какие документы нужны для заключения договора с жкх
Как заключить договор ресурсоснабжения для жилых помещений
П. 14 ПП РФ № 354 устанавливает, что управляющая организация предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений с даты, указанной в решении ОСС о выборе управляющей организации, или с заключения договора управления МКД. Но эта дата не может быть раньше начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении такого ресурса.
Отсюда следует, что без заключения договора ресурсоснабжения УО не может быть исполнителем коммунальных услуг. Сегодня мы расскажем, как заключить такой договор с ресурсоснабжающей организацией для жилых помещений и обслуживания общего имущества МКД.
Определите исполнителя КУ
Постановление Правительства РФ от 29.06.2016 № 603 внесло изменения в определение понятия «исполнитель коммунальных услуг» в договоре ресурсоснабжения (п. 2 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Теперь оно отличается от формулировки, данной в ПП РФ № 354.
Исполнитель коммунальных услуг для целей договора ресурсоснабжения – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого есть обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и/или которое предоставляет потребителю коммунальные услуги в случаях, когда такая обязанность возложена на него договором управления МКД или уставом ТСЖ/ЖСК.
То есть если в МКД выбран способ управления управляющей организацией или создано ТСЖ/ЖСК, то исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация или ТСЖ/ЖСК соответственно.
В случае, когда ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, по договору ресурсоснабжения исполнителем коммунальной услуги будет управляющая организация, если в договоре управления между ТСЖ и УО прописана её обязанность обслуживать общее имущество МКД и/или предоставлять коммунальные услуги.
Исполнитель коммунальной услуги обращается в РСО для заключения договора ресурсоснабжения (п. 4 ПП РФ №124).
Сформулируйте предмет договора
В таком случае управляющая организация или ТСЖ всё равно должны заключать договор с РСО. Предметом договора будет закупка коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД.
Направьте в РСО оферту
Если коммунальные ресурсы поставляются в МКД без письменного договора, владеющая такими ресурсами РСО вправе сама направить исполнителю коммунальных услуг оферту (п. 10 ПП РФ № 124).
К оферте исполнитель КУ прикладывает заверенные руководителем УО/ТСЖ копии:
1. Правоустанавливающих документов.
2. Документов, подтверждающих обязанность по содержанию общего имущества МКД и/или предоставлению коммунальных услуг.
Для управляющей организации это будут протоколы общих собраний собственников, на которых приняли решения о выборе способа управления МКД и управляющей организации, и договор управления. Если УО выбрана органом местного самоуправления по открытому конкурсу, она предоставляет протокол открытого конкурса и договор управления. Когда договор с УО заключило ТСЖ/ЖСК, в РСО предоставляется протокол ОСС по выбору управляющей организации и договор управления.
Если договор управления ещё не заключён, это не является препятствием для подачи заявки. В таком случае УО позже подтверждает факт заключения договора.
ТСЖ прикладывает к оферте копию протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о выборе способа управления, и копию устава. ЖСК предоставляет копию протокола общего собрания членов кооператива по выбору способа управления и копию устава.
3. Документов об установке и приёме в эксплуатацию общедомовых приборов учёта при наличии.
4. Протокола ОСС с решением о прямых расчётах с РСО – при наличии такого решения.
5. Документов, подтверждающих факт подключения МКД к центральным инженерным сетям. Если дом был подключён до 13 февраля 2006 года, такие документы не обязательны и предоставляются при наличии.
6. Документов, содержащих сведения о площадях каждого жилого и нежилого помещения, общей площади помещений, включая общее имущество.
7. Иных документов, предусмотренных нормативно-правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.
Вместо заверенных копий управляющая организация или ТСЖ/ЖСК могут направить в РСО с заявкой одновременно оригиналы и копии документов. Ресурсоснабжающая организация сверит их и вернёт оригиналы.
Обратитесь в суд, если нет ответа
Если в указанный срок ресурсоснабжающая организация не ответила на заявку или отказала по иным основаниям, исполнитель коммунальной услуги вправе обратится в суд с требованием
о понуждении РСО к заключению договора (п. 11 ПП РФ № 124).
В случае, когда ресурсоснабжающая организация проигнорировала заявку на заключение договора о закупке коммунальных ресурсов для содержания общего имущества в МКД и в течение 30 дней не предоставила ответ, такой договор считается заключённым с даты направления заявки (п. 11 ПП РФ № 124).
Отказ РСО от заключения договора ресурсоснабжения в соответствии с п. 13 ПП РФ № 124 не распространяется на случаи приобретения коммунальных ресурсов для содержания общего имущества МКД.
Определите дату начала поставки КР
Порядок оформления договора управляющей компании с собственниками жилья, образец, а также кто по соглашению платит ОДН?
Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.
Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Стороны-участники
В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:
Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.
В период своей деятельности УК заключает много договоров:
С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.
Договор между собственником и управляющей компанией
Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.
Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.
Как заключается?
Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.
Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления
Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.
При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:
Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.
Кто подписывает?
В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.
Сроки действия
Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.
Регистрация
Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.
Стоимость и госпошлина
Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.
Какие документы нужны для оформления?
Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.
Собственник:
Управляющая компания:
Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?
Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?
По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.
Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.
Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?
ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.
Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?
Тут есть 2 важных условия:
Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.
На чем строятся отношения?
Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:
Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.
Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:
Также вы можете посмотреть видео о том, что нужно знать жильцам многоквартирных домов для составления договора с управляющей компанией:
Нежилые помещения
Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.
С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.
Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.
Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений
До 1 января 2017 года нежилым считалось помещение, которое не было жилым и не входило в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Мы расскажем, как изменилось понятие нежилого помещения с 1 января 2017 года и дадим пошаговую инструкцию, как составить договор ресурсоснабжения для нежилого помещения.
Что такое нежилое помещение
С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.
То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.
С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений. Что делать с нежилыми помещениями?
Шаг 1. Управляющая организация
С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.
Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.
Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.
Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.
В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.
Шаг 2. Собственник нежилого помещения
Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п. 6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО.
Шаг 3. РСО
РСО зависит от собственников и управляющей организации, потому что данные о нежилых помещениях в МКД поступают в РСО только от собственников или УО.
После получения заявки РСО не позднее десяти дней выдаёт заявителю проект договора. Договор составляется в двух экземплярах (п. 23 ПП РФ N 354).
РСО не сможет выдать проект договора или выставить счёт, если управляющая организация или собственник нежилого помещения не обратятся к ней с заявлением о заключении договора ресурсоснабжения.
РСО не несёт ответственности по ст. 2.1. КоАП РФ. Если договор ресурсоснабжения не заключён, РСО определяет объём потребления коммунальных услуг расчётным способом, как бездоговорное потребление (п. 6 ПП РФ N 354).
Договор уступки права требования
Поправки об обязательном заключении договоров для нежилых помещений вступили в силу с 1 января 2017 года, с этого же дня нужно было заключать договоры ресурсоснабжения. Конечно, не все управляющие организации сразу смогли это сделать.
Многие решили до поры до времени оставить всё как есть и заключить договор уступки права требования между УО и РСО. УО на основании этого договора получает право требования от РСО и продолжает выставлять счета на весь дом, а РСО будет требовать за весь объём КУ, которые она поставляет в дом, от УО.
Но при таком подходе есть определённые риски, с которыми нужно считаться. Первый риск – позиция судов. Если законом чётко определено, кто должен заключить договор, то договор уступки права требования суд может признать навязыванием потребителям своих условий.
Второй риск заключается в том, что право требования долгов наступает только после 10 числа текущего месяца. То есть, когда управляющая организация заключает с РСО договор уступки права требования, она не сможет выставить квитанции от первого числа, только после десятого.
Третий риск – суд может отменить договор уступки права требования или уступки будущего требования и обязать заключить прямой договор с РСО.
В крайнем случае заключение договора уступки права требования для управляющих организаций может быть признано нарушением лицензионных требований. В ПП РФ N 416 есть ссылка на ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что УО обязана должным образом заключать договоры с РСО.
Заключение договора
Перечень документов необходимый для заключения договора с физическим лицом (частный жилой дом)
1. Заявка на заключение договора;
2. Заявление на опломбировку приборов учета;
3. Копия паспорта собственника;
4. Копия СНИЛС;
5. Копия ИНН;
6. Доверенность или иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают полномочия представителя абонента, действующего от имени абонента, на заключение договора;
7. Копия правоустанавливающих документов на земельный участок;
8. Копия правоустанавливающих документов на строение (выписка из ЕГРН или ЕГРП);
9. Копия свидетельства о праве собственности;
10. Копия технического и кадастрового паспорта на объект (в случае если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности);
11. Копия акта о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения.
12. Баланс водопотребления и водоотведения подключаемого объекта с указанием целей использования холодной воды и распределение объемов подключаемой нагрузки по целям использования, в том числе на пожаротушение, периодические нужды, заполнение и опорожнение бассейнов, прием поверхностных сточных вод;
13. Схема размещения мест для отбора проб воды и (или) сточных вод;
14. Копия технической документации на установленные приборы учета воды.
Перечень документов необходимый для заключения договора с физическим лицом и ИП (нежилые помещения)
1. Заявление для заключения договора;
2. Заявление на опломбировку приборов учета;
3. Копия паспорта собственника;
4. Копия СНИЛС;
5. Уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя (для ИП);
6. Копия правоустанавливающих документов на помещение (выписка из ЕГРН или ЕГРП);
7. Копия свидетельства о праве собственности (при наличии);
8. В случае если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности, необходима копия технического и кадастрового паспорта на объект или проект строящегося объекта;
9. Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между абонентом и управляющей организацией (ТСЖ, ТСН), осуществляющей содержание водопроводной и канализационной сети владеющими на праве собственности или ином законном основании водопроводными и (или) канализационными сетями многоквартирного дома;
10. При расположении нежилого помещения в многоквартирном доме и оплата за потребленную коммунальную услугу производилась в УК, справка об отсутствии задолженности, с указанием последних оплаченных показаний;
11. Баланс водопотребления и водоотведения подключаемого объекта с указанием целей использования холодной воды и распределение объемов подключаемой нагрузки по целям использования, в том числе на пожаротушение, периодические нужды, заполнение и опорожнение бассейнов, прием поверхностных сточных вод;
12. Копия акта о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения.
13. Схема размещения мест для отбора проб воды и (или) сточных вод;
14. Копия технической документации на установленные приборы учета воды.
Перечень документов необходимый для заключения договора с юридическим лицом (нежилые помещения)
1. Заявление для заключения договора;
2. Заявление на опломбировку приборов учета;
3. При расположении нежилого помещения в многоквартирном доме и оплата за потребленную коммунальную услугу производилась в УК, необходима выписка об отсутствии задолженности, с указанием последних показаний;
4. Копия правоустанавливающих документов на помещение (выписка из ЕГРН или ЕГРП);
5. Копия свидетельства о праве собственности;
6. В случае если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности, необходима копия технического и кадастрового паспорта на объект или проект строящегося объекта;
7. Оригинал баланса водопотребления и водоотведения подключаемого объекта с указанием целей использования холодной воды и распределение объемов подключаемой нагрузки по целям использования, в том числе на пожаротушение, периодические нужды, заполнение и опорожнение бассейнов, прием поверхностных сточных вод;
8. Согласие управляющей организации (ТСЖ) на подключение к сетям дома;
9. Копия технической документации на установленные приборы учета воды.
10. Копия акта о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения.
11. Схема размещения мест для отбора проб воды и (или) сточных вод;
12. Выписка из ЕГРЮЛ;
13. Копия устава;
14. Копия приказа на руководителя;
15. Доверенность или иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают полномочия представителя абонента;
16. Копия ИНН;
17. Реквизиты организации.
Заключение договоров предоставления коммунальных услуг
В предпоследний день уходящего года Минстрой РФ опубликовал письмо от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, в котором разъяснил некоторые вопросы заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг.
На какие проблемы ведомство обратило внимание и как следует заключать договоры на поставку КУ, расскажем сегодня.
Предоставление коммунальных услуг РСО
Без заключения договоров ресурсоснабжения управляющая организация, ТСЖ или кооператив быть исполнителями коммунальных услуг не могут.
Таким образом, РСО считается исполнителем КУ, когда договоры ресурсоснабжения с управляющими организациями, ТСЖ или кооперативами не заключены или расторгнуты.
Согласно пп. 6–9, 17 ПП РФ N 354, до заключения договора ресурсоснабжения РСО предоставляет КУ на основании договоров с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД (решение ВС РФ от 13.01.2014 N АКПИ13-1116).
Если договор ресурсоснабжения расторгнут
Минстрой РФ поясняет, как именно РСО предоставляет КУ потребителям, если договор ресурсоснабжения, заключённый с УО, товариществом или кооперативом, расторгнут.
У РСО есть право в одностороннем порядке отказаться от договора ресурсоснабжения (пп. «а» п. 30 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).
Отказ может быть по отношению к УО, ТСЖ или кооперативам, у которых есть долг перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчётных месяца. Долг должен быть признан по акту сверки расчётов или подтверждён решением суда.
Отметим, что РСО может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, независимо от того, указано это в договоре или нет.
После расторжения договора ресурсоснабжения исполнителем КУ становится РСО. В этот же момент у неё появляется право заключать договоры ресурсоснабжения с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД.
Действие договора ресурсоснабжения
30 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ. Согласно ч. 17 ст. 12 N 176-ФЗ, договоры, заключённые до этой даты, между собственниками и пользователями помещений в МКД и РСО, действуют до окончания срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.
Если в доме меняется способ управления или выбирается УО, собственники помещений на ОСС могут принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них с РСО.
даёт право РСО не заключать договор ресурсоснабжения с УО, ТСЖ или кооперативом.
Обратите внимание, решение ОСС о расчётах за КУ с РСО и решение ОСС о прямых расчётах с РСО (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ) – не одно и то же.
Порядок внесения платы за КУ
Потребители обязаны платить за коммунальные услуги. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, то потребители за КУ платят ТСЖ или кооперативу. Если домом управляет УО, плата вносится ей. Исключение – решение ОСС о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них в адрес РСО.
С РСО, по решению ОСС или общего собрания членов ТСЖ или кооператива (ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ), можно рассчитываться за все или часть КУ, а за ТКО платить региональному оператору по обращению с ТКО. Указанные положения ст. 155 ЖК РФ не применяются, когда РСО является исполнителем коммунальной услуги.
Если исполнителем коммунальных услуг является РСО, она вправе требовать от потребителей платы за КУ, предоставленные на ОДН. Эти деньги перечисляются на банковский счёт РСО.
С 1 июля 2016 года при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объём КУ на ОДН за расчётный период не может превышать объёма этой услуги, рассчитанного по нормативам потребления.
Исключение – решение ОСС о том, что, как и прежде, сумма ОДН распределяется между потребителями. Если такого решения нет, ОДН оплачивает управляющая организация, товарищество или кооператив по договору ресурсоснабжения.