлиpyeт, чтoбы кaждый peбeнoк пoлyчил paвнyю дoлю. Eщe oн пpoвepяeт, чтoбы paзмepы дoлeй cooтвeтcтвoвaли cyммe cepтификaтa нa мaткaпитaл.

Taкжe нoтapиyc дoлжeн пpoвepить пoдлиннocть дoкyмeнтoв. Cвoeй пoдпиcью и пeчaтью oн пoдтвepждaeт, чтo в cдeлкe нeт мoшeнничecтвa: бpaк нe фиктивный, cyпpyги нe пытaютcя oбнaличить мaткaпитaл или ocтaвить peбeнкa бeз жилья.

Cyпpyги дoлжны вмecтe пpийти к нoтapиycy: этoт фaкт caм пo ceбe пoдтвepждaeт, чтo пapa дeлит квapтиpy дoбpoвoльнo. Cдeлaть вce oнлaйн или пpийти oднoмy нeльзя. B coглaшeнии нyжны «живыe» пoдпиcи, oтcкaниpoвaнныe и элeктpoнныe нe пoдoйдyт.

Нoтapиyc cocтaвляeт coглaшeниe, кoтopым oднoвpeмeннo выдeляeт дoли poдитeлeй и дoли дeтeй.

Нoтapиaльнo зaвepeннoe coглaшeниe cдaют в MФЦ. MФЦ нaпpaвляeт дoкyмeнт в Pocpeecтp.

Pocpeecтp peгиcтpиpyeт coглaшeниe и дeлaeт oтмeткy в eдинoм гocpeecтpe нeдвижимocти. B гpaфe o peгиcтpaции пpaвa нa квapтиpy фpaзy «coвмecтнaя coбcтвeннocть» мeняют нa «дoлeвaя coбcтвeннocть» и yкaзывaют paзмepы дoлeй.

Bыпиcкa из гocpeecтpa нeдвижимocти, гдe yкaзaнa дoлeвaя coбcтвeннocть
Иcтoчник: http://m-union.one

Bыдeлить дoли мoжнo caмocтoятeльнo. Toгдa пoлyчитcя cэкoнoмить нa ycлyгax нoтapиyca.

в cpeднeм cтoит oфopмить y
нoтapиyca coглaшeниe пo
pacпpeдeлeнию дoлeй. К этoй
cyммe дoбaвляют 0.5%
oт кaдacтpoвoй cтoимocти
квapтиpы

Кaк выдeлить дoли caмocтoятeльнo

B этoм cлyчae нyжнo cocтaвить тoлькo oднo coглaшeниe: o выдeлeнии дoлeй дeтeй. Ocтaвшaяcя чacть квapтиpы бyдeт в coвмecтнoй coбcтвeннocти poдитeлeй.

Taкoe coглaшeниe пoдoйдeт тoлькo в cлyчae, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти. Ecли oнa в дoлeвoй — пoнaдoбитcя нoтapиyc, пoтoмy чтo в тaкoм coглaшeнии бyдyт пpизнaки paздeлa имyщecтвa.

Пo зaкoнy нoтapиyc oбязaн зaвepять cдeлки пo paздeлy имyщecтвa.

Нaпиcaть coглaшeниe нecлoжнo. Cлoжнo — пpaвильнo paccчитaть дoли.

Paccчитaть дoли

Чтoбы пoтoм нe былo пpoблeм c зaкoнoм, нyжнo пpaвильнo paccчитaть минимaльный paзмep дoлeй нa дeтeй. 3a иcxoдныe дaнныe бepyт cтoимocть квapтиpы и paзмep мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Дoпycтим, ceмья кyпилa квapтиpy зa 2 000 000 pyблeй. Для пoкyпки влoжилa мaт. кaпитaл: 450 000 pyблeй.

B ceмьe из 4 чeлoвeк cнaчaлa нyжнo выдeлить дoлю кaждoгo в мaт. кaпитaлe: 450 000/4 = 112 500 pyб.

Пoтoм cчитaeм дoлю в квapтиpe: 112 500/2 000 000 = 1/17. Этo минимaльнaя дoля кaждoгo в квapтиpe.

Дoля двyx дeтeй пoлyчaeтcя 2/17 — или 1/9 нa кaждoгo peбeнкa. Ocтaльнaя чacть ocтaнeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти cyпpyгoв.

Чacтo плoщaдь дeлят пopoвнy мeждy дeтьми, чтoбы дoли были бoльшe. Плoщaдь квapтиpы бepётcя кaк 50 дoлeй. B ceмьe из 4 чeлoвeк кaждoмy пpинaдлeжит 50 м²:4/50 = 12/50. Этy дoлю пoлyчит кaждый из двyx дeтeй. Нo ecли квapтиpy peшaт пpoдaть, oпeкa нe paзpeшит cдeлкy, пoкa в нoвoм жильe paзмep дoлeй бyдeт мeньшe, чeм выдeлeны изнaчaльнo.

Чтo бyдeт, ecли нeпpaвильнo выдeлeны дoли

Пpaвильнocть выдeлeния дoлeй кoнтpoлиpyют opгaны oпeки, Пeнcиoнный фoнд и пpoкypaтypa.

Oпeкa нe paзpeшит пpoдaть квapтиpy

Для пpoдaжи жилья c дeтcкими дoлями нyжнo coглacиe oпeки. Ecли дoли paccчитaны нeвepнo, дeтям выдeлили мeньшe пoлoжeннoгo, тoгдa oпeкa oтпpaвит дeлaть pacпpeдeлeниe зaнoвo. Cдeлкa кyпли-пpoдaжи мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв.

Источник

«Детские доли»: выделение долей детям при использовании маткапитала

Маткапитал, несмотря на его «материнскую» прописку, является мерой поддержки всей семьи. Тем более, когда вы используете его на покупку квартиры – жилищные условия должны улучшиться не только у мамы. Для этого закон обязывает выделять в жилом помещении детские доли – мол, дети тоже должны быть собственниками купленного на маткапитал жилья. Игнорируете это требование? Будьте готовы вернуть деньги обратно в бюджет. Или того хуже – получить уголовную статью за мошенничество!

Рассказываем, как наделить детей долями после выплаты ипотеки и не стать фигурантом уголовного дела.

Зачем вообще выделять доли?

Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу (жене, если квартира в собственности мужа).

Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.

Какие доли нужно выделить?

Закон не ограничивает семью в размере долей, которые будут выделены – в законе этот вопрос вообще не урегулирован. Теоретически каждому ребенку можно выделить даже по 1 кв. м, чтобы их потом нельзя было продать. А можно, наоборот, разделить квартиру «по справедливости» и выделить каждому члену семьи по ¼.

Ну, например. Представим, что вы купили квартиру за 4,5 млн руб. Средства маткапитала – 450 тыс. руб. или 10% от общей собственности. Вот эти 10% и являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения – общая собственность супругов и разделу не подлежит. Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5% = 10% ÷ 4 (количество членов семьи).

При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.

Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 – семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом!

Как оформить выделение долей детям после погашения ипотеки?

Мы уже рассказывали, как разделить общее имущество по соглашению. Теперь подробно остановимся на том, как это делать в случае с маткапиталом.

Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.

Но есть возможность сэкономить. Вы, скажем, можете указать в соглашении, что каждый из детей получает по 1/40 доле в праве собственности, а оставшиеся 38/40 поступают в общую собственность супругов. Раздела между супругами нет, а значит, можно обойтись без нотариуса. Правда, такой способ не сработает, если при оформлении ипотеки квартиру изначально оформили в долях на супругов – при сделках с долями нотариус обязателен (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Об исключениях из этого правила, мы тоже уже рассказывали.

Соглашение оформлено, что делать дальше?

А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:

и подаем их в Росреестр. Документы можно подать несколькими способами – лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте, выбирайте, как удобнее. В зависимости от способа подачи в течение 5-7 дней Росреестр зарегистрирует детские доли и выдаст вам выписку из ЕГРН, где это будет отражено. На этом выделение закончится.

А что, если доли не выделять?

На какие бы цели не был израсходован маткапитал – покупка квартиры по ДДУ, строительство, реконструкция или рефинансирование ипотеки, с выделением долей на детей затягивать не стоит. Пройдет полгода, и ваше обязательство будет считаться нарушенным. А это может повлечь уже совсем нежелательные последствия:

В общем, с этим лучше не шутить. Погасили ипотеку, сняли обременение, и не затягивайте – сразу оформляйте соглашение и идите в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.

Источник

Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала. Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не делать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.

Почему нужно выделять доли в жилье

Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.

Также не играет роли, оформляла семья ипотеку, рассрочку платежа, долевое участие в строительстве или сразу внесла нужную сумму. Если использовалась госдотация, дети должны быть прописаны на новой жилплощади. Однако законом не уточняется, в какой пропорции распределяются доли между членами семьи. Согласно ФЗ № 256, жилье оформляется в общую собственность. При этом размер долей определяется «по соглашению» (ст. 10, ч. 4).

Доли выделяются после того, как недвижимость переходит в собственность покупателей (приобретена квартира, построен частный дом). Если оформлялась ипотека, распределить жилплощадь между членами семьи получится только с согласия банка, а они идут на это крайне неохотно и чаще всего отказывают. В итоге по факту сделать это можно только после того, как долг перед банком будет погашен, а жилье выведено из-под залога.

В какие сроки нужно выделить доли

Если оформлялась ипотека, выделить часть жилплощади детям нужно в течение полугода после того, как долг перед банком полностью погашен и недвижимость выведена из-под залога. Шестимесячный срок начинает отсчитываться с того момента, когда созаемщики (ими выступают супруги) становятся полноправными собственниками дома или квартиры.

Сама процедура по отчуждению долей зависит от скорости обработки заявки. Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на часть жилья каждого члена семьи, поступают в МФЦ в течение 14 дней с момента подачи заявления.

В каких пропорциях отчуждается недвижимость

Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Распределение равными частями

Выделение долей детям пропорционально размеру материнского капитала

Как правильно выделить доли

Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.

Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).

Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.

Стоимость услуг нотариуса зависит от того региона, где супруги заверяют обязательство. Цену устанавливает нотариальная палата (в среднем по ЦФО – порядка 5 тысяч рублей).

Распределить части недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, между детьми родители могут как в рамках письменного соглашения, так и по договору дарения (составляется отдельно на каждого ребенка).

Бывает, один или оба родителя при использовании материнского капитала для выплаты ипотеки не могут договориться мирно и в результате доли несовершеннолетним членам семьи не выделяются. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Необходимые документы для регистрации соглашения о выделении долей

Последняя составляет порядка 2 тыс. руб. (вне зависимости от количества людей, которым выделяются доли в недвижимости).

Если родители решают выделить доли детям до погашения ипотеки, потребуется еще два документа: согласие банка-кредитора и разрешение органов опеки. Последнее необходимо, т. к. речь идет о залоге имущества несовершеннолетних граждан.

Что будет, если доли не выделять

Если получатель материнского капитала подписал нотариальное обязательство и нарушил его, в случае проверки со стороны прокуратуры может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В этом случае меньшее, что ждет нарушителя, – возврат госдотации обратно в ПФР.

Также семья не сможет продать недвижимость, части которой не были выделены детям. Сделка будет быть признана недействительной. Продажа купленного с использованием материнского капитала жилья, в котором детям не выделены доли, оценивается как мошенничество. В качестве контролирующих органов выступают ПФР, Росреестр и органы опеки.

Частные случаи

Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.

Когда получится обойтись без нотариуса

В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.

Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1). Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости. При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.

Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.

Заключение

Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, по закону родители обязаны выделить детям часть недвижимости. Чтобы гарантировать соблюдение прав несовершеннолетних членов семьи, после выведения жилья из-под залога составляется письменное обязательство, заверенное нотариусом. При этом закон не регламентирует площадь недвижимости, которую родители выделяют детям. Другой вариант – договор дарения.

Источник

Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу

Федеральная программа, по которой семьям с детьми предоставляется так называемый материнский капитал, за годы существования завоевала положительную оценку у населения, представляя собой действительно эффективный механизм поддержки граждан. Однако следует помнить, что сертификат представляет собой не только финансовую помощь государства, но и выставляет определенные требования к своим владельцам. В первую очередь, это целевое направление использования полученных денег, причем на оплату они идут в безналичной форме после подачи соответствующих подтверждающих документов.

Зачем выделять доли?

Средства, предоставленные по сертификату, можно использовать для решения жилищного вопроса. Если была выбрана такая цель, то здесь возникает еще один важный юридический вопрос: требуется исполнить обязательство о выделении доли по материнскому капиталу детям, независимо от их возраста. Государство ставит во главе угла интересы несовершеннолетних, и таким образом снижает риск того, что при стечении определенных обстоятельств (будь то развод родителей или их гибель) ребенок останется без жилья.

Для этого нужно подать заявление на рассмотрение в отделение Пенсионного фонда. Однако стоит знать, что оно принимается только при наличии документально оформленного заверенного обязательства о выделении доли. Следовательно, документ необходимо подготовить к моменту обращения в соответствующий государственный орган. Его нет необходимости составлять только тогда, когда дети сразу были включены в число собственников. Тогда заменой заверенного у нотариуса обязательства выступают копии документов, в которых определено, что право собственности поделено между родителями и их детьми.

Кому нужно выделить доли?

Обязательство оформляется собственником жилья. Владельцем недвижимости может выступать как один из родителей, так и оба (как сособственники). Если жилье оформляется на кого-либо из родственников, материнский капитал не может быть использован. Обязательство гарантирует, что доля имущества будет выделена детям, отношения с которыми подтверждены (либо кровной связью, либо документами об усыновлении), и мужу/жене (в том случае, когда владельцем является один из родителей).

Например, женщина вышла замуж за мужчину, у которого уже есть ребенок. В браке они родили двоих общих детей. Первый ребенок мужа женщиной не был усыновлен. Следовательно, если семья получает материнский капитал и решает брать ипотеку, женщина оформляет обязательство только в отношении двух совместных детей.

Размер доли по материнскому капиталу

Официальный единый образец выделения доли по материнскому капиталу в настоящее время в законе не прописан. Требуется указание следующих ключевых моментов:

Размер доли, которая будет приходиться на каждого из детей, определяется родителями самостоятельно. Закон не устанавливает никакого конкретного значения. Требуется, чтобы у каждого из детей была своя доля в общей жилплощади. Однако стоит иметь в виду, что установлены определенные нормы жилой площади (на одного человека, а также минимальная санитарная норма). Обязательство подписывается всеми участниками (вместо несовершеннолетних детей расписываются их представители, которыми выступают родители или усыновители), а затем нотариально заверяется в присутствие собственника жилья. Обязательно указывается срок исполнения (по закону он составляет полгода с момента полной выплаты займа).

Важно! Доли выделяются именно в той недвижимости, на которую были потрачены средства маткапитала.

Как оформить выделение долей?

Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.

Его подписывают все участники процесса. После этого проходится процедура государственной регистрации перехода прав собственности детям. Для этого следует прийти в соответствующие органы, предварительно собрав нужные документы.

Важно! Если к моменту исполнения обязательств в семье появился еще один или несколько детей, они тоже должны стать обладателями своих долей собственности.

Срок воплощения обязательств может растянуться на годы, ведь ипотека редко выплачивается за несколько лет. Однако это не означает, что их необязательно исполнять. Государственные органы следят за целевым использованием материнского капитала.

Источник

Что надо знать про детские доли, если вы купили квартиру с господдержкой

А теперь хотите это жилье продать и купить новое

Если вы купили квартиру и вложили в нее маткапитал, нужно правильно выделить доли детям.

Если не выделить доли, а потом квартиру продать и купить другую, это могут посчитать нарушением прав детей и отменить сделку: либо детям вернут их доли, либо Пенсионному фонду РФ — средства материнского капитала.

Я расскажу, какая есть судебная практика по сделкам с детскими долями и как все сделать правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Есть и другие программы господдержки для покупки жилья

Помимо маткапитала существуют другие программы господдержки, где тоже нужно выделять доли детям. В статье я буду рассматривать ситуацию, когда, кроме маткапитала, семья получила господдержку по программе «Молодая семья». Мы уже рассказывали, что это за программа и как для нее оформить документы.

Кратко напомню. Участвовать в этой программе может семья, где каждый из родителей не старше 35 лет на момент, когда они получают деньги на улучшение жилищных условий. Государство компенсирует такой семье 30% стоимости жилья экономкласса нормативной площади, если семья состоит из двух человек. Если есть хотя бы один ребенок — компенсируют 35% стоимости. Остальную сумму нужно оплатить самостоятельно или с помощью ипотеки.

По этой программе жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи. То есть выделять доли детям нужно обязательно, как и при использовании маткапитала.

Какого размера доли нужно выделять детям

Минимальная стоимость детской доли считается так: деньги, которые выделяли по государственным и муниципальным программам поддержки семей с детьми, делят на количество членов семьи и пропорционально сумме определяют количество квадратных метров за каждым ребенком. Родители могут выделить детям и больше, но не обязаны.

Верховный суд РФ тоже так считает. Вот, например, определение о разделе купленной в браке квартиры: доля недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, делится поровну на всех членов семьи.

453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. Это значит, что 11% квартиры куплено на маткапитал.

Если площадь квартиры 70 м², получается, что средствами маткапитала оплатили почти 8 м². Их нужно разделить поровну на родителей и всех детей. Если детей в семье двое, то каждому достанется по 2 м². В собственности родителей останется 66 м², то есть по 33 м² на каждого.

Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы не считать вручную.

Бывает, что родители не высчитывают доли соразмерно средствам господдержки, а сразу делят квартиру поровну между членами семьи еще при покупке, а потом планируют продать эту квартиру и покупать следующую тоже с господдержкой. Тогда в новой квартире дополнительно выделять квадратные метры или подписывать соответствующее обязательство у нотариуса не нужно.

Дело в том, что меры господдержки распространяются на всех членов семьи равномерно. Так что если квартира уже оформлена в общую собственность, то есть в равных долях на всех, то обязательства по выделению долей считаются исполненными.

Чтобы оформить выделение долей детям, нотариус нужен не всегда. В некоторых ситуациях достаточно составить соглашение в простой письменной форме.

Препятствия от органов опеки при продаже квартиры с детскими долями

Если решите продавать квартиру, где выделены детские доли, понадобится согласие органов опеки. Без такого согласия сделку просто не зарегистрируют. Опека даст согласие, если вы подтвердите, что в новой квартире дети получат доли, равноценные или больше тех, которые были оплачены за счет семейной господдержки. При этом жилье будет не хуже, чем было.

Причем опека необязательно станет требовать сохранить все параметры жилья. Главное условие — не должны пострадать интересы детей.

Но опека может быть и против продажи. Например, если родители планируют продать квартиру с детскими долями и вложить их стоимость в строящийся дом. В этом случае получается, что приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует. Но если имущественное положение ребенка в результате улучшается, такой отказ можно оспорить в суде. Так произошло в Ижевске, где опека отказалась дать согласие на продажу квартиры с детской долей и одновременной покупкой на эти деньги квартиры в новостройке. Мать оспорила отказ, и суд ее поддержал.

Опека может потребовать увеличить стоимость детских долей в следующих случаях.

Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении. Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 1 млн рублей, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей. 35% стоимости квартиры, которые оплатили с помощью программы «Молодая семья», — это 350 тысяч рублей. Дополнительно семья использовала материнский капитал — до 2020 года это 466 617 Р на второго ребенка.

Получается, что 39,1 м² квартиры было оплачено программами господдержки:

((350 000 Р + 466 617 Р ) / 1 000 000 Р ) × 100% = 81,6%

Из этой части квартиры нужно выделить доли детям. Не забудьте, что доля, оплаченная программами господдержки, делится на всех членов семьи. Значит, каждый в семье получит по ⅕ квартиры:

81,6% / 4 человек = 20,4%

В метрах считаем так:

39,1 м² / 4 человек = 9,7 м², то есть примерно около 10 м² на каждого ребенка

Если семья захочет переехать в Оренбург, где квартиры дороже, с продажей первой квартиры могут возникнуть проблемы. Допустим, семья собралась покупать в Оренбурге маленькую трешку старой планировки или двушку, но в новом доме и площадью 56 м². Условия для детей фактически улучшаются: больше места. Но если новая квартира будет стоить 3 млн рублей, то в натуральном выражении доля детей уменьшится в три раза.

((350 000 Р + 467 000 Р ) / 3 000 000 Р ) × 100% = 27,2% — доля квартиры, которую оплатили с помощью программ господдержки.

27,2% × 56 м² = 15,3 м² — количество оплаченных государством метров.

Получается, что у детей вместо ⅕ станет по 1/14 доли в квартире. Да и метров, оплаченных господдержкой, окажется всего 4 м² на каждого вместо 10 м².

Опека может не дать на это согласия и потребовать, чтобы у детей и метров осталось столько же, и размер доли не уменьшился.

Если у ребенка в квартире есть реальная доля. Допустим, семье с двумя детьми принадлежит квартира площадью 80 м² в равных долях. Это означает, что у каждого из двоих детей есть не только денежная стоимость доли, но и 20 м²: даже если вычесть из этой площади метры, которые относятся к местам общего пользования, — это все равно размер отдельной комнаты. Опека может потребовать, чтобы в новом жилье у каждого ребенка тоже была отдельная комната.

Большая детская доля усложняет будущие сделки с квартирой. Детская доля в этом случае — не только деньги, но и определенные условия комфорта для детей.

В каком случае органы опеки могут оспорить сделку

Когда детям не выделили доли. Предположим, семья решила не выделять доли детям и продать квартиру, в которую вложила средства господдержки. Поскольку регистрационные органы не видят детских долей, разрешение опеки они могут не спросить. Позже по иску органов опеки суд может отменить сделку и обязать вернуть материнский капитал в ПФР, а остальные деньги по договору — несостоявшемуся покупателю.

На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.

В новой квартире нет условий для проживания. Сделку можно оспорить, если квартиру покупают с помощью маткапитала и она непригодна для проживания: нет централизованного водоснабжения или стекла в окне.

Так случилось в Рыбинске: там семья без осмотра купила комнату в коммунальной квартире, просто чтобы вложить куда-то материнский капитал. А потом передумала платить за нее и оспорила в суде договор купли-продажи по причине непригодности комнаты для проживания несовершеннолетнего. Суд решил, что семья права и продавец не может требовать с нее деньги.

Если родители нарушили обязательство. Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили — родителей могут обвинить в мошенничестве на стоимость этих долей и взыскать деньги. Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь в этом случае обязательство семьи по отношению к детям — денежное.

Во всех этих случаях не достигается главная цель мер государственной поддержки семей с детьми — дети не получают в собственность жилье. Такие сделки невыгодны детям, поэтому органы опеки и попечительства, которые защищают интересы детей, «забирают» из сделок деньги, чтобы их можно было использовать с пользой для детей в будущем.

Какие будут последствия, если сделку отменят

Есть несколько вариантов развития событий.

Сделку могут отменить полностью. Так произошло в республике Бурятия, где многодетная мать отдала мужу материнский капитал на строительство дома. А тот подарил дом старшей дочери от другого брака и остальным своим детям доли в нем не выделил. Получилось, что он не выполнил нотариально заверенное обязательство выделить доли детям от последнего брака. Суд полностью отменил договор дарения, потому что детская доля была существенной.

Сделку могут отменить только в части детских долей, если детские доли незначительные. Например, в Челябинске родители продали квартиру, где не выделили детские доли. Сделку оспорили. Детям вернули 18/100 долей квартиры, в остальной части сделку признали состоявшейся.

Буквально это означает, что дети могут быть прописаны в «своей» квартире, пока не достигнут совершеннолетия или родители не купят им долю в другой квартире, и только после одного из этих событий покупатели смогут выкупить детскую долю повторно.

Маткапитал могут обязать вернуть в ПФР. Пример: в Пермском крае суд обязал мать двоих детей вернуть в ПФР материнский капитал. Она вложила его в покупку квартиры, а затем ее продала до выделения детских долей. При этом суд разъяснил, что женщина сможет получить эти деньги еще раз, если решит использовать их в рамках закона.

Отмена сделки неудобна всем сторонам. Покупатели не получают квартиру или получают ее не полностью и становятся собственниками одновременно с чужими детьми — посторонними для них людьми. Родители, которые продавали квартиру, должны вернуть покупателям полученные деньги. А значит, они не могут вложить эти деньги в покупку новой. Почти наверняка после отмены сделки по требованию ПФР таких родителей ждут долгие суды с покупателями. В общем, лучше соблюдать права детей.

Как дети могут остаться и без доли, и без денег

Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве. Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости этой квартиры. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка. Выходило, что на размер полученного материнского капитала — 312 162 Р в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, в том числе и дочерям от первого брака.

Вот с долями старших дочерей и начались проблемы. Значительную часть квартиры при покупке оплатил нынешний муж женщины — отец ее младшего сына. Он же стал собственником квартиры и по документам. Чтобы погасить ипотеку маткапиталом, мужчина дал нотариальное обязательство выделить доли детям, но так этого и не сделал. А потом женщина и свою долю ему подарила, так вся квартира досталась ему.

Предыдущий муж — папа старших детей — потребовал все же выделить доли детям, причем по 20% квартиры для каждой из дочерей. Суд обоснованно решил, что у них есть право только на 1/60 квартиры у каждой: пропорционально размеру вложенного материнского капитала.

312 162 Р / 3 800 000 Р = 1/12 на пятерых, то есть на каждого по 1/60

Поскольку это двушка площадью 48 м², каждой дочке доставалось меньше метра. Суд решил, что доли слишком незначительные, ими нельзя пользоваться без ущерба собственнику-отчиму, и поэтому отказался признавать доли за дочерьми.

Правда, в решении также был намек: дочери не просили компенсацию за свои полтора метра, поэтому ее с отчима не взыскали. Но так или иначе, а решение не было обжаловано. В последующие годы, судя по информации с сайта суда, дочери компенсацию не просили. То есть фактически мать и отчим нарушили права детей и не выделили им доли в квартире после использования маткапитала, а суд на защиту детей не встал.

Сложности и риски есть не только в отмене сделок

Опека не разрешит продавать квартиру с детской долей, если не убедится, что в новой квартире дети получат равноценные доли. Если вторую квартиру планируется покупать в ипотеку, а на первой квартире залогового обеспечения уже нет, опека может посчитать это ухудшением прав детей. Ведь если родители перестанут платить по кредиту, без жилья и денег могут остаться и дети.

Еще опека может не дать согласие на продажу первой квартиры, пока не куплена вторая, даже если права детей таким «обменом» не нарушатся. Возможный вариант — одновременные сделки, когда в один день дети теряют доли в одной квартире и получают в другой. Но здесь есть трудность: придется собирать в один день покупателя старой квартиры и продавца новой. А если еще требуется и ипотека — то и сотрудника банка.

Если получить господдержку и не выделить доли детям

Анна, попробуйте обратиться к другому специалисту МФЦ. В моем случае мне отказал один, но другой принял заявление, правда, несколько раз переспросил уверен ли я, что так можно. Я отвечал, что звонил в Росреестр и мне это подтвердили (так и было). В итоге соглашение приняли и доли выделили.

Анна, мне первый специалист тоже рассказывала о том, что она 15 лет работает и уверена, что так нельзя, звонила кому-то и т.п. У нас была квартира оформленная на меня (куплена в браке), подавал соглашение из статьи https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-detey/, в этой статье вроде ровно оно же. Общий смысл, что детям выделяются доли, а оставшееся остается в совместной собственности супругов. Еще я звонил на горячую линию МФЦ, где мне тоже подтвердили, что так можно. Записи обоих разговоров были у меня с собой, когда пошел во второй раз, настроенный ругаться, но в этот раз поверили на слово. Еще как вариант можно попробовать обратиться в другой МФЦ, возможно, эту услугу могут оказать в любом из них.

Alexey, огромное спасибо за ответ! Будем пробовать. Можно еще вопрос: с долей, выделенных детям, уплачивали НДФЛ?

Анна, чтобы появилось основание для выплаты НДФЛ нужно квартиру продать ранее, чем через три/пять лет (зависит от даты выделения: до 2016 года или после) с момента оформления долей в собственность, мы квартиру еще не продавали, только доли выделили.

По крайней мере так было раньше, может что-то поменялось.

Росреестр приостановку влепил на 3 месяца, указав на отсутствие нотариального соглашения, забыла упомянуть. Отказа мы и ждать не стали, оно потом появился. конечно, даже забирать не поехала.

Елена, а нам отказали по этой схеме в Мособласти. Прокляла все на свете, что сразу не пошла к нотариусу, да еще все выделение совпало с траблами в работе Росреестра, потеряли 4 месяца времени и деньги, потому что затянулась продажа квартиры и погашение этими деньгами ипотеки. Нотариус обошелся 11 тыс. + за документы на выходе какие-то деньги,. Так что все нужно взвешивать.

Елена, спасибо за ответ! Как раз наш случай: собственность совместная)

Анна, хороший вопрос. Вчера с юристом общалась, да горячая линия ПФР отвечают, что простая письменная форма приемлема только при покупке сразу, последующее выделение только нотариально. И вот, что еще любопытно, у ПФР нет требования к размеру доли ( по другим госпрограммам не знаю, только по маткапу). А нотариус выделяет только в равных долях, а даже не пропорционально сумме МК.

Так что много вопросов к нотариусу вашему🤔

Анна, многое зависет от региона, где будете подавать соглашение. Я сделал соглашение без нотариального заверения ( нашел понятную статью в тиньков журнале). В региональном росреестре мне не смогли однозначно ответить, зарегистрируют сделку или нет. В мфц документы приняли без проблем, но в итоге росреестр отказал на основании отсутствия нотариального заверения. По идее,можно было обжаловать в суде, но время терять не хотелось, поэтому оформил нотариально. Нотариус почитал отказ Пфр, все заверил и вздохнув сказал, что по закону в России жить невозможно😁

Андрей, думаете, есть региональные отличия? Вроде все эти вопросы регулируются федеральным законодательством.

Да, уж. Такой геморрой. Что-то и не хочется даже связываться с такой гос.поддержкой.

Не указали самое главное, после выделения долей детям они попадают на 13 % при продаже, поэтому надо выделять минимальные доли, если хотите сразу продать, если брать московские цены, то люди попадали на налог больше самого маткапитала, вот вам и подводные камни.

У вас там ошибки. Если речь про Галактическую империю, то и Пенсионный фонд имперский, и ГК тоже имперский.
Просто ПФР не дает оплатить покупку квартиры маткапиталом за пределами РФ.

Екатерина, это точно))) но вдруг у них такие же законы?)))

То есть маткапитал можно просто вернуть через 20 лет, когда я выплачу ипотеку? Ту же сумму, без процентов, без инфляционной переоценки? Я уже согласен! К тому времени новый диван будет как раз примерно столько стоить.

Sergey, через 20 лет дети будут уже совершеннолетними и ничего возвращать не надо будет

Расскажу свой опыт: в браке в 2014 году купили квартиру, вложили МК в 2015 году, муж (единственный собственник, я созаемщик) оформил обязательство: выделить доли детям после выплаты ипотеки. Вот здесь была главная ошибка: доли можно выделять сразу, главное получить согласие банка и опеки. В 2019 году мы развелись, начали продажу квартиры.
Сбор док-в для оформления соглашения об оформлении квартиры в общую долевую собств-ть: приказ опеки и согласие банка. Оформление было через нотариуса, по стоимости около 15 т.р. Таким образом, доли были выделены в августе 2019 г. В ноябре мы нашли покупателей, сделка была также через нотариуса (около 25 т.р.) Параллельно я оформляла документы по встречной квартире, где нужно было выделить доли. В приказе прописывалось все: банк-кредитор, адрес нового жилья, площадь, доли. Оформить в собственность новое жилье нужно в течение 1 месяца и предоставить документы для отчета. Самое интересное: одобрение по ипотеке в банке у меня заканчивалось, я успевала кое-как. Если бы не успела, пришлось менять приказ, а это очень долго, не менее 2 недель через МФЦ, не каждый продавец будет ждать. И напоследок: мы попали на налог с детьми: по 12 т.р. на каждого.

Источник