какие документы должна передать ук новой ук

Как УО провести приём-передачу документации на МКД : алгоритм

При смене управляющей организации или способа управления многоквартирным домом новая УО/собственники должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на МКД. Сегодня на основе инструкции ГЖИ Оренбургской области разбираем алгоритм передачи документов на дом.

Собрать комплект документации на дом в соответствии с требованиями НПА

В перечень стандартов управления многоквартирными домами входит приём, хранение и передача технической документации на МКД и иных необходимых документов. Эти требования прописаны в пп. «а» п. 4 ПП РФ № 416. Согласно п. 20 ПП РФ № 416, техдокументация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.

Отвечает за неё управляющая домом организация, ТСЖ/кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на ОСС жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать новой весь пакет техдокументации и ключи от технических помещений.

Убедиться в наличии оснований для передачи технической документации

На сайте Госжилинспекции по Оренбургской области размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на многоквартирный дом в соответствии с разделом V ПП РФ № 416 (далее – Руководство). В нём указаны случаи, когда УО обязана начать процесс передачи документов на дом, и лица, кому их нужно вручить.

Документы на дом прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ/кооператива или при непосредственном управлении домом.

Обменяться с прежней УО уведомлениями и оповестить о предстоящей передаче документов орган ГЖН

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании/изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖН.

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Направлять уведомления должна выбранная собственниками управляющая организация или лицо, назначенное/уполномоченное общим собранием собственников.

Согласно Руководству, такое уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО/способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техдокументацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.

Пример такого уведомления вы можете посмотреть здесь.

Оформить акт приёма-передачи с фиксацией претензий к количеству/содержанию документов и направить копию в орган ГЖН

Бывшая управляющая организация, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.

Примеры оформления и заполнения такого акта можно посмотреть здесь и здесь.

Как указано в Руководстве, не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в орган ГЖН в течение 3 дней со дня подписания акта сторонами.

Помнить про ответственность по КоАП РФ за отказ и уклонение от передачи техдокументации на МКД

Управляющим организациям следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, поскольку нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований.

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей управляющей организации письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику.

За такие действия/бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с пп. «е» п. 4(1) ПП РФ № 1110 по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Штраф по данной статье для юридических лиц составляет от 300 тысяч до 350 тысяч рублей, для должностных лиц – от 100 тысяч до 250 тысяч рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет.

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по ст. 7.23.2 КоАП РФ – штрафом от 50 тысяч до 200 тысяч рублей для юрлиц, от 30 тысяч до 40 тысяч рублей для руководителей.

Следовать установленному ПП РФ № 416 алгоритму приёма-передачи техдокументации

Если каких-то документов в комплекте не хватает, то новая УО может попытаться через суд принудить прежнего управляющего их восстановить. Исход дела, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли истец доказать, что у бывшей УО такие документы были.

Источник

Не все управляющие организации в курсе, какой пакет документов нужно подавать в ГЖИ после заключения договоров управления с собственниками нового МКД, пришедшего в управление. При этом, следует отметить, что существует несколько способов перехода многоквартирного дома к новой управляющей компании. Подробнее обо всём этом в сегодняшней статье.

Способы перехода МКД к управляющей организации

Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в ГЖИ. Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.

На основании этого решения расторгается договор управления со старой УК и заключается с новой. Старая управляющая организация за 30 дней до окончания действия договора управления должна передать всю техническую документацию на дом в новую управляющую организацию (п.10 ст.162 ЖК РФ).

Если МКД без управления вследствие лишения УК лицензии или исключения дома из реестра лицензий субъектов РФ либо после введения жилого дома в эксплуатацию, он выставляется на открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления. Победитель конкурса из числа управляющих организаций получает право на заключение договоров управления с собственниками данного МКД.

После заключения договоров новой УК с собственниками начинается процесс подачи документов в ГЖИ. Каких именно в каждом из вышеописанных случаев, рассмотрим чуть позже.

Пакет документов для ГЖИ

Управляющая компания при заключении, прекращении или расторжении договора управления МКД должна в течение 3 рабочих дней направить соответствующие документы в ГЖИ для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. После этого ГЖИ в течение 3 рабочих дней вносит корректировки в реестр лицензий субъекта РФ (ч.3 ст.198 ЖК РФ).

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ с целью включения МКД в реестр лицензий субъектов РФ. Следует сказать, что в жилищном законодательстве, постановлениях Правительства и других нормативно-правовых актах нет чёткого указания на полный перечень документов для подачи в ГЖИ в описанных выше целях. Но есть Письмо Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года, в котором как раз и указаны все требуемые для ГЖИ документы.

Нужно также отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам. Поэтому мы рекомендуем вам обратиться в свою ГЖИ для уточнения перечня документов в целях включения МКД в реестр лицензий субъектов РФ.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Но не забывайте о ФЗ №152 от 27.07.2006 года “О персональных данных”. Например, если ГЖИ потребует паспортных или иных персональных данных собственников помещений МКД, то управляющая организация, сославшись на этот закон, может не предоставлять таких сведений.

Если МКД пришёл в управление УК по результатам открытого конкурса (ПП РФ №75 от 06.02.2006 года), то вместо копии решения ОСС управляющая организация подаёт в ГЖИ надлежащим образом заверенную копию протокола конкурсной комиссии (Письмо Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года).

Раскрытие информации по Стандарту

Также следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.198 ЖК РФ, любые изменения в перечне управляемых УК многоквартирных домов (заключение, прекращение или расторжение договоров управления) должны быть отражены на официальном сайте для раскрытия информации в течение 3 рабочих дней с момента произошедших изменений.

Ответственность

Кроме того, управляющим организациям, нарушившим Стандарт раскрытия информации, грозит штраф по ст.7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ в размере от 50 до 500 тысяч рублей. За грубые или повторные нарушения лицензионных требований грозит дисквалификация руководителя УК на срок от 6 месяцев до 3 лет.

За нарушение лицензионных требований наступает аналогичная административная ответственность для управляющих организаций:

За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Источник

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

Источник

Передача технической документации при смене УК

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 7

В случае прекращения договора управления МКД, заключенного собственниками помещений в доме с управляющей организацией (допустим, по причине смены способа управления домом или расторжения договора управления), УК должна передать новому управляющему техническую документацию по дому. Как правильно исполнить данное требование? Какие нюансы при этом следует учитывать? В каких случаях документацию можно не передавать? Что делать, если у УК нет документов, которые должны быть переданы в соответствии с нормативно закрепленным перечнем?

Про договор управления МКД

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

В случае выбора собственниками помещений в качестве способа управления МКД управления управляющей организацией УК обязана приступить к исполнению договора управления домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ, действующей с 11.01.2018). Ранее УК приступала к работе не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления или в иной срок, установленный договором.

Жилищным кодексом (ч. 5 ст. 162) определен как минимальный, так и максимальный срок, на который может быть заключен договор управления МКД. По окончании срока действия договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены, если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора. Кроме того, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставлено право на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления домом.

Для УК важно понимать, в какой момент договор управления считается прекращенным, поскольку именно с ним связан срок, в течение которого должна быть передана техническая документация по дому новому управляющему. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Общее требование о передаче документации

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы новому управляющему или собственнику (в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в доме). Дожидаться внесения изменений в реестр лицензий для исполнения указанной обязанности УК не нужно (см. также Постановление АС ВВО от 20.07.2017 N Ф01-2761/2017 по делу N А29-9508/2016).

До 11.01.2018 действовал иной срок передачи документов: их нужно было отдать за 30 дней до прекращения договора управления МКД. Помимо этого, Федеральным законом N 485-ФЗ, которым и был изменен указанный срок, список вещей, подлежащих передаче при смене УК, был уточнен путем включения в него:

Следует учитывать: поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07).

См. Постановления АС СЗО от 20.09.2017 N Ф07-9238/2017 по делу N А05-13556/2016, АС СКО от 27.12.2016 N Ф08-9671/2016 по делу N А32-15089/2016.

Кроме того, антимонопольный орган может посчитать, что действия (бездействие) УК, выразившиеся в отказе передать техническую документацию на МКД новому управляющему, нарушают ст. 14.8 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (см., например, Постановление АС ВВО от 05.05.2017 N Ф01-1500/2017 по делу N А82-2693/2016).

В связи с этим УК и ее должностные лица, а также работники должны четко знать порядок передачи документации в случае прекращения договора управления МКД. Кроме того, думается, нелишним будет располагать информацией о том, при каких обстоятельствах выполнять требование о передаче документов не нужно.

Порядок передачи документации на МКД

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Прежде всего уполномоченное собранием, на котором было принято решение о прекращении договора управления, лицо должно направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) уведомление о принятом решении (для этих целей может использоваться ГИС ЖКХ). На исполнение данной обязанности дается пять рабочих дней. Уведомление (в момент получения которого договор управления считается прекращенным, если в нем не содержатся другие сроки прекращения договора, допустим, по истечении одного месяца с момента получения уведомления) должно содержать:

Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД должны быть переданы «свергнутой» УК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). УК делает копии и передает подлинники в орган ГЖН для хранения в течение трех лет.

Обратите внимание! Отсутствие в протоколе общего собрания собственников помещений сведений о лице, уполномоченном на направление уведомления организации, ранее управлявшей домом, не освобождает УК от обязанности по передаче технической и иной документации на МКД вновь избранной управляющей организации (Постановление АС ВВО от 07.07.2017 N Ф01-2078/2017 по делу N А28-10101/2016).

После получения уведомления (в течение трех рабочих дней, если не срабатывает иной срок, когда договор управления считается прекращенным позднее) УК должна передать новому управляющему:

Открытый перечень документов, входящих в состав иных документов, связанных с управлением МКД, приведен в п. 26 Правил содержания общего имущества в МКД. К ним относятся:

Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Так, согласно п. 1.5.1 этих Правил к технической документации длительного хранения (она корректируется по мере изменения технического состояния, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.) отнесены среди прочего:

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, на основании п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда входят:

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Причем передаче подлежат оригиналы, а не копии документов (Постановление АС ВВО от 31.07.2017 N Ф01-2762/2017 по делу N А29-9408/2016).

Таким образом, состав документации по МКД направлен на возможность определить общий состав имущества дома и надлежащее выполнение функции управления МКД в соответствии с требованиями действующего на момент передачи документов законодательства РФ, предъявляемыми к состоянию имущества.

Передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления, а также, естественно, перечень передаваемых документов. В акте следует отразить и имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документов. Копию акта необходимо направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Минрегион в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 рекомендовал также при смене УК составить двухсторонний акт состояния общего имущества в МКД с целью использования его для оценки результативности работы организации, управлявшей МКД до момента составления акта, для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений дома.

Решение о смене УК оспаривается

Есть мнение о том, что у УК отсутствует обязанность по передаче документов вновь избранной управляющей организации при наличии судебного спора по обжалованию решения о выборе способа управления, прекращении договора управления (это самостоятельное основание для отказа в передаче технической документации). Однако это ошибочная позиция.

Как указано выше, УК обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления таким домом. Орган ГЖН после получения информации о принятии общим собранием собственников помещений соответствующего решения вносит изменения в реестр (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ) в сроки и порядке, которые прописаны в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр. При принятии решения о внесении изменений в реестр соответствующие поправки вносятся органом ГЖН с 1-го числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении, но не ранее срока, который определен в договоре управления МКД и с которого лицензиат начинает вести деятельность по управлению домом.

Постановление АС ПО от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016.

На этом настаивают и судьи: оспаривание протокола общего собрания не исключает необходимости исполнения обязанности по передаче технической документации и не является обстоятельством, приостанавливающим или прерывающим срок передачи технической документации вновь избранной УК (см. Постановление АС ЗСО от 14.05.2018 N Ф04-1320/2018 по делу N А27-14023/2017).

А вот если сами собственники отменят свое решение о смене УК до окончания срока, в течение которого техническая документация на МКД должна быть передана вновь избранной управляющей организации, то правовые основания для возложения на УК обязанности передать техническую документацию на дом и иные документы, связанные с управлением им, отсутствуют. Такой подход продемонстрирован в судебной практике.

Постановление от 12.02.2018 N Ф06-29454/2018 по делу N А49-4775/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7181

Постановление от 16.02.2018 N Ф06-29421/2018 по делу N А49-1016/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7182

Постановление от 11.05.2018 N Ф06-32986/2018 по делу N А49-7267/2017

Постановление от 31.05.2017 N Ф07-5215/2017 по делу N А66-912/2015

Судьи АС ПО подчеркнули: общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену. Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. Статья 44 ЖК РФ, определяющая компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, также не содержит ограничений на право отмены ранее состоявшихся решений.

Однако нужно учитывать, что среди арбитров есть и другое мнение: действующим законодательством общее собрание собственников не наделено полномочиями по отмене решений, принятых им ранее (Постановление АС ЗСО от 26.01.2018 N Ф04-5737/2017 по делу N А45-5531/2017).

Обратите внимание! Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, может быть обжаловано в суде собственником, который не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы. На подачу заявления в суд отводится шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД, вправе обратиться в суд орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ). А вот УК не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в МКД о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с ней в связи с односторонним отказом от его исполнения (Постановление АС ВВО от 19.06.2017 N Ф01-1484/2017 по делу N А28-2660/2016).

Документация, подлежащая передаче, отсутствует

В пункте 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД рассмотрена ситуация, когда у ранее управлявшей МКД организации отсутствуют один или несколько документов, входящих в состав технической документации на МКД, которые были переданы ей в установленном порядке. Такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры для восстановления недостающих документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи новому управляющему.

Опираясь на буквальное прочтение указанной нормы, некоторые судьи считают, что восстановление технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением им, допустимо лишь в случае подтверждения факта передачи УК такой документации и утраты ею данных документов (Постановление АС ДВО от 17.01.2018 N Ф03-5079/2017 по делу N А73-5252/2017). Обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась (Определение ВС РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3028 по делу N А51-35762/2014, постановления АС СКО от 13.03.2018 N Ф08-705/2018 по делу N А63-8830/2017, от 06.04.2017 N Ф08-1860/2017 по делу N А32-31487/2016).

Однако в п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД содержится такое требование.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

На основании этой нормы, а также опираясь на позицию высшего арбитра, другая часть судей делает вывод, что управляющий должен принимать исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов и неисполнение данной обязанности не может освободить его от обязанности по передаче документации. Отсутствие или утрата документации не может быть основанием для прекращения обязанности по передаче документов в связи со сменой УК. Техническая документация на дом подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483).

В деле N А27-13706/2017 судьи посчитали (см. Постановление АС ЗСО от 06.04.2018 N Ф04-842/2018): УК должна восстановить за свой счет документацию, так как не были представлены объективные доказательства того, что спорная техническая и иная документация на МКД при заключении договора управления не была передана прежней управляющей организацией, а УК принимала меры для ее получения. Вывод основан на следующем:

Аналогичные выводы озвучены в Постановлении АС ЗСО от 11.09.2017 N Ф04-3250/2017 по делу N А27-19134/2016.

Интересный случай рассмотрен в деле N А53-26778/2015. Управляющий отказался передать документацию по дому новому ТСЖ, представив доказательства того, что оригиналы документов были переданы уполномоченному собственнику. Судьи указали, что обязанность восстановить истребуемую документацию при ее фактическом наличии именно у уполномоченного представителя собственников законом не предусмотрена. Восстановление документов повлечет наличие фактически двух комплектов документации и не будет способствовать надлежащему управлению МКД и качественному содержанию его общего имущества (Постановление АС СКО от 01.12.2017 N Ф08-9534/2017).

Прекращение договора управления МКД влечет для УК обязанность по передаче технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением им, новому управляющему или одному из собственников помещений в МКД (при непосредственном управлении собственниками помещений) в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления о принятом общим собранием собственников решении. Если стороны согласовали иной срок прекращения договора управления, три дня, отведенные для исполнения обязанности по передаче документации, отсчитываются с иной даты. При этом в любом случае не нужно дожидаться, когда орган ГЖН внесет изменения в реестр лицензий, даже если в суде идет спор по поводу правомерности принятия решения. А вот при отмене собственниками помещений своего решения о смене УК избежать передачи документации вполне можно. Если соответствующая документация по дому у УК отсутствует, это не является основанием для прекращения обязанности по передаче документов новому управляющему, недостающие документы придется восстановить за свой счет.

Источник