какие документы должен предоставить арендодатель арендатору
Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.
В течение долгого времени я работала на стороне арендатора при аренде нежилых помещений для размещения магазинов, ресторанов, фаст-фудов, складов, салонов красоты, отделений банков и офисов. Качественно проведенный due-diligence документов – это гарантия того, что арендованное помещение будет долго использоваться и приносить запланированный доход вам или вашей компании. В этой статья я расскажу, какие документы нужно запросить у арендодателя для оценки самого арендодателя и его недвижимости.
Риск натолкнуться на откровенных мошенников достаточно мал, но все-таки он существует, поэтому надлежащая проверка позволит вам сэкономить время, нервы и деньги.
Правоудостоверяющие документы.
Это документы, которые удостоверят право арендодателя владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости.
Выписка из ЕГРН
Самый главный документ – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержится информация о собственнике объекта недвижимости, самой недвижимости и обременениях (по крайней мере о тех, которые подлежат государственной регистрации). Говоря про обременения я имею в виду:
Ипотека
Как правило, ипотека не является препятствием для сдачи помещения в аренду. Кредитор заинтересован в том, чтобы заемщик выплатил кредит, поэтому не будет препятствовать арендодателю в сдаче помещения в аренду и получения дополнительного дохода.
Арест
Арест может налагать ограничения на распоряжение и/или пользование. В этом случае необходимо дополнительно изучение документов, на основании, которых наложен арест. В этом случае лучше привлечь юриста или консультанта по недвижимости для оценки целесообразности аренды помещения, находящегося под арестом. Даже и в том случае, если это возможно по условиям наложенного ареста.
Долгосрочная аренда
Что касается аренды. Два раза сдавать одно и тоже помещение в аренду нельзя. Но бывают случаи, когда помещение фактически свободно, но юридически арендодателя не зарегистрировал прекращение аренды. В этом случае он должен это сделать до подписания договора аренды и представить вам новую выписку без обременений.
Охранное обязательство
Если вы планируете арендовать старое здание, или помещения необычной архитектуры, с элементами декора, то лучше выяснить не представляет ли здание или помещение историческую или культурную ценность. Обратите внимание, что охранное обязательство налагается на пользователя помещения, а не только исключительно на собственника. Долгосрочный договор аренды не зарегистрируют без перехода охранного обязательства на арендатора.
Стоит обязательно выяснить перед арендой таких объектов, что является предметом охраны и в каком состоянии он находится.
В моей практике был случай, когда мы арендовали помещение в культурной столице для размещения магазина, а потом выяснилось, что в помещении под охраной находятся предметы декорирования, которые представляют собой большую историческую ценность. Точнее находились. На момент аренды мы не знали об этом и в ЕГРП данных об охранном обязательстве не было. Арендодатель показал нам его только после подписания договора. К счастью, у нас были возможности быстро расторгнуть договор и выйти из него. В противном случаи, расходы на восстановление декора были бы полностью на нас.
Свидетельство о собственности.
Еще один документ, подтверждающий право арендодателя на объект недвижимости – это свидетельство о собственности. В настоящее время их не выдают, но многие собственники их имеют. При этом не все знают, что свидетельство больше не является безусловным документом, подтверждающим право аренды. Чтобы удостовериться, что арендодатель – это арендодатель, закажите самостоятельно выписку из ЕГРН. Это быстро и недорого можно сделать через сайт Госуслуги и МФЦ.
Правовой анализ
Что нужно сделать с выпиской?
Проверить, что тот объект, который вам показали совпадает с тем, что записан в Выписке (адрес, площадь, этажность.
Проверить на совпадение характеристики демонстрируемой недвижимости с характеристиками, записанными в ЕГРН.
Проверить документы арендодателя, чтобы они соответствовали данным в разделе собственник Выписки из ЕГРН.
Проверить раздел обременения. При наличии обременений, обязательно выяснить и зафиксировать, как и в какие сроки обременения будут сняты.
Образец выписки из ЕГРН
Правоустанавливающие документы
Когда мы говорим о правоустанавливающих документах, то имеем в виду документы, на основании которых арендодатель стал собственником. Когда вы спрашиваете себя, какие документы нужно запросить у арендодателя, правоустанавливающие также могут быть в вашем списке.
Правоустанавливающие документы могут быть разными. Самым распространенным основанием является сделка купли-продажи. Соответственно, документальное основание – это договор купли-продажи.
Основные варианты правоустанавливающих документов
Другими основаниями могут быть:
И некоторые другие
Эти документы необходимы, чтобы проверить, что собственник приобрел право собственности на объект недвижимости законным способом. Особенно это важно, если собственность приобретена в результате завершения нового строительства или реконструкции объекта. Именно здесь возникают больше всего случаев несоблюдения законодательства, в результате чего объект может подлежать сносу.
Некоторые факторы, которые потенциально снижают данный риск.
В целом хочу сказать, что правоустанавливающие документы играют меньшую роль, чем при покупке недвижимости. По крайней мере, в нашей практике среди нескольких тысяч сделок по аренде имущества был только один случай, когда пришлось расторгнуть договор из-за нарушения законодательства при приобретении арендодателем собственности на объект недвижимости.
Документы, подтверждающие правоспособность арендодателя.
Физическое лицо
Паспорт
Сверьте ФИО в паспорте с документами-основаниями и выпиской. Все данные должны полностью совпадать. Это подтвердит, что перед вами действительно собственник.
Паспорт должен быть действительным, то есть срок его действия не истек. Со всеми страницами и водяными знаками. Без записей и отметок, которых не должно быть в паспорте.
Если собственник иностранец, то у него помимо паспорта, необходимо запросить перевод на русский язык. Копия паспорта и подпись переводчика должны быть нотариально заверены.
Свидетельство о рождении
Свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
Вариант, когда физическое лицо – арендодатель является ИП довольно распространен. Главным образом это связано с меньшей налоговой ставкой, чем для физических лиц. Подтверждением факта, что физическое лицо является ИН является свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
Юридическое лицо
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица
Этот документ подтверждает создание юридического лица и присвоение ему государственного регистрационного номера.
Выписку из ЕГРЮЛ (реестр юридических лиц).
Чтобы убедиться в том, что юридическое лицо является действующим, относительно не проводятся процедуры банкротства, нужно получить выписку. Только в этот раз выписку не из ЕГРП, а из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц).
В этом же документе содержится регистрационная информация относительно юридического лица – арендодателя и указано наименование единоличного исполнительного органа (генеральный директор, директор, председатель правления и т.п.)
Выписка из ЕГРЮЛ
Устав
Проверка Устава тоже может быть не лишним, так как в уставе организации могут содержаться определенные ограничения по заключения договоров аренды, которые предусматривают определенную процедуру. Без соблюдения процедуры заключения договора, последний может быть признан недействительным.
Узнайте, где искать офис в аренду из нашей статьи об основных источниках объявлений о сдаче офисов в аренду.
Иные документы по объекту недвижимости.
Технический паспорт
В техническом паспорте указаны адрес, сведения о помещении и здании, план объекта недвижимости и экспликация.
Техпаспорт может содержать красные линии. То есть перепланировка не согласована. С нашей точки зрения это не является серьезным препятствием к отказу от аренды, кроме тех случаев, затронуты несущие конструкции. От аренды такого помещения лучше отказаться, если арендодатель не может представить проект реконструкции и акт приема завершённых работ в части затронутых несущих конструкций.
Технический и строительный аудит.
При аренде помещений в старом фонде стоит уделить повышенное внимание проверке состояния самого помещения, здания и его несущих конструкций. Если вы что-то не учтете, то потом придется платить за свои упущения из собственного кармана, так как при подписании договора арендатор должен сам продемонстрировать необходимую степень осмотрительности при осмотре помещения.
В зданиях старого фонда основные проблемы могут быть с несущей способностью фундаментов, стен, перекрытий и фасадов.
Целесообразно проверить состояние труб и коммуникаций.
Пожарный аудит
Для помещений, в которых предполагается пребывание людей, очень важно соблюдение норм и правил противопожарной безопасности, от наличия системы пожаротушения и пожарной сигнализации до запасного эвакуационного выхода и ширины дверей и проемов.
Нарушение правил противопожарной безопасности может повлечь значительные финансовые расходы на их устранение, наложение административных штрафов, запрет на использование помещение, а хуже всего вред здоровью и жизни людей. Вам это надо?
Если у Вас есть сомнения относительно состояния помещения в части соблюдения противопожарных норм на объекте, мы рекомендуем получить мнение специалистов и/или сделать расчет пожарного риска объекта недвижимости.
Расчет пожарного риска
Мощности
Для отдельных видов бизнеса, таких как, например, рестораны, наличие необходимой электрической мощности это принципиальный вопрос. Запросите у арендодателя объемы электричества, чтобы быть уверенным, что электрической мощности для вашего бизнеса будет достаточно.
При приемке объекта недвижимости в аренду в акте приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчиков.
Сопроводительные документы
Согласие супруга.
Если арендодатель физическое лицо, нужно получить нотариальное согласие супруги на сдачу помещения в аренду.
Если арендодатель не состоит в браке, то необходимо заверенное нотариусом подтверждение этого факта.
Налоговые документы.
В данном случае речь идет о:
Доверенность
Если подписантом договора является не собственник недвижимости, то у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность.
В случае, если продавцом выступает юридическое лицо, то доверенное лицо (не генеральный директор) может выступать на основании доверенности, выданной в простой письменной форме с печатью организации либо оформленной нотариально. Генеральный директор действуют от имени юридического лица без доверенности.
Обязательно проверьте права представителя и срок действия доверенности.
Еще раз приведем список в форме таблицы:
Резюме:
Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Лаборатория недвижимости. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем и проконсультируем по условиях договора аренды.
Какие документы проверить при аренде квартиры
Чтобы не остаться с вещами на улице
Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?
Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.
Чем отличается наем от аренды
В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.
Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.
Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.
Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.
К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.
Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.
Что может пойти не так
Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:
Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.
При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.
Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.
Какие документы проверять у наймодателя
До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.
Сначала читать, потом подписывать
Если у квартиры один собственник
Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.
Важно
C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.
Если у квартиры несколько собственников
Число собственников можно узнать из графы «Объект права».
Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:
Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.
Если квартира в ипотеке
Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.
Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:
Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.
Если квартира принадлежит супругам
Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.
Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор
Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:
Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:
Если договор подписывает представитель
Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.
Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.
И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.
Если вы никому не доверяете
Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.
Больше нет бумажных свидетельств
Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).
В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.
О документах для подтверждения расходов на аренду помещения
Отправим материал вам на:
 |  |