какие дачи пользуются спросом

Дача и коттедж в Подмосковье: насколько выгодно покупать дом этой осенью

Режим самоизоляции, введенный из-за пандемии коронавирусной инфекции, заставил многих задуматься о переезде за город. Кроме того, у большинства россиян пропали отпуска за границей, поэтому многие решили провести их в загородных домах. Спрос на покупку дач и коттеджей во время карантина вырос в несколько раз. И даже осенью в Подмосковье зафиксировали несезонный интерес к аренде дач.

Означает ли это, что цены на загородные дома находятся на пике и покупать их сейчас дело не очень выгодное? Отвечаем на этот вопрос вместе с аналитиками и риелторами.

Конец сезона: стоит ли ждать скидок

Для загородной недвижимости конец сентября символизирует закрытие сезона, следующий пик спроса традиционно ожидается весной — в марте 2021 года. Если говорить о даче в классическом понимании, то есть о летнем доме, то, с одной стороны, осень — это традиционное время для более выгодных покупок, так как пиковый спрос уже позади, а с другой — время для скидок еще не пришло, его стоит ждать в конце осени. С наступлением непогоды повышаются шансы получить дисконт в размере 7–10%, а то и больше, если у собственника есть необходимость продать свой объект.

«Продавцы, которые не смогли по каким-то причинам продать свой объект летом, стремятся успеть в последний вагон и готовы предоставлять дисконт. Это часто сочетание психологии и экономики — далеко не все собственники готовы, во-первых, откладывать продажу еще на год, а во-вторых, платить за содержание и амортизацию дачи», — говорит председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Осенью также, по словам Толстик, можно ожидать дисконтов на участки с ветхими строениями под снос или без построек, так как обычно землю покупают до первого снега либо уже весной, когда есть возможность оценить состояние участка.

Не стоит ожидать осенних дисконтов на зимние благоустроенные дачи, поскольку их продают в любое время года. Сейчас на рынке еще актуален отложенный спрос — многие из тех, кто летом пожил в арендных домах, приняли решение о покупке собственного дома. В случае если продавцу важно продать свой объект «здесь и сейчас», он может согласиться на дисконт в пределах 5–7%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Также не стоит ожидать скидок и на готовые дома на первичном загородном рынке Подмосковья. Их дадут только те компании, которые излишне резко повысили цены летом, не рассчитали спрос, не учли поведение конкурентов и выпали из конкурентного поля, считает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. По ее словам, высокий спрос сейчас сохраняется и еще не достиг пика.

«На фоне того, что предложений на рынке загородной недвижимости сейчас совсем немного, а новые проекты на рынок почти не выходят, существующий ассортимент раскупается весьма стремительно. По сравнению с летом прошлого года, когда городской многоэтажный сегмент недвижимости оттянул часть традиционного летнего спроса из загородного сегмента, лето 2020 года подарило почти двукратный рост количества обращений потенциальных покупателей. Уже совершенно очевидно, что осень на нашем рынке будет очень хорошей», — отмечает Магилина.

Цены на загородные дачи и дома

В 2020 году стоимость подмосковных дач и коттеджей выросла в цене, но не так сильно, как интерес покупателей из-за пандемии. По данным Est-a-Tet, за период самоизоляции цены по некоторым категориями загородных объектов выросли на 10–15%. Если говорить о дачах, то по сравнению с началом года средняя цена типового загородного дома, по данным ЦИАН, выросла на 5%, относительно конца лета 2019 года рост составил 4%.

Цены на коттеджи-новостройки в 2020 году не сразу отреагировали на высокий спрос, так как интерес покупательского спроса апреля-мая нужно было сначала конвертировать в реальные сделки. Средний рост цен на коттеджи от застройщика за последние полгода не превысил 8%, причем в этом росте виновен не столько ажиотажный спрос, сколько небольшой ассортимент, вымывание недорогих предложений и повышение строительной готовности экспонируемых объектов, отмечает Магилина.

Ажиотажный спрос на загородное жилье в Подмосковье

Лето на загородном рынке прошло более чем активно по числу реальных сделок, отмечают эксперты. По оценке «Миэль», спрос вернулся на докризисный уровень 2014 года, и это оживление помогло многим продавцам реализовать объекты, которые в экспозиции уже давно. «Важно понимать, что это оживление — не безумный скачок спроса, а также что предложение на рынке велико. Кроме того, нет перспектив на существенное улучшение финансовых условий у населения. Поэтому к значительному росту цен повышение спроса не приведет, а большое количество предложений на рынке позволяет клиентам найти самое лучшее для себя», — отмечает Толстик.

Несмотря на рост потенциального спроса, этот рынок все равно остается в разы менее интересен покупателям, чем городское жилье, — на один просмотр объявления о продаже загородного дома в Московском регионе приходится семь просмотров квартир, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

После снятия ограничительных мер в начале лета, по данным ЦИАН, потенциальный спрос на загородном рынке (число просмотров) снизился, хотя и остался существенно выше прошлогодних значений. Пока интерес к аренде домов остается выше, чем к сделкам в сегменте продажи домов и коттеджей. Если на рынке аренды число просмотров объявлений оказалось больше, чем летом 2019 года, на 77%, то на рынке купли-продажи — лишь на 53%, подсчитали аналитики сервиса.

Какую загородную недвижимость покупают в Подмосковье

Что же касается покупательского выбора, то в этом году он существенно смещается в сторону максимальной готовности и максимальной приватности жилья. По оценке Est-s-Tet, наибольшим спросом в 2020 году пользовались традиционные дачи в садовых товариществах с коммуникациями (светом, газоснабжением и водой). Своих покупателей находили и таунхаусы, ведь стоимость на такой формат домов очень разнится — есть лоты за 4 млн руб., а есть и за 50 млн руб., отмечает Дымова.

По словам Магилиной из «KASKAD Недвижимости», фаворит сезона на первичном рынке — это готовый к проживанию односемейный коттедж площадью 110–130 кв. м с земельным участком не более 8–10 соток. «Покупатель, несмотря на потребность в приватности, сейчас очень тщательно взвешивает рациональность вложений, стоимость эксплуатации домовладения и прочие сопутствующие расходы. При этом требования к качеству строительства, архитектуре, ландшафту и инфраструктуре продолжают неуклонно расти», — отмечает Магилина.

В последние несколько лет покупатели стремятся приобрести объект, требующий минимальных вложений. Ситуация нынешних весны и лета только укрепила эту тенденцию. По словам Толстик из «Миэль», на загородном рынке сейчас самое популярное предложение — полностью готовые к проживанию, при этом функциональные новые дома с современной планировкой и отделкой.

«Покупатели внимательно изучают и сам поселок, и окружение — инфраструктуру, природу, отсутствие вредных и дурно пахнущих производств, свалок поблизости. Большой плюс — наличие центральных коммуникаций, правильно проведенное межевание территорий, отсутствие споров с соседями. В общем, чем меньше трудовых и денежных затрат нужно вложить в дом, тем лучше», — говорит Толстик.

Источник

Как самоизоляция сказалась на спросе на дачные дома?

На волне роста спроса получалось продать даже те объекты, которые до сих пор долго не могли найти покупателей. «Если в прошлом году собственник не смог продать дачу за 750 тысяч рублей, то в этом году ему удавалось это сделать за 850 тысяч», — рассказывает риелтор Юлия Анчевская.

Всплеск спроса на загородном рынке привел к росту цены. «Речь идет не об увеличении на 5–10 процентов, как это обычно происходит в высокий сезон, а о 20-30-процентном росте, — объясняет директор агентства недвижимости «Ремесленникъ» Вячеслав Мельников. — В результате цены на качественные объекты на загородном рынке оказались значительно завышены. Хотя недорогие дачи на рынке тоже остались и по-прежнему вызывают покупательский интерес. По таким объектам поступает много звонков и проходит большое количество просмотров. Но более низкая цена объекта, как правило, связана с какими-то нюансами: у владельца может быть не оформлена собственность на дом, земельный участок, на котором стоит дача, не размежеван или его границы пересекаются с границами участка соседей».

Другое вызванное карантином изменение — в агентства недвижимости стало поступать намного больше запросов от желающих арендовать дачу в пригороде Красноярска. Арендаторы готовы в дальнейшем купить дачу при условии, что сначала смогут какое-то время ей попользоваться и убедиться, что она их полностью устраивает. Несмотря на то что стоимость аренды дач весной 2020 года выросла до 30 тыс. рублей, собственники на это предложение соглашаются неохотно.

Какие дачи пользуются спросом у покупателей?

По словам специалистов, основная масса покупателей стремится приобрести объекты стоимостью до 1 млн рублей. «60 процентов всего спроса приходится на дачи стоимостью до одного миллиона, — объясняет риелтор Юлия Анчевская. — Если кроме дома на участке еще находится баня, есть посадки и дача при этом стоит в пределах одного миллиона, на нее очень быстро найдутся покупатели. На приобретение дачи в ценовом диапазоне от одного до полутора миллионов рублей ориентируются примерно 30 процентов покупателей, и только 10 процентов из общего числа ищущих дачу готовы потратить на нее больше полутора миллионов рублей».

Такое ограничение по цене связано с тем, что дачу сложно купить в кредит. Объекты на загородном рынке приобретают за наличный расчет. Для того чтобы на покупку дачи можно было взять ипотеку, расположенный на земельном участке дом должен быть оформлен как жилой. При этом большинство домов в документах значатся как дачные. Банки с такими объектами не работают.

Типичное предложение на загородном рынке выглядит следующим образом: это небольшой дом из бруса, построенный 30-40 лет назад, с баней, расположенный на участке в 4-6 соток. Покупатели, готовые потратить на приобретение дачи больше 1 млн рублей, хотели бы получить за свои деньги больше комфорта.

Однако на практике при стоимости дачи от 1 до 1,5 млн рублей им предлагают дома большей площади с участком 10-12 соток. Кроме жилого строения на участке могут находиться еще баня, беседка и гараж. Удобства по-прежнему расположены во дворе, душа в доме не будет, воду в дом придется носить ведрами.

Где купить дачу в Красноярске?

Самым популярным у дачников считается западное направление. Благоприятная экология, близость к городу (ближайшие дачи расположены всего в нескольких километрах от Красноярска) и красивая природа делают расположенные здесь дачи востребованными у красноярцев. Кроме того, именно на этом направлении сосредоточено самое большое количество дачных обществ.

Решая, где именно купить дачу, покупатели обычно стремятся выбрать объект с таким расчетом, чтобы было удобно добираться до дачи. Поэтому у тех, кто имеет квартиру на левобережье, в основном востребованы дачи на западном направлении, от поселка Овинного до станции Минино и далее, а также на Енисейском тракте (здесь приобретают дачи жители Взлетки, Северного и Солнечного). У жителей правобережья традиционно пользуются спросом Кузнецовское плато, дивногорское и восточное направления (Кускун, Маганск, Сорокино).

Второй важный параметр при выборе дачи — расстояние от города. Горожане хотели бы поселиться не дальше 40 км от Красноярска, чтобы не тратить много времени на дорогу. Большинство рассматривают для покупки дачи в пределах 25 км от города. Кроме того, многие стремятся приобрести дачу в населенном пункте, до которого можно добраться не только на личном автомобиле, но и на автобусе или электричке.

«На дачи, находящиеся до станции Минино, спрос большой, а все, что расположено за ней, пользуется заметно более низким спросом», — объясняет Юлия Анчевская.

По словам Вячеслава Мельникова, в последние несколько лет очень сложно было найти покупателей на дачи, расположенные в 40–60 км от Красноярска в деревнях Вечерницы, Мужичкино и Крутой. Кроме большой удаленности это было связано и с тем, что в эти населенные пункты невозможно добраться на общественном транспорте. Однако в этом году количество заявок на просмотр домов в этих деревнях значительно увеличилось.

Еще один распространенный запрос покупателей — расположение дачи в красивом месте, в идеале — рядом с лесом или на берегу водоема. Такие участки есть в давно сформированных садоводческих товариществах. Но наряду с плюсами дачи в старых садоводствах имеют свои недостатки. Это узкие улицы, небольшие по площади участки, дома, которые зачастую находятся в ветхом состоянии. Кроме того, земельные участки в давно созданных СНТ, как правило, имеют площадь 4–5 соток, в то время как покупатели сегодня хотели бы приобрести наделы большей площади.

«Если раньше самый распространенный запрос был на покупку дачи с баней на шести сотках стоимостью до одного миллиона рублей, то сейчас покупатели стремятся к простору. Многие хотели бы, чтобы участок имел площадь не менее 10 соток, — рассказывает Вячеслав Мельников. — Этого достаточно, чтобы кроме дома разместить на нем баню, сделать детскую площадку и разбить огород».

Дачи с большими земельными участками нужно искать в новых садовых товариществах. «У новых дач площадь земельных участков составляет уже 10-15 соток, такие можно приобрести в новой нарезке на емельяновском направлении (в Дрокино и Мужичкино) и на Енисейском тракте. Однако на таком участке не будет леса. Граничащие с лесом земельные участки на этих направлениях либо уже разобраны, либо к ним отсутствуют подъезды, а на участках нет коммуникаций», — объясняет Юлия Анчевская.

Что касается наличия на участке коммуникаций, то, по словам специалистов, самое главное, чтобы в садовом обществе было достаточно мощности для подключения дома к электричеству. Обычно на участок выделяют 15 кВт, но в некоторых случаях дачникам приходится довольствоваться 10 кВт.

Наличие остальных коммуникаций не столь принципиально. Присутствие на участке летнего водопровода — дополнительный плюс, но если его нет, можно пробурить скважину. Исключение составляют только участки, расположенные на сложных грунтах, где сделать это непросто.

Когда лучше покупать дачу?

Высокий сезон на загородном рынке начинается в феврале и длится до второй половины июня, после чего спрос идет на спад, новое оживление происходит осенью. Обычно те, кому не удалось продать дачу весной, снова выставляют ее на рынок после того, как соберут урожай.

Однако этот год, по мнению специалистов, может стать исключением. «Спрос на дачи в этом году может не упасть до самой осени, — считает Вячеслав Мельников. — Самоизоляция продлена до 12 июля и не факт, что после этой даты мы сможем забыть о режиме ограничений. Поэтому в сегменте недорогой загородной недвижимости стоимостью до одного — двух миллионов рублей спрос останется. Выигрышной стратегией для многих продавцов в этом году было бы сдавать дачу летом в аренду, а осенью выставить ее на продажу».

Сами специалисты лучшим временем для покупки дачи называют раннюю весну, как только сойдет снег. В это время видны все недостатки участка. Ранней весной на рынок выходят наиболее осведомленные покупатели, которые занимаются поиском подходящей дачи уже не первый год. За время поисков они успели побывать не на одном участке, хорошо изучили загородный рынок и знакомы с достоинствами всех направлений. Такие покупатели прекрасно знают, чего хотят, и ждут низкого сезона только для того, чтобы купить дачу по хорошей цене.

Источник

Дачный локдаун: Какой тренд появился на рынке загородной недвижимости и как теперь выгоднее продать дом

Пандемия коронавируса изменила правила игры на рынке загородной недвижимости. Эта осень может стать лучшим временем для продажи. Какие дома подорожают больше всего и как заключить выгодную сделку?

Почему подорожали загородные дома и когда прекратится рост цен

По данным исследования ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости за год выросла на 18%. В конце августа дома стоили порядка 7,08 млн рублей. Для сравнения: ещё в начале лета они продавались в среднем за 6,71 млн. Таким образом, цены выросли на 5%. Год назад средняя цена загородной недвижимости была в районе 5,99 млн.

Больше всего дома подорожали в Краснодарском крае. Там цены выросли на 54% — до 20,46 млн рублей. В Москве они поднялись на 41% — до 37,6 млн рублей. В Московской, Ленинградской и Калининградской областях цены выросли на 39% — до 24,3 млн рублей, 16,7 млн рублей и 13,4 млн рублей соответственно. В Севастополе загородная недвижимость стала стоить на 37% больше. Теперь средняя цена там 17,5 млн рублей.

— В том, что загородные дома дорожают, нет совершенно ничего странного или удивительного. Во-первых, пандемия не закончилась. С границами история до сих пор довольно мутная. Особенно учитывая неприязнь Европы к российской вакцине и проблемы со въездом из-за того, что российские сертификаты на территории ЕС недействительны. Поэтому фокус покупателей переместился на загородное жильё и российские курорты. Во-вторых, стоит напомнить, что в первой половине года наблюдался сильнейший рост стоимости стройматериалов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Он отметил, что были моменты, когда древесина стоила в четыре-пять раз дороже показателей прошлого года, дорожали арматура, сталь, железо. Другими словами, люди с головой ушли в строительство, спровоцировав огромный рост спроса, за которым начало расти и предложение. В результате себестоимость строительства выросла минимум на 20–25%, что отразилось на итоговых ценах.

Алексей Кричевский считает, что спрос на дома начнёт сезонно охлаждаться осенью. При этом серьёзный спад настанет только тогда, когда препятствия в передвижении по миру сведутся к минимуму.

— Если говорить о статистике, то ЦИАН абсолютно прав, и стоимость ИЖС только растёт. За год дома подорожали на 18%, а строительные материалы до 100–200% на отдельные виды. Особенно отличились древесина и металл. Поэтому выросла стоимость и готовых домов. Рост спроса продолжится и на дачи, и на дома не упадёт, а, скорее всего, в 2022 году останется на том же уровне. При этом стоимость объектов может возрасти. Стабилизация цен на строительные материалы не компенсирует рост оплаты за подрядные работы. Но этот рост не будет значительным, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Источник

Какие дачи сегодня наиболее популярны на рынке Подмосковья

Сегодня предложения на подмосковные дачи вышли за рамки своего классического образа – легких построек в садовом кооперативе или домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной жизни советской элиты – чиновников, ученых, военных, деятелей искусства). За последние десятилетия на рынке появились новые форматы, на которые в значительной мере переориентировался покупательский спрос. Речь в первую очередь идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на свое усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие дачи сегодня наиболее популярны и каковы перспективы этих форматов на рынке.

Эксперты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, который не предназначен для круглогодичного проживания. Эти дома могут быть как готовыми, так и в виде проектов, которые покупатель реализует самостоятельно или заключает договор подряда с продавцом.

Предложения на рынке Московской области представлены в следующих основных форматах:

УБП – участки без подряда (иногда с минимальным набором коммуникаций), которые приобретаются под дачное строительство. Предложение есть как на первичном рынке – от землевладельцев, так и на вторичном – от частников.

СДТ – готовые дачи в садово-дачных товариществах (вторичный рынок).

УСП – участки с подрядом, когда уже построенные дачи предлагаются в организованных дачных поселках или строятся продавцом по заказу покупателя.

Однако в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как считают риелторы, в этом виноваты продавцы со своими завышенными аппетитами. Впрочем, на рынке загородной недвижимости сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости – коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.

По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза – на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза – на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза – на таунхаусы и дуплексы. По оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общей сложности за 2014 год на рынке Московской области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж – 56% – пришлось на долю участков без подряда, 25% – на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% – на таунхаусы и дуплексы, 9% – на коттеджи и участки с подрядом.

Стоимость дачи в зависимости от расстояния от МКАД и направления, млн руб.

Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»

Ни растет, ни падает

Сейчас рынок дачной недвижимости Подмосковья находится в состоянии стагнации. Этот сегмент реагирует на кризисы наиболее болезненно – «второй дом» не является предметом первой необходимости, поэтому его приобретение обычно откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще после кризиса 2009 года, сейчас тенденция еще больше укрепилась, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В 2013 году падение средней стоимости на дачном рынке составило 30%. «В прошлом году цены сохранялись на одном уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои ценовые позиции», – считает вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.

В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи оказался выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (хотя и существенно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали даже риелторы. «В прошлом году в середине осени мы опасались, что в 2015-м люди вообще перестанут покупать дачи, –- говорит Игорь Быковский. – Однако сейчас количество заявок на дачи от покупателей выросло почти на 15% относительно соответствующего периода прошлого года».

Преимущественно спрос касается дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014–2015 годов, после резкого обвала рубля, когда граждане пытались спасти рублевые накопления от девальвации.

«По мере вымывания ликвидного предложения на рынке новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В результате многие пришли на рынок дачной недвижимости, где можно приобрести домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 млн руб.», – комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Весной спрос начал подогреваться сезонным фактором. Впрочем, это касается далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.

Формат с перспективами

С участками без подряда, как уверяют риелторы, сегодня связаны шансы дачного сегмента на развитие: наибольшая доля сделок приходится на этот сегмент. «Изначально большинство потенциальных покупателей приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, – говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. – Однако 80% из них в итоге меняют планы и покупают УБП для дачного строительства». В результате на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.

На приобретение участка и постройку дома необходима примерно та же сумма, что и на покупку готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сегодня большинство покупателей не готовы тратить на покупку дачи более 5 млн руб. При этом есть выбор: купить сразу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке или приобрести участок без подряда за 1 млн и построить на нем дом за 4 млн руб. Однако во втором случае больше возможностей выбрать местоположение участка, построить дом по своим запросами и сэкономить.

Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем составляет 3,5 млн руб., в экономклассе – 2,4 млн руб. Впрочем, на рынке для постройки дачи можно найти участок и за 450–500 тыс. руб.

Переоцененный формат

На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах тоже очень много предложений. Однако сегмент очень неоднороден и его почти невозможно структурировать. Дома предлагаются разных размеров, из разных материалов, с разной степенью износа. Сделки здесь могут совершаться как с кратным превышением реальной стоимости, так и с кратным понижением и часто без участия риелторов.

«Этот сегмент невозможно достоверно оценить, – пояснил Сергей Цывин. – Продавцы – частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым общим законам – цены могут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях настолько выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.

«Сегмент переоценен как минимум на 20%, – сказал вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. – Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках в районе Балашихи продавец в течение года пытался продать за 1 млн руб. Однако за это время на его предложение не поступило ни одного запроса. После того как риелтор убедил хозяина снизить цену на 400 тыс. руб., дача была продана на следующий день».

Второй пример – более удаленная от Москвы дача в районе Павлова Посада, при этом с гораздо лучшими потребительскими характеристиками: утепленная, с камином – пригодная для зимнего проживания. Это объект долго экспонировался на рынке за 4,8 млн руб. После понижения цены до 4,2 млн руб. объект нашел своего покупателя.

При этом Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 млн руб. недолго задерживаются на рынке. Например, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену можно купить готовую дачу в 30-километровой зоне от МКАД. Тогда как на севере или на западе найти вариант за полтора миллиона можно не ближе 80–90 км от Москвы.

Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости заключается в том, что и самое дешевое предложение в сегменте дач не пользуется спросом, утверждают в «Инком-Недвижимости». В качестве примера: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 млн руб. Сейчас эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, однако, учитывая общее снижение интереса к формату дач (а также растущие требования к ним покупателей) объект уже год находится на экспозиции, рассказал риелтор.

Дорогие дачи

Формат «стародачных» поселков сегодня растворяется в проектах малоэтажных домов, которыми застраивается ближайшее Подмосковье. В результате многие из них постепенно утрачивают свою эксклюзивность и элитность. А хороших предложений становится все меньше, и сегмент уже практически не делает погоды на вторичном рынке дачной недвижимости.

По словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в сегменте дорогих дач самые популярные направления по-прежнему Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское шоссе, а также объекты рядом с большими водоемами на северных направлениях.

Уходящий формат

Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами – наиболее оптимальный с точки зрения потребительских характеристик формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все необходимое для сезонного пребывания за городом», – говорит Сергей Цывин.

По его словам, рынок дач неинтересен застройщиками, поэтому этот формат остается без альтернативного финансового источника и перспектив развития.

Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», сейчас продаются те дачные дома, которые раньше были построены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 2,5 млн руб., а максимальная – 9–10 млн руб. – в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах зоны от 30 до 55–60 км от МКАД).

20 марта вступил в силу ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Он в числе прочего предусматривает повышение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества». По мнению Игоря Быковского, такая мера может в значительной степени стимулировать продавцов снижать цены и продавать те дачи, которые они не использовали, а оставляли до лучших времен.

Активизация на рынке участков с подрядом возможна после стабилизации экономической ситуации в стране, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.

Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, влечет наложение административного штрафа.

Если определена кадастровая стоимость земельного участка:

– на граждан – в размере от 1 –1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.;

– на должностных лиц – от 1,5 –2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. руб.;

– на юридических лиц – 3 –5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тыс. руб.

Если кадастровая стоимость не определена:

– на должностных лиц – 50 –100 тыс. руб.;

– на юридических лиц – 400 –700 тыс. руб.

Из ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»

Источник