какие документы должны быть на комнату в общежитии
Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры
Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.
Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.
Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.
В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?
Пошаговая инструкция для коммуналки
С чего начать и что нужно знать?
Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).
Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников
Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.
При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.
Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.
Какие документы нужны, чтобы продать?
Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:
Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?
Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:
Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки
От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:
Заключение договора и регистрация
Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.
После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Правила и порядок для общежития
При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:
Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:
Обязательно ли участие нотариуса?
Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.
Подводные камни и риски
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Как правильно покупать комнату в общежитии?
Не каждый гражданин может похвастаться огромной суммой накоплений или высоким доходом, которые могли бы позволить ему купить собственную большую квартиру. Чаще всего граждане находятся в условиях острой ограниченности финансовых средств, но приобрести своё жильё все же стараются.
В такой ситуации выходом может быть покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Нужно быть готовым к тому, что в таком помещении будет огромное число соседей, и с ними придётся как-то мирно сосуществовать.
Кроме того, часто подобная недвижимость продаётся незаконно без соблюдения особой процедуры реализации, регламентированной нормами законодательства. О том, какие неприятные сюрпризы могут Вас ждать при приобретении комнаты в общежитии или коммуналке, и как избежать подводных камней, расскажем в нашей статье.
Общежитие или коммуналка?
Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.
И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.
Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.
Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.
По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.
Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.
Плюсы и минусы такой сделки
Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.
Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.
Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.
Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.
Следует отметить следующие плюсы такой сделки:
Если вдруг Ваше общежитие будет принято снести из-за ветхого состояния, всем жильцам предоставят новое жильё или денежную компенсацию. А с общежитиями такое часто случается.
При продаже комнаты в общежитии не нужно получать согласие соседей, в отличие от продажи комнаты в коммунальной квартире.
Приобретение квадратных метров в общежитии имеет и свои недостатки, которых, к сожалению, больше чем плюсов:
Собственник комнаты может даже установить в ней отдельный санузел для себя. Так он значительно уменьшит своё время контакта с соседями и улучшит качество жизни.
Процедура покупки комнаты
Как купить комнату в общежитии? Для этого нужно строго соблюсти специальную процедуру, иначе можно остаться не только без жилья, но и без своих денежных средств.
Пошаговая инструкция – как купить комнату в коммунальной квартире – выглядит следующим образом:
У продавца на руках должны иметься письменные отказы от всех соседей на покупку реализуемой комнаты.
Продать комнату в коммуналке нельзя дешевле той цены, которая была указана в уведомлении о праве преимущественной покупки, направленном соседям.
Сбор документов и подписание договора
Какие документы нужны для сделки, будет зависеть от того, в ипотеку или за собственные средства происходит покупка комнаты в коммуналке.
По общему правилу для оформления сделки нужно собрать следующий пакет документов:
Если не будет получен хотя бы один отказ от сделки от соседа, в дальнейшем он сможет опротестовать соглашение о продаже.
Договор купли-продажи комнаты в коммуналке или общежитии составляется в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Договор должен содержать сведения о комнате и ее расположении, цену сделки, информацию о продавце и покупателе, срок освобождения жилой площади, условия расторжения договора, дату подписания и подписи сторон. Договор должен быть составлен в трёх экземплярах. К нему необходимо подготовить акт приема-передачи комнаты, который не следует подписывать, если есть какие-либо нарекания к продавцу.
Для регистрации права собственности на новую комнату нужно будет обратиться в Росреестр и оплатить государственную пошлину. Её размер на 2021 год составляет 2000 рублей.
В чем риски покупки комнаты?
Такая сделка имеет высокие риски, которые связаны прежде всего с особым статусом помещения. Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке или общежитии заключаются в следующем:
Важно удостовериться, что все жильцы будут выписаны из комнаты и получат новую прописку. Если, к примеру, прописка жильца комнаты была аннулирована из-за нахождения его в местах лишения свободы, после освобождения он сможет восстановить регистрацию, а Вы получите нового неприятного жильца.
Приобретение комнаты в общежитии или коммунальной квартире – выгодная сделка, но имеющая свои подводные камни и юридические нюансы. Если совместное проживание с чужими людьми не приносит Вам трудностей и тягостей, после проверки всех документов не будет выявлено никаких опасностей, можно смело покупать такую недвижимость и наслаждаться проживанием в собственном жилье.
Как приватизировать жилье?
У жены есть комната в общежитии по договору социального найма. Хотим ее приватизировать и продать. Расскажите, какие шаги предпринять и какие подводные камни нас ждут.
С уважением,
Максим Н.
По общему правилу приватизация помещений в общежитиях запрещена. Но существуют исключения, и ваш случай может быть как раз таким. Расскажу, как это выяснить и что делать, если приватизировать комнату все-таки можно.
Когда можно приватизировать комнату в общежитии
По закону комната в общежитии — это специализированный жилой фонд, которые предназначен для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Вообще приватизировать такие помещения нельзя. Но если жилой дом, в котором находится комната, передадут в муниципальную собственность, можно обратиться к администрации с просьбой о приватизации комнаты на общих основаниях.
Поэтому если общежитие, в котором находится ваша комната, прежний собственник передал в ведение органов местного самоуправления, которые и заключили с вашей супругой договор социального найма, то вы сможете приватизировать комнату.
Чтобы узнать это, отправьте запрос в местную администрацию и запросите выписку из реестра муниципального имущества. Запрос можно сделать при посещении администрации или по почте. Установленной формы у этого документа нет, можно писать в свободной, главное, чтобы было понятно, в отношении какого объекта вам нужна информация.
Если в выписке будет указано, что общежитие принадлежит муниципалитету, можно собирать пакет документов для приватизации. Если оно принадлежит заводу или другой организации, которая давала комнаты в этом общежитии, — увы, приватизировать не получится.
Документы для приватизации
Если приватизировать комнату можно, то вам понадобятся следующие документы.
Договор социального найма на приватизируемое жилое помещение.
Ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти о предоставлении комнаты. Если потеряли ордер, можно получить копию распоряжения органа исполнительной власти в городском архиве.
Выписка из лицевого счета или из домовой книги по прежнему адресу регистрации, если прописались в общежитии после 21 июля 1991 года.
Документ о том, что вы не воспользовались правом на приватизацию по другому месту жительства, в случае если прописались в общежитии после 21 июля 1991 года. За период с 21 июля 1991 года по 31 января 1998 года этот документ могут выдавать БТИ, жилищный отдел местной администрации или другой уполномоченный орган. Чтобы узнать точно, кто выдает, обратитесь в местную администрацию. Например, в Москве документы с такими сведениями выдает департамент городского имущества.
Документы с информацией за периоды после 31 января 1998 года выдает Росреестр.
Нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации с согласием на приватизацию помещения на выбранного члена семьи в случае, если в комнате прописано несколько человек, а приватизируют на одного. Такой отказ дает каждый член семьи. Если в помещении прописаны несовершеннолетние дети, они обязательные участники приватизации. Если хотите исключить их из приватизации, понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое согласие опека дает крайне неохотно и только при условии, что на ребенка будет оформлено право собственности на другое жилье. Причем не хуже и не меньше того, от приватизации которого ребенка отстраняют.
Выписка из лицевого счета или справка о составе семьи. Из нее видно, кто зарегистрирован в приватизируемом помещении.
Кадастровый и технический паспорта, если в Росреестре нет сведений о помещении или были неузаконенные перепланировки. Их можно заказать в БТИ.
Заявление о передаче помещения вам в собственность. Его заполняют при подаче документов. Образец есть в администрации вашего города или на ее официальном сайте.
Организация, в которую вы обратитесь за получением услуги, может запросить и другие документы — это зависит от конкретного случая. Поэтому дать исчерпывающий список заранее невозможно. Собранные документы можно сдать в МФЦ или непосредственно в администрацию вашего муниципального образования.
Документы на приватизацию будут рассматривать до двух месяцев и в итоге выдадут договор о передаче помещения в собственность или отказ. Отказать могут, например, если была незаконная перепланировка, дом признали аварийным или в комплекте есть не все документы.
Если причины отказа можно устранить — допустим, приложить недостающие документы или вернуть помещение в первоначальный вид, — можете подать заявление снова после устранения нарушений. Если дом признали аварийным, то приватизировать комнату не получится.
Муниципалитет заключит с вами договор о передаче помещения и передаст право собственности на комнату. На основании него у вас появится право собственности на помещение. Но только после того, как зарегистрируете это право в Росреестре — при посещении или через интернет-портал. Подать заявление о регистрации права можно также в МФЦ. Приложите все подписанные экземпляры договора и документы, которые вам вернет администрация, а также квитанцию с уплаченной госпошлиной — 2000 рублей. Госпошлину за заключение договора не взимают — это бесплатная услуга.
Подводные камни
Основная проблема может возникнуть, если предыдущий собственник передал ваше общежитие в ведение органов местного самоуправления, но администрация его в муниципальную собственность не приняла. Такое бывает.
Права на приватизацию занимаемого жилого помещения вас не лишат, но трудности при оформлении возникнут. Возможно, в этом случае придется собирать дополнительные документы, а то и вовсе обращаться в суд.
Еще один нюанс: если вы уже участвовали в приватизации, второй раз бесплатно получить жилье от государства будет нельзя.
И это повод оценить, стоит ли вообще участвовать в приватизации комнаты в общежитии. Если у вас или вашей супруги в последующем появится вариант приватизации полноценной квартиры, вы не сможете им воспользоваться, поскольку потратите свое право на получение жилья в собственность сейчас.
Если у вас есть несовершеннолетние дети, которые примут участие в приватизации, продать комнату вы сможете только с согласия органов опеки и попечительства. А они дадут согласие, только если взамен на ребенка будет оформлено другое жилье.
И если приватизацию будете оформлять в общую долевую собственность, последующую сделку купли-продажи придется удостоверять у нотариуса. А это дополнительные расходы.
Не торопитесь с решением и взвесьте все за и против. В 2017 году приватизация жилья официально стала бессрочной.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии
Нередко владельцы комнат в общежитиях интересуются тем, можно ли продать такую недвижимость, и как это лучше сделать.
Покупатели зачастую сомневаются в рентабельности такой покупки. Тем не менее, эти сделки на рынке недвижимости являются стандартными и имеют свои плюсы и минусы.
В статье рассказано, какие требования предъявляются к недвижимости, как продать такую жилплощадь, а также советы, как можно реализовать жилье быстро и выгодно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Общие правила и требования к недвижимости
Общежития – это жилые помещения, которые отличаются от квартир большей мобильностью. Их приобретают, когда необходимо оформить временное проживание, или – когда получение (приобретение) отдельной квартиры невозможно.
Такие комнаты могут принадлежать к специализированному жилому фонду. Исчерпывающий перечень таких объектов и их признаков дан в главе 9 ЖК РФ. Помещения, которые принадлежат к нему, не подлежат приватизации и участию в имущественных сделках.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Специализированный фонд использует комнаты в общежитиях для следующих нужд:
В купле-продаже могут участвовать только комнаты в общежитиях, которые были переданы муниципалитетом или ведомством в собственность проживающих в них граждан, участвовавших в приватизации.
Комната обязательно должна быть приватизирована, или иным образом оформлена в собственность, и отнесена к жилому фонду. На неё должен быть оформлен пакет документации, с отдельным кадастровым паспортом. У жилого помещения должен быть самостоятельный (автономный) кадастровый номер и почтовый адрес. Без перечисленных признаков объект не может считаться правоспособным для участия в сделке.
Инструкция, как продать жилплощадь
Алгоритм такой сделки состоит из следующих обязательных шагов, которые выполняются последовательно, или допускают вариации, в зависимости от предпочтений продавца или обстоятельств, сопутствующих сделке. Пошаговые действия следующие:
Что делать в первую очередь: подготовка необходимых документов
Если собственник жилья добросовестно оформлял документацию, то у него уже должно быть несколько базовых документов, к которым относится правоустанавливающий документ. Им может быть:
Кроме правоустанавливающего документа, который собственник получал при вступлении в права собственности, на комнату должны быть оформлен правоудостоверяющий документ – выписка из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром при регистрации сделки. Если этот документы отсутствуют, нужно обратиться в МФЦ за его повторным получением. Он будет подготовлен не позднее одного календарного месяца, его стоимость составляет 250 рублей.
Остальная документация рассчитана на то, чтобы покупатель мог проверить отсутствие ареста и долгов по коммунальным платежам, а также отсутствие жильцов, которые могут претендовать на помещение. Для оформления сделки она не требуется.
Уведомление соседей
Согласно статье 250 ГК РФ соседи по общежитию имеют право преимущественной покупки комнаты. Сделка со сторонним покупателем может состояться только тогда, когда соседи дадут нотариально удостоверенное согласие на продажу, отказавшись от права преимущественной покупки комнаты. Это обязательство распространяется только на собственников комнат.
Как оформить сделку без согласия соседей?
Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:
Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:
После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.
Договор с компанией по работе с недвижимостью
По своему усмотрению продавец может заключить договор услуг с компанией по работе с недвижимостью, или с частнопрактикующим риэлтором. В этом случае все последующие действия будут организованы специалистом в сфере недвижимости.
Однако за них придётся уплатить фиксированную сумму, которая в зависимости от стоимости комнаты может составлять 50-100 тысяч рублей, и больше. Или передать посреднику 5-10% стоимости объекта, установленной для сделки.
По преимуществу оплата за услугу риэлтора взимается только после того, как подписан договор. Расчет происходит из средств покупателя.
Поиск покупателей
Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:
Организация просмотров
Продавец принимает звонки и договаривается о времени просмотров квартиры. В назначенное время приходят потенциальные покупатели, которым он обязан:
В случае оформления договора услуг, просмотры организовывает уполномоченный представитель компании.
Заключение ПДКП
После того как покупатель найден, целесообразно, но не обязательно, оформить ПДКП. Этот договор оформляется с целью:
Документ регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. Получение задатка регулируется нормами статьи 380, 381 ГК РФ.
Какой порядок заключения основного договора купли-продажи?
Основной договор составляется сторонами сделки в письменной форме, соответственно нормам статей 549 ГК РФ, 550—552, 554—558 ГК РФ. Обязательно нужно указать:
Здесь же обязательно даётся предмет договора, в котором содержатся сведения о сторонах и параметры комнаты, участвующей в сделке. А далее вносятся существенные реквизиты ДКП:
Документ исполняется в трёх экземплярах. Подписи не ставятся. Такой договор у юриста может стоить 5-10 тысяч рублей. Бесплатно его можно подготовить самостоятельно, воспользовавшись бланком договора, внеся в него требующиеся данные.
Нотариальное удостоверение — нужно ли, сколько стоит?
Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, удостоверяются нотариально. Нотариус может составить типовой договор и удостоверить его. За подготовку документа придётся заплатить деньги порядка 5-7 тысяч.
Если он составляется самостоятельно, юристом или риэлтором, то предоставлять его нотариусу следует без подписей. Подписи ставятся в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверительную запись. За удостоверение ДКП взимается пошлина, которая составляет 0,6% общей стоимости недвижимости. С близких родственников взимается о,3%.
Регистрация в Росреестре
Сделка считается совершённой после подписания договора, но вступает в силу только после проведения регистрации. Для регистрации сторонам следует обратиться в МФЦ, и передать составленные и удостоверенные экземпляры договоров (3 экземпляра), с приложением заявления от покупателя и пакета документов, подготовленных для сделки.
Так как договор удостоверялся нотариально, с покупателя не взимается регистрационная пошлина. А срок регистрации сокращается до 3 дней, не считая времени, требующегося для работы МФЦ (получение и передача документации). Завершение регистрационных действий означает переход права собственности к покупателю.
Советы, как можно реализовать жилье быстро и выгодно
Эффективность сделки зависит от многих факторов. Для того чтобы они вели к достижению цели, продавцу можно посоветовать следующее:
При назначении просмотра, в предварительной беседе, следует определить серьёзность намерений и сразу отказать в просмотре лицам, которые не планируют совершать покупку в настоящий момент. На покупателей с материнским капиталом или расчётом на ипотеку, делать ставку не следует, ведь площади в комнаты может быть недостаточно для положительного решения ПФР. А банки неохотно предоставляют кредит на комнату в общежитии.
Комнату в общежитии продать можно, если она оформлена в собственность. Сделка оформляется стандартным образом, с учётом некоторых нюансов, предусмотренных для долевой собственности. Нужно обратить внимание на подготовку комнаты и её правоспособности к сделке, от этого зависит эффективность достижения результата.
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)